信贷环境紧缩“重大不利变化”条款惹争议

　　王蔚祺

　　去年，美国房地产公司老板John Wimmer曾向花旗全球市场房地产公司（Citigroup Global Markets Realty Corp.）支付了大约100万美元，为6个商业地产项目的再融资锁定5.6％的抵押贷款利率。

　　然而到了去年11月底，花旗集团以抵押贷款支持债券需求急剧下降为由，将贷款利率提高到了7.123％。“我非常不满，”Wimmer在接受彭博社采访时表示，“许多金融机构也给了我们锁定贷款利率的提议，我们选择花旗集团，是看中他们的声誉和实力。”

　　Wimmer选择与花旗对簿公堂，有相同遭遇的还有另外一家位于肯塔基的房地产开发商Langley Properties，他们也把保诚（Prudential）抵押贷款资本公司告上法庭。与他们合作的银行都引用贷款协议中的“重大不利变化”条款，提高了贷款利率。

　　除了银行以外，收购公司也利用合同中“重大不利变化”的条款，放弃计划好了的并购交易。去年，私人股权投资公司KKR和高盛集团放弃了对于Harman International Industries价值80亿美元的收购项目，私人股权投资公司JC Flowers & Co.也放弃购买学生贷款公司Sallie Mae的打算。

　　在“9?11”事件刚刚发生时，银行利用这项条款来摆脱贷款义务。此后商业抵押贷款银行还从没利用过“重大不利变化”条款来解除贷款义务。Floley & Lardner LLP的房地产律师Douglas Buck表示，美国的判例法中还没有创建关于抵押贷款的标准。

　　Buck表示：“对于借款人来说，‘重大不利变化’应该是一个整体的灾难事件，像1929年的大萧条或者‘9?11’事件之类，但是银行却不这么理解。如果市场利率提高了60或者70个基点，那算不上‘重大不利变化’。”

　　由于商业抵押贷款支持证券与10年期美国国债之间的信用息差扩大到12年多以来的最高水平，银行正在利用这项条款，来避免做赔本儿生意。留下那些借款人暴露在风险之中，并且遭受贷款合约是否经过商议的质疑。

　　律师事务所Greenwald Pauly，Foster & Miller的房地产事务部门主管Dennis Greenwald表示，借款人的财务状况发生变化，好比一家有名的商铺搬出了购物中心，可以被看作是“重大不利变化”，给银行在法律上提供了取消交易的理由。

　　国际三大评级机构之一的穆迪投资者服务还预期，美国商业房地产的价值将在未来几年下跌20％，吞噬先前两年的利润。

　　根据摩根士丹利汇编的数据，商业抵押贷款支持证券与10年期国债收益率的利差在去年11月增加了两倍，扩大到291个基点，“重大不利变化”条款的引用也不断涌现。

　　花旗全球市场、德意志银行证券公司和高盛信贷合伙公司，还利用他们所表述的信贷市场的“重大不利变化”拒绝向美国跨国化工集团首诺公司（Solutia）提供20亿美元的贷款，这笔钱是帮助这家公司走出破产困境的关键因素。

　　去年7月，贝尔斯登的两家投资次级债的对冲基金倒闭之后，抵押贷款支持债券的市场需求急剧萎缩，并且引发多个信贷市场的流动性紧缩。