我国2月份个人房贷增量环比降90%

　　本报记者 王芳艳

　　信贷紧缩、房地产交易低迷的情况下，中国的个人按揭在2008年初“艰难”上涨。记者从商业银行获得数据显示，截至2月底，中国的个人按揭量比年初增长了754亿元。但从大家最为关心的个人房贷数据来看，2月份个人房贷增量为70.89亿元，较1月份的增量680多亿有了显著回落，同比2007年2月份的个人房贷300多亿的增量也下降很多。

　　与此同时，在三月的春风中，部分银行开始对二套房政策有了“擦边球”，比如对出售第一套房后再买第二套房，则可以给予第一套房的优惠政策。部分媒体将之称为“二套房政策全面松动”。

　　3月30日，上海银监局专门为“个别媒体曝出有商业银行松动第二套房贷现象”出具新闻稿，上海银监局表示，他们专门进行了调查，经核实，目前暂未发现有放松第二套房贷款政策现象。

　　这个论述或许更应该理解为对二套房政策松动苗头的警示和引导。实际上在二套房政策上，银行的商业利益和政策规定方面存在不一致性，使得商业银行总是有“出轨”的冲动，因此执行时到底是否有擦边球行为，无需论证。

　　“但现在舆论上对此很紧，大家都得照顾乌纱帽，所以苗头就被遏制了，至少上半年应该不会再有大的松动。”一家股份制商业银行的零售业务总经理说。

　　2月压力

　　“很多银行面临着房贷规模急剧下降的困境，业务员压力很大。”一证券公司的银行分析师说。

　　记者获得的商业银行的房贷数据显示，截至2月，金融机构个贷(不包含个人经营性贷款)的余额是33640亿元，2月比1月减少4.84亿元，但比年初增加了854.14亿元。

　　其中最受关注的个人房贷无论是在1、2月份却都是上涨的。截至2月底个人房贷余额为27776.12亿元。从增量来看，1月增加了680多亿，而2月比1月增加了70.89亿元，两个月全国个人房贷比年初增加了753.63亿元。

　　3月10日，央行上海总部发布报告称，受房地产市场交易量萎缩、个人房贷提前还款增加和新建商品房供应减少等因素的影响，2月，上海的中资银行个人住房贷款微增0.06亿元，同比少增2亿元。当月，外资银行新增人民币个人消费贷款2.1亿元，其中个人住房贷款增加1.7亿元，比上月少增1.9亿元，同比少增1.1亿元。

　　“仔细分析，1月房贷增加量非常大，是因为很多去年四季度被卡住的个人房贷延续到1月，所以到了2月，房贷量就像过山车一样，增量直接就下降到70多亿，我们有些压力，当然这里也有春节放假的因素。”一家股份制银行的房贷负责人说。不过他也同时指出，去年2月个人房贷是比1月增加300多亿的。

　　实际上，各家银行的增长情况也不一。

　　四大国有银行截至2月末的个人房贷余额为18974亿元，比年初增加了537亿元。

　　其中，建设银行的盘子最大，余额达到了5639亿元，但增长状况明显出现疲态，2月比1月仅增加4.41亿元，而去年同期则是80.9亿元。建设银行2月房贷比今年年初增长108亿元，去年2月比去年年初增长则是220亿元。

　　相反，中国银行和工商银行则是步调加快，工商银行2月比年初增加了183亿元，中国银行是171亿元，是四大行中增量最快的两个银行。

　　股份制商业银行中，以2月底比年初的增量来看，银行之间的竞争并未发生较大变化，招商银行、兴业银行、深发展、交通银行依然在前面，增量为63.34亿元、61.66亿元、27.53亿元、27.53亿元，其次为中信银行、民生银行、光大银行、浦发银行、广发银行。

　　但如果剔除1月高峰的特殊因素，不少银行在2月的个人房贷则是环比负增长，民生银行2月比1月减少4.47亿元，招商银行则是减少5.8亿元，深发展则是减少1.33亿元。

　　“二月很是惨淡，连续下跌。”

