地产业全面降价首季显效 王石拐点论一石二鸟

　　4月8日，万科A(000002.SZ)公告，今年一季度累计销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，分别比去年同期增长82.9%和119.1%。一季度的数据显示，万科销售仍保持较高的增长势头。

　　值得注意的是，新增项目比去年同期减少37.8%，扩张速度锐减。显示其对未来市场信心仍然不足，加上一系列降价行动，“万科坚决看空2008年，所以他选择清货。”东莞证券首席分析师李大霄分析，“并且抛货要坚决。”

　　看空2008

　　根据今年前三个月的简报统计，万科总共增加项目7个，总建筑面积86.75万?，而去年同期，则增加项目12个，规划建筑面积合计139.5万平方米，增量土地储备面积减少四成。

　　今年一季度销售增长较好，首先是因为2006、2007年土地储备量大增，开工面积得到保证，前两年土地储备的新增面积都超过1000万?，2006年为1206万?，2007年，“公司新增项目规划建筑面积合计1142万平方米，按万科权益计算的建筑面积934万平方米。而截至去年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1821万平方米。”

　　虽然销售未受影响，但其新增土地面积大幅下降，2006年同期新增土地面积为184.1万?，2007年为139.5万平米，今年则与前两年相比，分别下降52.8%、37.8%。未来两年，开发规模明显缩小。

　　万科在2007年年报中提出，2008年企业发展的主题词是“虑远积厚，守正筑坚”，足以显示出其防守色彩。

　　事实上，万科担心2008年楼市成交量走淡，销售业绩与利润不能实现令人满意的增长，为此，在去年为今年预留了相当一部分销售、利润。

　　万科去年实现销售523.6亿元，而实际结算销售收入仅351.8亿元，结转销售仅占全部已实现销售的67%。这意味着万科有33%的销售额，171.8亿元未结转，如此巨额销售将在今年直接形成营业收入。

　　某业内人士预计，上述171.8亿元若全部结转至一季度，不考虑今年前三个月的销售，按照万科的68.72亿股总股本，和去年一季度14.88%的销售净利率估算，则今年一季度，万科每股收益可达0.372元，而去年同期每股收益为0.14元。

　　显然，如此安排是出于对今年可能实现的销售偏少的担忧。

　　清空存货

　　月度销售简报显示，今年1-3月，万科的销售速度上升，3月的销售情况也明显好于前两月。

　　3月份，万科实现销售面积71.9万平方米，销售金额66.8亿元，而2月份实现销售面积19.6万平方米，销售金额15.7亿元，1月份实现销售面积23.0万平方米，销售金额18.5亿元。

　　毫无疑问，这得益于其去年11月开始率先全国降价。

　　去年10月20日，万科以7500元/平方米低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售罄。

　　去年12月9日，万科又在广州降价，位于康王路的万科金色康苑正式开盘，开盘定价13000元/平方米的均价，远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格，甚至低于附近二手楼价格。

　　而另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平方米，现在均价7000元/平方米起，66万元可以买到三房单位。

　　今年2月29日，万科选择东莞上演“跳水秀”??万科运河一号7折出售。

　　“看空市场，立刻抛空存货，且抛得很坚决。”李大霄如此总结万科的行为。

　　配合降价，去年12月13日，王石高调提出“楼市拐点已经到了”，并上演了一系列的降价秀。提出“三四年内不买房”，“不跟着万科降价就没有出路”，万科降价也在成都、上海等地铺开。

　　与此相应，去年11月1日万科股价从最高点40.76元迅速回落，今年3月14日，最低下探20.10元。

　　但年报显示，流通股股东的保险公司和基金，基本没有变化。

　　什么让王石高调降价？

　　拐点的背后

　　“40元是很高的位置了，即使用2007年的业绩计算，市盈率也有58倍。”李大霄认为。

　　实际上，万科股价与其股权激励息息相关。

　　万科2006年-2008年的股权激励，跨越三个年头，从储备期(指从激励基金预提日到T年年度股东大会审议通过年报，及经审计的财报决议公告日为储备期，在此近似一年期间，将由信托机构在规定期间内从二级市场买入万科A股股票)，到等待期(指从T年年度股东大会审议通过年报及经审计的财报决议公告日至T+1年年报公告日起的近似一年时间，在此期间，信托机构所持有的股票不计入个人账户)到当期归属(指等待期结束之日，即T+1年年报公告日)，在达成当期归属条件下，信托公司将该批限制性股票全部计入激励对象个人账户。

　　激励条件除年净利润增长率超过15%；全面摊薄的年净资产收益率超过12%外，还涉及股价波动。

　　目前，2006年、2007年的股权激励归属已完成，最后一期股权激励关键是2008年的股价，去年预提取的激励股票将在今年到达个人账户。但是，当期归属有一个要求??2008年的复权后平均股价要高于上年的复权后平均股价。

　　而去年万科暴涨，由15元左右一路上升至40.7元(未复权)，但是，万科现已严重看空今年楼市，如何保证去年的激励股票能够到位？

　　根据测算，2005年激励基金额度为1.35亿元，2006年2.4亿元，2007年已高达8.07亿元，相当于当年利润的10%，也是最为丰厚的一笔。

　　或许为了适当降低股价，万科楼盘的高调降价，似乎也暗合了这一需求。

　　“万科2008年将有强烈的做多欲望，而年报公布日是一个分水岭。”分析师认为。

　　4月8日，万科A收报26.46元，涨1.77%。