南京主城区50余万平方米豪宅年内上市

　　郝倩

　　在南京，豪宅通过精装修以及“大宅”理念所产生的高单价，一时间让开发商对之趋之若鹜。由于南京城对周边购房者辐射有限，原本的稀缺产品一度过剩。

　　根据南京网尚房地产研究机构统计，今年内，南京大概有52万平方米总价超过300万元的豪宅上市销售。

　　豪宅今年集中上市

　　“从未来的市场形势来看，一定是‘大宅’成为市场稀缺产品。所以我们在大体量推出普通住宅的同时，将一些最好位置、户型以及景观的大单元物业做成精装修产品。这些产品的定价必然将脱离周边均价的约束。”一位南京开发商对本报记者坦言。

　　南京网尚房地产研究机构则认为，“大宅”、“豪宅”的上市与主城区房价快速上涨密切相关。因为市区传统意义上的普通住宅，在总价上已突破中产阶层购买力极限。而类似90平方米到130平方米的住宅又无法满足资金实力雄厚的高端客群的需求。所以，在南京主城的住宅消费客群结构发生变化的市场情况下，很多开发企业都把目光盯上了高端客群，以期以此为其项目的突破口。

　　但是，当诸多开发商都有同样想法的时候，原本的“稀缺”产品开始同期放量。

　　网尚房地产研究机构对新近即将上市的豪宅所做的统计结果令人颇为惊讶。其中，“万科金域缇香”建筑面积达195平方米的高端物业近期上市，单套总价在300万左右。同期上市的雅居乐花园单套180~270平方米大面积高端物业，有近10万平方米近期上市，单套总价区间在250万到350万元之间。

　　这些都位列新增大面积高端物业名单中的项目，单套总价在300万元左右或以上，今年预计上市约22万平方米。

　　同时，网尚房地产研究机构还对在售高端项目例如长江路九号二期、金鼎湾国际二期、木马公寓多层、锋尚国际公寓（南区剩余房源，北区规划未确定）等项目作出统计，其中单套总价在300万元左右的新增房源预计上市约20万平方米。

　　另外，南京单价较高的城中、城东及河西三个区域单套总价在300万左右的跃层户型预计上市约10万平方米，这一体量在今年三个区域住宅上市总量中占到5%。

　　如果将三项相加，即可判定，南京今年新增“豪宅”的面积将达到52万平方米左右。

　　同时还有一项不能忽视的数据，就是南京主城中还有一些未上市土地可能会做此类产品，以及主城未来新增项目上市的跃层房源等，预计在未来2-3年内可能上市的总量将超过100万平方米。

　　“2007年下半年多宗土地拍卖呈现‘面粉卖过面包的价’的现象，受制于地价因素，这类开发企业的产品定位必须坚持走大面积高端物业路线。” 网尚房地产研究机构称。

　　1年上市量需要5年去消化

　　“如此庞大的体量，若消费层面的接盘能力不发生巨大增长的话，未来几年主城大面积高端物业市场将面临很大销售压力。即便此类物业在2008年的去化量超常规增长，能达到20万平方米，市场消化这些房源也预计需要5年左右（尚未包括未来5年中可能的上市量）。” 网尚房地产研究机构分析。

　　根据该机构提供的历史数据：2006年单套总价200万元左右主城大面积高端物业的一年销售3.5万平方米左右，2007年单套总价300万元左右主城大面积高端物业一年销售4万平方米左右。

　　通过前两年销售数据来看，目前主城大面积高端物业市场容量相对有限，而2008年南京单套总价300万元左右的主城大面积高端物业预计可能上市量将达到52万平方米。这一体量远远超过近两年的年均销售量。

　　根据年均销售量的增长幅度15%计算，南京主城大面积高端物业购买客群消化5万平方米左右，预计2008年大面积高端物业供销比可能在6.1左右。

　　乐观估计，如果2008年销售量可以达到正常增长，此类物业的销售量将在10万平方米左右。

　　但是，虽然目前南京的市场行情已显现出回暖的迹象，却并没有达到令人满意的效果。被称为“金三”的3月份前半个月成交量为1519套。记者通过南京房地产开发建设促进会的资料了解到，2007年3月1日至15日，南京商品房成交3513套。这个数字比今年整整多了近2000套。

　　在目前的市场行情之下，2008年江北楼盘为了缓解销售压力，已经有4家楼盘推出“一口价”的特价房，此外，还有新的项目在酝酿优惠措施来拉动销售。

　　相比而言，即将上市的类似主城区“豪宅”并没有调整价格的动向，这些“大宅”的上市甚至成为南京居民关注的焦点，甚至网上还有人展开了对某些项目开盘价格的竞猜。市场形势已经演变得极为微妙。业内专家预测称：购房者对这些总价高于300万元“豪宅”的接受度，从4月份即将面世的几个楼盘的去化速度就可以判断出。

　　一些项目可能遭遇的风险已经可以预知。网尚房地产研究机构的测算结果显示：三叉河地块（楼面地价4375.06元/平方米，不包含拆迁成本）位置相对偏僻，但是拿地成本较高。类似的项目，如果未来操作大面积高端物业，将会面临一定的销售风险。