　　松绑“二套房”真相

　　从这个角度讲，商业银行迫于压力，放松房贷政策似乎是逻辑之中。

　　上海银监局表示，目前上海各中资商业银行对第二套房的认定标准是：以家庭为单位(借款人、配偶和未成年子女)，以人民银行个人征信报告为依据，以住房贷款次数为套数。第二套房贷款的成数均规定不超过六成，利率均不低于同期同档次基准利率的1.1倍。同时，对已利用贷款购买首套自住房的家庭，在满足借款人已还清前期住房贷款且人均居住面积低于当地平均水平的条件下，各商业银行允许其再次申请住房贷款时仍可按照首套自住房贷款政策执行。

　　“如果想买第二套房还要基准利率下浮，只能把第一套房卖了并且还清贷款，这样是可以做到视为第一套房。”一家国有银行内部人士向记者表示，他说，一旦把房子出售，人均居住面积就是为零了。

　　但是对中国文字的理解可以有千差万别。另一国有银行上海分行人士说，理论上一个人已经贷过款，享受过资源，就应该是第二套房。因此，在风头比较紧的情况下，该行就认定不管人均居住面积多大，只要贷款过款，就全部是第二套房待遇。

　　另有媒体报道，一些银行把人均居住面积定得较高，或者把第一套房只有公积金贷款那么再买房不视为二套房，另外，第一套房已经结清贷款那么第二套房也有可能被视为第一套。

　　上海的一家大型中介公司人士说，一些银行的确想过要做些擦边球动作，比如上述出售房屋的情况。但最近因为风声渐紧，因此都重新收紧。

　　“我最恨的是其他银行出轨，很多分支行的人跟我们说其他行怎么放松政策，我们的压力很大。”一家深圳的股份制银行贷款负责人说。

　　但几乎所有的银行人士都否认了他们松动二套房政策。上海银监局表示，目前暂未发现有放松第二套房贷款政策现象。而上述国有银行上海分行的人士说，上海银监局的调查方式之一是，向他们发了调查函，询问贷款政策，对市场的影响等，“这可能是个别支行或者业务员的擦边球行为，不可能是从上到下的明目张胆的违规。”

　　上述股份制银行零售银行总经理道出了其中的实质：“不做这样的二套房也是没有道理的，有些客户一九九几年买的房，现在要改善住房了，银行肯定是喜欢这样具有一定实力的客户。只不过乌纱帽也很重要，这段时间肯定不会这样越轨。”

　　　3月反弹？

　　“目前来看，三月房地产交易量确实有上升的迹象，房贷在3、4月估计会有所上升。”深圳的一股份制银行的房贷负责人说，但他也表示，历年以来房地产在春季会有一个小阳春，成交上涨也是正常情况，“仅凭三月的交易量上涨，得出房地产反弹趋势，还难以论证。”

　　上述股份制银行零售银行总经理也表示，今年房贷仍然会上涨，但他预计上涨的空间有限，不可能重复去年翻几倍的盛景。据了解，该行制定的2008年个人房贷的增量目标比去年大约下降了100亿。

　　事实上，已经有越来越多银行开始在理念上趋于谨慎。

　　以房贷明星兴业银行为例，2007年兴业银行零售贷款余额1323.95亿元，比年初增长104.89%，新增和余额在国内同类银行中均列第二位，零售贷款占全行贷款余额的比重达到33.09%。

　　该行在出具2007年年报后，分析师普遍担心其房地产贷款占比超过了40%存在较大风险。该行高层则在分析师会议上表示，2008年无论在个人住房按揭贷款还是房地产开发贷款上都将采取稳健的策略，具体包括重新修订了相关业务指引、将审批权限统一划归总行以及总量控制的措施。零售业务方面，将大力发展理财和资产管理业务。在房地产开发贷款方面，公司将对开发商、项目和区位进行慎重考察之后再发放贷款。

　　“我们对于公司管理层调整零售业务发展重心，以及谨慎地对待房地产行业贷款持肯定的态度。”海通证券分析师邱志承表示。

　　但尽管如此，采访中各位商业银行人士都表示，个人贷款仍是风险较小的资产。在信贷紧缩情况下，他们对个贷仍会非常重视，他们认为房地产下跌的可能性不太大，“尤其是早年做的房贷，房屋价格都上涨30%以上，即使跌，也问题不大