商业地产难逃次贷漩涡 华尔街再陷违约风险

　　华尔街的噩梦才刚刚开始，随着本周二花旗集团股价十多年来首次跌破账面价值，一种忧虑开始蔓延：住房贷款违约曾被认为是导致这场危机的罪魁祸首，但酒店、写字楼等商业地产领域内的违约风险正在一一浮现。

　　摩根大通的分析师本周指出，由于经济形势不稳以及信贷危机引发融资成本上升，美国商业地产市值可能在未来5到8年内缩水近两成，即总亏损1200亿美元，占未偿清商用房地产贷款（3.2万亿美元）的4%。

　　但高盛分析师的悲观情绪有过之而无不及，他们预计未来2年内美国商业地产价值跌幅就会达到21%至26%；评级机构穆迪则预计，商用地产市场价值将在未来几年缩减15%~20%，违约率则将升至1%~2%之间。

　　仲量联行(Jones Lang Lasalle)本周发布的数据则显示，如果今年融资困难再得不到缓解，将有500多亿美元的5年期全息贷款出现“很大程度”的违约。

　　商业按揭违约风险加剧

　　承销商业按揭证券曾是华尔街最赚钱的买卖之一（去年摩根士丹利的商业抵押证券承销额位居世界各大投行首位），市场调查公司Dealogic的数据显示，2007年全球商业抵押贷款支持证券交易总量达到2948亿美元，几乎是2003年的3.5倍，其中的暴利助长了商业地产的身价。

　　但高盛的统计数据显示，虽然目前为止商业按揭贷款的违约率只有0.4%，但今年1月美国市场未能发售任何一种商业抵押证券，这是十多年来的第一次。从去年年末至今，商业按揭证券的市值在短短几个月中平均下挫5%，其中某些债权抵押证券(CDO)去年就缩水了至少一半。对那些持有商业地产贷款，或者持有商业按揭证券头寸的证券公司来说，这简直是雪上加霜。

　　摩根大通的观点是，商业地产贷款总额已经在2007年触顶，从现在开始到2009年，信贷紧缩将导致房贷市场迅速恶化。由于500多亿美元的抵押贷款将在2010年到2012年到期，商业按揭证券的违约问题届时才会凸显出来，由此商业地产的受冲击程度不会像住宅市场那样强烈。

　　不过，虽然商用房地产市场的下滑步伐较住宅市场而言更为缓和， 但那些持有这些按揭证券或是债务凭证的借贷机构，其资产负债表上反映出的净亏将在未来5至8年里达到500亿美元。

　　经济疲软或导致恶性循环

　　高盛分析师预测，商业地产对经济造成的冲击将持续两年之久，这意味着其后续问题持续的时间将大大超过次贷问题。摩根大通认为，美国商业地产潜在风险如果进一步扩大，将导致英国的商用地产价格下跌23%，欧洲和澳洲的商用地产价格则有可能下跌5%~10%。

　　由于美国自1995年以来商业地产贷款中只有28%被打包成证券，相比之下约有80%的次级贷款被证券化，致使金融机构不得不计入大笔冲销。由于接待机构一方面发放贷款，一方面为商业地产项目、自有资产以及难以找到买家的商业按揭证券作出各项融资承诺，这使得他们自身的风险不断积聚。

　　穆迪分析师预计，今年第一季度，贝尔斯登、花旗集团、摩根大通、雷曼兄弟、美林以及摩根士丹利将总共冲销约72亿美元，但各大金融机构公布的报告没有把整体情况描述出来。

　　美国商业按揭证券由多种证券组合而成，它们被分割后作为债券出售给投资者；CDO是二次打包的住房按揭债券组合，按揭投资的损失使CDO的持有者遭受了沉重打击。高盛分析师认为，其中商业地产按揭证券(CMBS)贬值将占总亏损的四分之一（约300亿美元），这些按揭证券的担保债务凭证 (CDO)则将造成约400亿美元的损失。

　　商业地产的供应过量问题可能不会像美国住房市场那样严重，因此商业地产价格还应保持一段时间；但若经济疲软导致的办公和零售业用地需求减少，商业地产很可能会进一步萎缩，目前加利福尼亚和拉斯维加斯的商用住宅空置率已经开始上升，但这些地区的购物中心、写字楼停车场等并未出现明显空置。