刘?霞
恒大地产的上市表现将成为后续赴港上市的内地房企的晴雨表。地产企业自身的发展故事讲得再圆满，也未必能改变投资者对内地房地产市场的整体判断
跟SOHO中国(0410.HK)在香港上市相差不到半年，恒大地产在香港联交所的境遇却是冰火两重天。
身为2008年第一支赴港上市的内地房地产企业，恒大地产集团有限公司(简称“恒大地产”，3333.HK)不得不因为缺少“人气”而延长招股时间。
2008年3月17日中午12时是恒大地产原定的招股截至时间，但当日晚间10时57分，恒大地产突然发布公告称，公司决定将公开招股截至时间延长一天，至18日中午12时。18日早上6点30分，恒大地产又将内容相同的公告再发一遍。
香港方面的证券公司认为，从恒大地产延长招股时间来看，显然是投资者对认购恒大地产股票的兴趣和信心不足。而恒大希望通过延长招股截至日多给投资者一点时间。据当地一家媒体的统计，在其对7家券商的调查当中，仅有3家表示有客户申请认购恒大地产，而总融资额还不到1000万元。
恒大的这一做法并不合乎常理。按照相关规定，香港新股公开招股时间一般为3天半，即便有个别新股的招股时间会超过3天半，这些公司也通常都是从招股之初就已将具体的延长时间确定下来。对于恒大突然宣布延长招股日期的做法，一位香港分析师评价为“实属罕见”。
房地产企业阳光100集团副总裁范小冲对《财经时报》分析说，恒大地产的招股结果所反映的是整个香港资本市场对内地房地产行业的判断。对房企而言，在这样的大背景下，融资的盛宴已经不在。
招股不尽人意 恒大地产的招股和上市表现牵动着许多内地房企的神经。据统计，今年有意赴港上市的内地房企至少有20至30家，集资规模有望超过去年的80亿美元。在今年1月昌盛地产宣布押后在香港的上市时间之后，此次冲刺上市的恒大地产成为2008年内地房企赴港上市的第一股。
恒大地产的招股说明书显示，公司每股招股价为3.5港元至5.6港元之间，总融资额在104亿港元到166亿港元之间，公开发售部分达到16.6亿港元左右的集资额。
早先部分人士对于恒大地产的上市还寄予厚望，早在恒大于3月13日展开路演之前就有人猜测说，恒大地产主席许家印有望凭借此次上市机会，成为替代碧桂园董事杨惠妍的中国内地新首富。
因为根据早前恒大地产上市保荐人之一瑞信的研究报告显示，恒大的估值高达1208亿元至1321亿元。上市以后很有可能会超过碧桂园，成为内地房地产股中市值最大的一只股票，因此恒大地产董事局主席许家印所持有的股份，上市后市值可能会超过750亿元，大大超过此前杨惠妍680亿元的身家。
但更多的业内人士对恒大地产现在所面临的上市时机并不保持乐观的态度。大约在半个月前，曾于去年下半年成功赴港上市的远洋地产(3377.HK)总经理李明就对《财经时报》表示，恒大地产的上市表现将成为今年后续赴港上市的内地房企的晴雨表，“但按照目前市场的整体情况来看，恒大恐怕很难获得预期的融资额”。
有消息称，目前香港的投资者整体对新股的认购兴趣都很低。因此香港辉立证券企业融资主任李迪文认为，即使券商重新提供认购计划，也未必会有市场需求。尽管恒大希望通过延长认购时间而出现奇迹，但市场并没有给出意外的惊喜。
土地储备反成拖累 同样曾于去年年底传出有意去香港上市的房地产企业阳光100集团副总裁范小冲对《财经时报》分析称，按照目前的市场情况来看，香港投资者肯定不会对内地房企给予太高的估值，原因有几个方面：首先，投资者认为国家还会对房地产市场进行宏观调控；其次，从去年年底全国各地房价增幅放缓后，投资者对房地产公司的盈利预期开始有所保留；再次，A股以及外围股市还处于下跌的状态，其中房地产股的市盈率表现尤其糟糕，“美国次贷危机也对香港投资者产生了很多负面影响”。
