吴晓波
昨日,万科召开业绩说明会。会上包括万科总经理郁亮在内的管理层表态认为,地产市场在逐步回暖,房价不具备深幅下跌空间。
而在此前的万科年报上,万科的董事会报告也以很大的篇幅就王石的“拐点论”作出“理性回归”的阐述,“万科认为,目前市场面临的,并非从长期上涨到长期下跌的转折,更非从大涨到大跌的转折,而是经历前期一段时间过快上涨后,市场需要一个理性回归的阶段。
郁亮表示,进入3月份,公司明显感到房地产市场的回暖,公司在各地的销售情况也相当不错。“我们认为,未来的房价没有进一步深幅调整的空间。”而将于4月公布的一季度数据将有不错的表现。
对于万科会否持续降价促销策略,郁亮认为,“那些去年房价上涨不多,或者目前价格与自住购房的供求关系本身就比较吻合的城市,并无价格调整的必要。部分城市售价调整,对万科的预期收益不会产生太大影响。”因为这些城市去年的价格上涨,是超出开发企业之前预期的。因此近期虽然发生了理性回归,但仍然具备合理的利润空间。
万科董事会办公室主任谭华杰称,由于大量刚性需求的存在,至少在中国人口变迁的趋势没有发生根本性转变之前,市场真实购买力的基础是非常坚实的,房价不存在长期深幅下跌的空间。另一方面,房价的短期涨跌,与住宅企业的收益之间的关系也并不像表面上看起来的那么简单。企业经营是基于预期的利润水平,房价的短期波动,甚至房价的长期趋势,对行业的平均收益率都不会产生重大影响。如果市场心态短期内出现恐慌,不排除过度调整的可能。但过度调整正如同过度上涨,只能是短期现象。他们相信房价不存在长期深幅下跌的可能性。
而且即使从短期来看,“调整后的房价相对2007年初依然是向上的,合理的利润空间依然存在。”
此外,谭华杰和万科董事会秘书肖莉都表示,万科的市场战略是“倍速于大市成长”,因此在行业调整期将利用资源整合的优势,希望将万科的中期市场份额目标设为5%。这一目标相比2004年万科提出千亿目标时的3%有了65%以上的增长。
此外,万科表示今年开工的项目主要是2005~2007年获得的土地,但是由于楼面地价低于市场单价,依然存在合理空间。而少数高价地王项目,“在以后的经营中我们需要引以为戒,对于这些少数地块,我们将精耕细作,通过提高产品价值来提升其未来收益。”而在今年,万科的中小户型产品将在去年占总数40%以上的基础上有所提升。
在住宅产业化方面,万科透露目前上海的试验楼盘上海新里程20和21号楼工业化住宅已经于2007年11月开始销售,目前销售率85%。而万科的首个廉租房广州万汇楼将于2008年年中交付使用。
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