警惕规划寻租

　　一方面是巨大的利益诱惑，一方面是缺乏有效的监督管理，权钱交易便有了可乘之机

　　规范容积率调整

　　在各种楼盘的宣传手册上，购房者都会看到一个看似专业的词汇??容积率，售楼小姐也常常标榜“我们楼盘容积率低，人居环境好”，可楼盘真实的容积率是多少，它经过了哪些调整变化，往往是老百姓搞不懂，售楼小姐不能讲的“商业秘密”。

　　这个普通老百姓听起来陌生的词汇，其数字只须稍微改动，即可为开发商带来上千万元利润。

　　以一块占地1万平方米的土地来计算，假使容积率是3，意味着可建3万平方米的房子，如果把容积率提高到3.5，则可建3.5万平方米的房子。如果以3000元/平方米的价格出售，可以多得1500万元。

　　王政等人正是利用手中职权，为开发商调高容积率牟取暴利。

　　重庆市政协委员、律师袁小彬针对调整容积率中的腐败问题，在今年重庆市“两会”上递交提案，呼吁应尽快就开发商调整容积率的行为，制定相关的规范性法规，并明确以下内容：

　　一是土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率，也不得依据政府会议纪要调整容积率。确需调整的，必须举行听证会，向社会公示，以在小区显著位置以公告的方式通知该建筑区划内的购房者、参加过这块土地“招拍挂”的竞买人、相邻关系人参加听证会；

　　二是如果同意开发商调整容积率，则对于增加的容积率所对应之可建筑面积部分，按照当期该地块之土地级别对应的楼面价之2倍（并参考周边同地段同类型土地之竞拍楼面地价，以高者为准）追征土地出让金，从而通过经济制裁的杠杆有效防止开发商通过提高容积率牟取暴利。对于擅自调整的，予以强拆并罚款。对于不按规定程序调整容积率的，依法追究有关人员的行政责任。

　　“只有让权力在阳光下运行，并利用经济手段挤压开发商暴利空间，才能遏制权力寻租。”袁小彬说。

　　严管土地用途变更

　　重庆市政协常委、原重庆市国土房管局副局长邱道持说，对于房地产开发企业来说，除调整容积率外，改变土地用途也能带来惊人的利润。

　　土地用途决定着土地的价值，商业用地和工业用地之间的价格差异可达10倍以上。因此不少开发商想尽办法改变土地用途。

　　重庆一位房地产业内人士告诉本刊记者，土地用途是土地价值的决定性因素，商业用地价值高于住宅用地价值，住宅用地价值又高于工业用地价值，一旦改变土地用途，这之间就会产生“高得惊人”的价差。

　　这位人士说，工业用地最不值钱，西部一些县市为了招商引资，工业用地甚至可以“白送”，重庆城区的工业用地一般也就8万元左右一亩，而商业用地与住宅用地的价值就难以估量，一亩地1000万元也不奇怪。比如，自2007年6月中旬重庆成为“统筹城乡综合配套改革试验区”以来，重庆商住地的拍卖价格便屡创纪录，江北区去年一块300余亩的土地，拍出41.8亿元的天价，其楼面地价已超过4000元/平方米，比同时期重庆的房价还高1000元。

　　一方面是巨大的利益诱惑，一方面是对土地用途的调整缺乏有效的监督，权钱交易便有了可乘之机。

　　在王政的犯罪纪录中，甚至有把农业用地变更为居住用地的“大手笔”。

　　2002年，一位开发商想转让一块270余亩的土地，由于该地块是农业用地，转让利润低，便请王政帮忙。时任沙坪坝区规划分局局长的王政竟利用职权，直接将地块性质由农业用地变更为居住用地，一下让开发商赚取上千万元的利润，王政也因此收到开发商100多万元的“感谢费”。

　　打破权力封闭运行

　　有关专家和业内人士指出，从重庆三名厅级干部落马，以及近年来全国暴露的典型案件来看，规划部门的行政审批权过大，过于集中，尤其是行政权力的运行不够公开、透明，缺乏有效的监督制约，导致权力寻租、官商勾结成为了城建规划领域的突出问题。

　　他们建议，科学地配置权力，建立科学合理的制衡机制，对行政审批权进行合理分解，增加重大事项的集体决断权，建立重大事项公示制度和社会听证制度，增加审批过程的透明度。

　　袁小彬说，有的项目常常由主管负责人说了算，或者依据一纸政府会议纪要，甚至打招呼、批条子、特事特办，公众对规划调整缺乏知情权、参与权和监督权。

　　比如，调整经营性用地的容积率，不仅涉及开发商利益，更与广大购房者的利益息息相关，甚至还涉及到参加过这块土地“招拍挂”的竞买人。无论是从法律层面还是从情理层面来讲，调整容积率都应该告知这些相关利益人。

　　但据袁小彬调查，重庆市有关部门在对开发商调整容积率的申请进行审批时，基本未告知广大业主，也极少召开听证会听取广大业主的意见。

　　他说，以重庆为例，在拿到土地后，为了赚取最大利润，“十有八九”的开发商都会向规划部门申请调高容积率。如果没有合理的制度安排，这就极易滋生腐败，并引发大量购房者和开发商之间的激烈矛盾，尤其是大规模楼盘所涉及的业主人数众多，造成的负面社会影响更大。

　　邱道持指出，遏制房地产领域的权力寻租需要通过立法建立起对审批的监督和制约机制，特别是对事关公共利益的重大审批事项，须建立社会质询制度，以做到充分论证，认真把关，依法审批，科学决策，把整个规划过程都置于阳光之下。

　　比如，在调整规划问题上，重庆已经开始实施“会商”制度，即调整规划不能在规划部门“内部循环”，需要国土、房管等相关部门同时参加会商，对调整后的土地也要重新调价。文/《?望》新闻周刊记者黄豁 (来源：?望)