“即便现在恒大地产把企业自身的发展故事讲得再圆满，我相信也未必能改变投资者对内地房地产市场的整体判断。”他对《财经时报》断言。
我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖称，从刚刚结束的“两会”来看，房地产调控表现在两个方面：一是仍将延续针对房地产开发贷的从紧发放；二是国家将大力发展保障性住房和中低价房的供应，“这肯定会影响投资者的信心”。
过去在香港市场，土地储备是衡量房地产公司未来业务发展的一个重要指标。为了推动赴港上市，去年一年多数房企最不遗余力去做的一件事情就是进行大规模的土地储备。以恒大地产为例，目前土地储备高达4580万平方米，遍布内地22个城市，规模仅次于碧桂园的5400万平方米。按照恒大目前的开发进度，这些土地足够公司未来5年的开发。
而早已向港交所递交了上市申请的广州卓越地产，2005年土地储备为350万平方米，到现在在深圳、武汉、长沙、重庆、广州等城市共计拥有土地储备约800万平方米。
“过去香港投资者认为房企有土地就有价值，因为至少可以拿土地进行折现，但随着现在地价的普遍回落，各地又不断出现土地流拍的现象，因此香港投资者的这种观念正在发生改变，大规模的土地储备反而会拖累对其的价值判断。”范小冲说。
强行上市？ 自去年下半年中国奥园(3883.HK)、远洋地产、SOHO中国上市以后，尽管有很多内地房企在香港联交所排队，但2008年一季度即将结束，至今还没有哪家真正上市。
恒大地产目前这样的上市时机确实有点生不逢时。“现在的情况和去年9、10月份简直就是天壤之别，如果把恒大地产放在去年SOHO中国的上市时间，我认为投资者对其招股价所给予的评估可能会超出大家的想象。”范小冲说。
但有消息称，恒大地产在今年1月底便已获得港交所批准通过，只是受到市场情况波动的拖累，上市之前的预路演一直没有展开。
无独有偶。广东房企星河湾也早获得上市批准，并于2月21日接受港交所聆讯，但其预路演也没有随即展开。
为了证实外界传言星河湾有可能会于4月份上市的消息，《财经时报》多次拨打星河湾副总裁梁上燕的手机，对方一直处于无人接听的状态。记者从星河湾内部了解到，他们的确还没有开始进行路演。
虽然市况不佳，而且延长了招股时间，但恒大地产仍将上市时间锁在了原计划的3月28日。
有地产分析师对此分析说，如果上市计划拖上一到两个季度，有些资金窘迫的发展商就会比较危险了。
申银万国研究报告指出，作为资金密集型的房地产企业，其规模扩张主要依托销售回款速度以及对外融资。一个不容忽视的事实是，目前国内大多数城市的房地产都出现销售不佳的状态，而今年年初开发商也切身体会到了银行对房地产开发贷收得有多紧。
范小冲证实说，目前开发商的资金压力源于新旧项目这两个方面。“从现有的开发项目来看，由于购房贷款和开发贷的双重收紧，项目的销售压力加大；而从企业发展层面，很多房企继续发展的能力也受到制约。”
《财经时报》了解到，现在江浙一带提供给房地产企业的民间资本的利率开始按月计算，高达20%?30%，“这已经算不错了，如果是直接吸收其他地区的民间资本，人家都未必愿意冒这个险”。胡景晖表示。
胡景晖认为，尽管对于内地房企来说，目前赴港上市显然不是最好的时机，但相比A股，从程序和成本的角度来看，H股仍不失为一种好的融资渠道。
范小冲举例说，之前内地房地去香港上市也不乏首创置业(2868.HK)强行上市，以及富力集团(2777.HK)当年受市场影响股票便宜卖的先例，事实证明这未必就是坏事，“即便现在的招股价没有反映出企业真正的价值，但只要能融到一部分钱，帮助企业渡过今年的难关，或许还能获得下一步的发展机会”。 (来源：财经时报)
(责任编辑：单秀巧)
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