政府收购小产权房用于经适房

   “小产权房如果全部销毁，那将是极大的资源浪费，能不能将部分小产权房转为经济适用房，完善手续纳入住房保障体系。”对于小产权房这个全国普遍存在的问题，也成为全国政协委员关注的焦点。

全国政协委员、建设部房地产估价与房地产经济专家委员会委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海以及清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明，先后提交大会发言以及提案，就小产权房妥善解决问题提出建议。

　　■建设部房地产估价与房地产经济专家委员会委员郭松海：

　　解决小产权房要区别对待

　　在中国的房地产市场结构中，小产权房显得很尴尬的。所谓“小产权房”，是指在农村集体土地上由开发商或当地村集体开发建设销售的房屋，它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，其“房产证”多由乡镇政府自制颁发。小产权房多位于城乡结合部，由于不缴纳土地出让金和各种税费，成本低，价格低。从一方面来说，小产权房出现缓解了中低收入群体的住房压力，但是从另一方面，由于很多小产权房非法占用耕地，因此被国家明令禁止，成为了房地产市场中一个“灰色地带”。

　　郭松海认为，小产权房是在城镇化迅速发展，而集体土地法规体系又不健全的大背景下产生发展的。解决小产权房问题，是一场体制、政策和民生的艰难博弈，任何极端一刀切的解决办法，都是不现实也是危险的。特别是用拆除等方式解决小产权房问题，不仅会激化矛盾，也是一种极大的资源浪费。在多种因素作用下，目前小产权房市场的规模发展越来越大。仅北京一地，小产权房总量占到了市场在售楼盘总量的15%?20%，而深圳这类住房占的比重更是高达40%-50%。

　　“对小产权房，应当区别对待。”郭松海说，对于占用耕地建成的违法住宅开发项目，必须严肃查处、清理，该拆的拆，该停的停。对于开发商占用耕地参与小产权房开发获利的，政府要没收、罚款。此外，还要追究违法违规开发地方各级领导的法律责任和违纪责任。面对这种土地违法形式，应制定专门的管理办法，情节严重的，应当追究刑事责任。

　　■清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明：

　　小产权房泛滥因城市房价太高

　　“小产权房为什么普遍存在，关键的问题还是目前城市的高房价和土地制度。”蔡继明在接受记者采访时说，“小产权房”最吸引人的地方就在于其价格优势，只有同样位置商品房价格的40%至60%，这从侧面说明了现在全国许多大中城市高企的房价是催生“小产权房”的重要原因之一。由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些群体的住房需求，这使得“小产权房”存在着大量现实的购买人群。

　　蔡继明认为，根据现行的相关法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。在宅基地或集体建设用地搞商业开发建“小产权房”获取的收益，与征地获取补偿相比，相差太大。这种价值落差，使得不少“小产权房”应运而生。蔡继明指出，正因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地“小产权房”建设的泛滥，在合法与非法之间给“小产权房”留下了一个擦边球的空间。

　　“与商品房相比，‘小产权房’开发成本能低过1/3，在这一开发过程中，农民集体通过出售 ‘小产权房’获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。”蔡继明委员说，由于“小产权房”是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金 (其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用)；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，“小产权房”的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用，这也是“小产权房”市场价格低廉的决定性因素。

　　蔡继明说，解决小产权房问题，各级政府要制定出具有相当前瞻性的城市规划，先有统一一致和相对稳定的城市规划，房地产市场才能顺利地进行交易。此外，要建立统一的城乡建设用地市场。要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地 “统一市场”，达到“同地、同权、同价”。

　　“对于那些违法违规占用农地开发建设的小产权房项目要坚决地予以取缔。”蔡继明说，要加强农村集体所有土地的审批力度，对以租代征等违规使用土地的现象要坚决予以制止。但是对于那些在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房，在政策上则要加以区分，要尽量利用经济手段、用科学发展的长远眼光来提出对策，解决问题。

　　■西南财大教授易敏利

　　应尽快明确对现存小产权房处置原则

　　全国人大代表、西南财大MBA教育中心主任易敏利提出议案，认为应尽快明确对现存“小产权房”的处置原则和基本办法，建议政府收购“小产权房”，用于经济适用房等保障性用房。

　　掌握小产权房的第一手资料是易敏利的第一条建议，他提出进行一次全国范围的“小产权房普查”，摸清各个城市在建、在售、已售“小产权房”的数量、占地规模、占地类别、销售类型、业主类型等资料，便于中央决策和设计分类处置的措施。

　　提到具体的处置办法，易敏利建议对符合土地利用总体规划、城镇规划、农民新居工程和新型社区规划（简称“三规”），且已建成未售出的“小产权房”，由政府收购用于经济适用房、廉租房、农民安置房等。已经建成售出的，对开发商和出让、出租土地方依法处罚、补办相关手续，补交出让金等费用后纳入房地产市场管理。他说：“正在建设的，应该停止建设、销售，已售出的退还购房者购房款。”

　　在易敏利看来，小产权房是城乡二元土地政策所引发的农村集体建设用地违法流转的集中表现。他说：“农村建设用地使用权流转已经成为一种不可阻挡的趋势，隐性市场也已客观存在，与其让集体土地隐性和非法流转，不如加强制度建设，依法依规、积极稳妥推进农村集体建设用地的流转，规范流转行为，减少违法行为。” 谢佳君