盈大地产:评级买入 3.60元私有化价格可被接受

　　盈大地产(0432.HK,$2.82,买入)

　　盈大小股东本月17日将就持股61.5%的母公司电讯盈科(0008.HK,$4.89,持有)提出的私有化建议作出表决。据报章报导，近来刚吸购盈大15%股权或39.0%自由流通股份的美国对冲基金ElliottCapital要求电盈提高收购价，可惜并不成功。ElliottCapital若投反对票，私有化计划定必失败。

　　电盈提出的每股收购价2.85元，对第一太平戴维斯独立评估的每股资产净值3.20元(经调整盈大主要物业的重估盈余净额)有12%折让。我们对盈大每股价值的评估仍为4.50元左右，与第一太平戴维斯的估值有相当距离。我们认为本行为盈大设置的3.60元目标价，是可以接受的私有化价格。

　　盈大最近亦宣布其位于北京的投资物业北京盈科中心被数名买家看中，或会达成出售交易，交易价格应会在第一太平戴维斯的41亿元估值的+/-5%范围内。我们对北京盈科中心所作的估值为43亿元，比第一太平戴维斯高出4%，投资报酬率为5%。

　　公司2006年初在公开招标以5.10亿人民币购入的毗邻北京盈科中心住宅地皮，被第一太平戴维斯评定的价值只为4.10亿元，考虑期内人民币汇价升值的情况，地皮的价值下跌约30%。管理层先前指出计划将该地皮发展为豪宅项目，出售价应介乎每平方米30,000至60,000人民币。

　　第一太平戴维斯对贝沙湾住宅项目余下权益的估值远较我们的估值为低，这解释了为何我们与第一太平戴维斯对盈大每股价值的评估有一定差距。余下权益包含公司应占贝沙湾5期28座洋房(27座未售出)以及贝沙湾6期即最后一期709个住宅单位(2个未售出)及744个车位(4个未售出)的估计售楼收入盈余。第一太平戴维斯的估值已反映特区政府的售楼收入盈余分成，根据公司的会计政策，政府的分成实际已被视为发展成本。

　　北京盈科中心的可能出售，以及贝沙湾项目完成相关出售交易而结平帐户后，盈大将成为持有大笔现金及零散物业(主要为贝沙湾27个豪华洋房、上环住宅发展、北京豪宅项目，以及北海道和布吉的度假村项目)的公司。分析员:麦德光 (来源：大福证券) 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。