股市快速下跌对楼市的影响

　　中国经济新闻网讯：自1991年万科在A股上市以来，国内房地产类上市公司已达120多家。特别是随着2006年以来国内股市的繁荣，房地产企业更是借助上市、股市增发、发债、并购等方式从股市融资到1200多亿元，是历年来房地产企业在股市融资最多的时期。

尽管如此，房地产企业在股市所融集的资金占2007年房地产开发投资总额37256亿元的比重仍然只有3．2％。

　　全国59000家房地产公司中，只有约120家上市。相对未上市的企业，这些公司规模较大，实力更强，透明度高，经营比较规范，且资产负债率普遍低于行业平均水平。这有利于防范金融风险。特别是，房地产上市公司存货周转率和土地开发进度也比未上市企业高，囤房、囤地不符合上市公司追求均衡稳定收益的机制。

　　可以说，通过资本市场推动包括房地产企业在内的一批优质企业做大做强，有利于改善行业金融支持结构，有利于提高行业规范运作水平，有利于快速将土地转化为居民需要的住房，平衡供需，防止房价过快上涨。因此，房地产企业上市对国内房地产行业发展是一件好事。

　　我们也应该看到，由于中国股市的新兴市场特性，其基础制度与成熟市场相去甚远。特别是中国股市在政府的主导与隐性担保下，一些上市公司到市场融集资金的目的不是如何有效配置金融资源，也不是如何为投资者带来更好的回报，相反股市却成了“圈钱”的工具。

　　当上市的目的是为了“圈钱”，上市可以获得低成本甚至几乎无成本的资金时，那么只要条件允许，作为资金密集型行业，房地产企业涌向股市也就是必然了。由于获得的资金成本低，房地产企业也并不会认真有效地利用，通过股市融资的欲望反而更加增强了。

　　从已经公布年报的上市公司的业绩来看，众多房地产公司无论从营业收入还是净利润都有较大幅度的增长，但其现金流项目下却出现了巨大负数。如保利地产每股现金流为－7．65元，金地集团的每股现金流为－7．52元，招商地产每股现金流为－4．74元，荣盛发展每股现金流为－2．53元，等等。为了改变这种现状，绝大多数房地产上市公司都希望从股市再融资，寻求多元化的融资渠道来解决资金偏紧问题。（中国经济新闻网）

　　另一方面，在2007年房地产开发商的“圈钱运动”中，房地产行业也随之掀起了一场“圈地”运动。即谁圈到的钱多，就能用来圈占更多的土地。据天相投资顾问公司最新对两市70家主营地产的公司统计数据显示：2007年以来，有38家房地产上市公司实施了增发或公告了增发方案，涉及资金高达1024．3亿元，金地和万科还计划发行公司债共71亿元；并另有两家公司通过IPO登陆中小板，募资15．86亿元。如果加上香港市场，国内房地产企业通过股市募集到的资金就更多了。

　　在2007年上半年，房地产上市公司“圈地”运动使全国各地一个又一个“地王”的纪录被刷新。这些圈到土地又被注入上市公司，房地产上市公司的业绩大增，并由此来推高公司股票价格。而公司股票价格快速上涨，又为公司低成本再融资创造了条件。

　　在本轮国内A股及H股下跌中，房地产股不仅最早开始下跌，而且跌幅十分惊人。因为，从目前的经济政策来看，从紧的货币政策首当其冲就是房地产企业受影响。这不仅表现为银行对房地产企业的信贷大幅度减少，对房地产信贷规模进行严格限制，也表现为对房地产市场投资需求的严格限制。比如2007年出台的359号文件及452号文件，对房地产消费与投资作出严格区分，鼓励房地产的消费，严格限制房地产的投资。在中国一、二线城市，以房地产投资为主导的市场就会受到严重影响，房地产的销售就会大幅下降。比如在广东及深圳，住房价格迅速下降；在北京及上海住房销售有价无市，都说明政府的房地产政策产生了巨大影响。这种影响也一定会先反映到房地产上市公司的业绩水平上来。尽管目前公布的2007年度房地产上市公司业绩增长不错，但是2008年还能否持续，还相当不确定。这也正是目前国内房地产上市公司的股票价格迅速下跌的重要原因。

　　股市的下跌让一些房地产企业上市融资变得困难。比如，有几家房地产上市公司计划前两个月在香港H股市上市，但是由于市况不好，都纷纷推迟。上市融资渠道受限，则使不少房地产公司没有足够的资金用来拍地。最近不少一、二线城市土地的流拍或土地拍卖价格急速下降，就与此有关。

　　股市的下跌也提高了国内监管部门对房地产企业融资的标准。据报道，最近房地产企业上市首发过程中凡募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。同时，房地产企业信息披露透明度也被高度强调。首发时重点关注本次筹资用于投资项目开发进度、项目资金使用计划、本次募资在招股书中披露的是否与计划一致；再融资时重点关注上次募资项目进展、效益情况是否与招股书披露一致，是否充分履行承诺等。另外，在近期国务院关于促进节约用地的有关通知下发后，监管部门要求在审企业及后续提交材料企业，必须由保荐人和发行人律师围绕通知逐条进行尽职调查，逐条发表明确专业意见。

　　股市下跌带来的财富效应逆转，也使国内居民对住房的需求严重下降。2007年房地产的火爆与股市的繁荣不无关系。这种关联性主要表现在两个方面：一是不少房地产市场投资者利用银行的加按揭与转按揭，从银行获得大量的资金进入股市，然后又把从股市赚到的钱抽出来投入房地产市场。正是这种股市与楼市的互动，推动了价格的快速上涨。另一方面，不少股市的投资者在股市获利后，纷纷通过住房按揭贷款进入房地产市场，从而使国内房地产销售达到前所未有的增长。比如，2007年商品销售面积达到76192万平方米，增长30％以上，而商品房销售金额达到29603亿元，增长近50％。

　　股市下跌之后，不仅股市的财富效应严重弱化，而且由于股市的投资者基本套牢，无法退出股市而进入房地产市场。在这种情况下，不仅房地产投资需求减少，而且房地产住房消费需求也减少。最近，有人对我说，随着国内股市下降，不少投资者为减少损失会把进入股市的资金抽出进入房地产市场。我就告诉他们，这是根本不可能的。国内股市严重的下跌，不仅让房地产开发商融资困难，房地产开发不可能便利地获得企业所需要的资金，而且也限制了住房的投资者与消费者进入房地产市场，这些都会严重影响房地产市场的供求关系。而这种供求关系的变化，也会带动整个国内房地产市场的逆转。

　　

　　

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