资金链危机或逼房地产业进行洗牌

　　静深

　　进入3月以来，众多房地产上市公司都对2007年度的业绩交上一份亮丽的答卷。从已经公布年报的42家国内上市房企来看，公司营业收入同比增加73.28％，净利润总额达到153亿元，同比增长91.9％，其中16家净利润增幅超过100%，无一亏损。

　　然而亮丽的业绩却未能挽回地产股持续下跌的颓势。近半年来，地产股大幅缩水，平均跌幅超过40％。业绩与股价的背离预示着2008年中国房地产业的前景依然扑朔迷离。

　　股价的走势预示了人们对于未来不确定的担心，虚拟经济的指标显然已经提前对2008年中国房地产业作出了自己的判断。

　　窘境

　　解读上市房企2007年报可以发现，众多房产公司现金流项目下已出现了巨大负数。部分知名企业的每股经营活动现金流都呈现负数：万科：－1.51元，招商地产：－4.73元，保利地产：－7.64元，金地集团：－7.51元。

　　事实上，包括万科、金地在内的国内大型房产企业都已提出2008年的再融资计划。万科年报则直接表明将在今年适当的时机进行股权融资方案。金地集团也于前不久发行了12亿元公司债券，今年还与瑞银共同发起设立房地产投资合伙企业，以提前应对可能到来的资金紧缺。种种迹象表明，2008年内地房企面临的最大困扰，将是资金的紧缺。

　　2007年中国房地产市场一路高歌猛进，楼市近乎疯狂地上涨，终于将开发商逼到了进退维谷的境地。从已公布的内地房企年报反映的数据，不难看出，销售收入同比上涨74％的幅度要比净利润上涨91％的幅度低17％，显示去年房企在房价上涨中受益颇丰，但规模增长却与之不对应。

　　以万科为例：2007年万科结算面积393.7万平方米，同比增长35.9%，结算收入351.8亿元，同比增长99.1%。公司实现营业收入355.3亿元，增长98.3%，净利润48.4亿元，增长110.8%。比较之下，可以发现结算收入的涨幅远远高于结算面积的涨幅，净利润涨幅也比营业收入涨幅高出12个百分点。而对比万科在珠三角和长三角两大区域的业绩，更可发现近乎相等的销售收入，珠三角却创造了多于长三角3倍的利润。

　　2007年珠三角房价快速上涨，并于去年底开始了一轮毫无悬念的大幅回落。在楼市疯狂上涨时期，尝到楼价上涨甜头的众多开发商也摆脱不了买涨不买跌的投资冲动，大量囤地，捂盘开发，哄抬楼价，一旦楼市出现滞涨，所有的问题就接踵而来，而首当其冲的就是资金链断裂危机。

　　融资困难

　　虽然通过内地证券市场可以帮助中小房地产企业获得企业发展的资金，但是面对A股上市程序的繁复和效率的低下以及诸多不确定性因素，特别是在目前国家连续的宏观调控政策下，证监会加强审查力度以配合政策的实施，因而近半年来已鲜有房地产企业在A股实现IPO或是再融资。与此同时，银行加强审查贷款风险的配套措施，使得开发商向银行贷款的渠道也相应减少。显然传统的融资渠道已无法满足房地产开发企业对资金的渴求。

　　于是港交所成为大多急需融资的内地房企的唯一选择。毕竟在香港，许多内地房企圆了自己的上市梦：碧桂园，合景泰富，SOHO中国，奥园地产……

　　然而，随着美国次贷危机在全球的蔓延，多重因素使得香港股市巨幅震荡，投资者普遍对后市信心不足。今年1月，昌盛中国在香港IPO搁置。春节后，首个赴港上市的恒大地产也宣布延迟IPO计划，两起案例都给后续所有赴港上市的内地房企造成很大影响。

　　事实上，许多迹象都表明这轮调整似乎已在股市与楼市双向展开。股神巴菲特去年在市场最火热的时候，在人们困惑和不可思议的注视下，从12港元/股开始抛售中石油港股，并从持有中石油23％的第二大股东，在不到3个月时间内，一路减持成为持股3.1%的小股东。半年后的今天，香港中石油的股价已经不到10港元/股。

　　王石在4个月前回应记者的拐点论之时，曾引发业界长久不衰的讨论。然而春节刚过，万科就开始了在全国范围内30个楼盘的打折销售。随后昌盛中国和恒大地产香港上市搁浅，其间伴随着曾和王石拐点论对立的中国地产界另一重量级人物潘石屹论调的转变，再到美国铁狮门以大大低于市场预计的67亿元购得上海新江湾城F地块，显示土地市场的调整亦随新盘市场同步展开。中国房地产业已走在了价值理性回归的路上。

　　洗牌

　　王石宣称：中国房地产的冬天来了，万科已经做好了过冬的准备，并且告诉同行，现在已经是冬天，抓紧准备起来。

　　而国际金融大鳄也早已摸准了目前中国房企的软肋，缘于过度囤地和国际金融环境变化以及国内调控政策多重因素的中国大多房企的资金链危机，将导致中国房企的重新洗牌。

　　高盛分析师在3月26日公布的一份研究报告中称，始于去年春夏的美国次级债贷款危机，包括银行、券商、对冲基金和政府支持企业在内的美国借贷机构，在提列贷款损失准备后，将蒙受大约4600亿美元信贷损失。而自去年夏季发生信贷紧缩以来，这些借贷机构已经公布减计了1200亿美元，也就是说，尚有约四分之三弱的损失将在今后陆续体现出来，将造成什么样的影响，目前谁也说不清，国际金融形势不容乐观。香港实行的是联系汇率制，所受冲击将比内地影响更大，香港投资者对后市的预期，普遍缺乏信心，内地房企香港上市融资前景渺茫，而内地CPI高企，从紧的财政和信贷货币政策势必进行下去，外求无门，内企无望，资金来源成为内地房企面临的大考，行业新一轮整合洗牌就此拉开序幕。

　　普通商品房的价格，从来就没有普通过。何时才能让普通商品房真正普通起来，让住房成为一项真正大众化的商品，是我们期待中国房地产这一轮洗牌的唯一理由。