房地产：南昌市场复苏将推迟到2009年

　　08年需求面对较大透支压力，复苏将推迟到09年

　　我们认为，3月份南昌一手房市场没有如期回暖的关键原因是由于07年爆发式行情对08年需求形成了较大的透支压力：

　　07年以前，南昌住宅市场一直处于较平稳的发展状态，07年在爆发式行情中销售量增长超过50%，均价上涨达22%。受信贷调控影响，07年4季度起市场进入了冰冻期。随着3月份传统销售转暖季节的到来，部分核心城市销售显著回升，而1-3月南昌市区一手房销售量相对于07年同期大幅减少，3月销量甚至只及06年3月的一半，销售欲振乏力，判断真正回暖还为时尚早。

　　目前虽然郊县楼盘大部分都出现了不同程度的打折，市区楼盘价格仍比较坚挺。在08年住宅供给仍然正常，而宏观及信贷政策面不乐观的情况下，市场状况极有可能会进一步恶化，部分开发商出于回笼资金的考虑，可能不得不将其在市区内项目主动向下调整价格。

　　我们的判断是，由于07年在销量上透支较大，市场复苏可能需要推迟到09年才会出现。

　　金融街紫金园及B-5/B-6项目调研情况：

　　紫金园项目短期内有一定压力：1期小高层07年6月开盘和2期从07年9月开盘至今，总销售率为36.5%。短期内销售上有一定压力。08年可结算面积估计在7万平方米以上，预计为公司贡献结算收入3.15亿元和净利润0.74亿元。

　　B-5/B-6项目前景良好：南昌市写字楼市场正面临一次升级，未来2-3年将有一批高设计规格的项目陆续推出，这批项目将提升南昌写字楼整体品质，吸引原本在江东老城区的中高端客户，相应的租金和售价也将有所提高。凭借开发北京金融街商务区的成功经验和客户资源，B-5/B-6项目虽然面临竞争压力，但是优势明显。预计项目整体销售将为公司贡献至少30亿元的结算收入和5.5亿元的净利润。

　　万科四季花城调研情况：

　　北区44万平方米规划面积已售33万平方米。在售项目共4万平方米，销售率60%。预计于08年4月底开始预售的剩余项目合计建筑面积8万平方米。由于在售项目开始期间销售良好，整体去化率仍然能得到保证，同时，万科正在通过调整产品组合策略来应对调控。

　　结论

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　　南昌的住宅市场状况在二三线城市中有一定的代表性，07年房地产市场的爆发行情，打破了南昌市场以往的平稳发展状态，对08-09年的需求将会产生较大的负面影响，市场需要一段时间来消化，消化后的市场将于09年重新回到平稳的发展轨道中。由于品牌、策略、营销等因素，万科项目08年受到的影响将小于金融街项目。

　　我们于4月3日前往南昌调研，拜访了金融街南昌公司和万科南昌公司相关负责人，对南昌房地产市场进行了调研，并实地参观了金融街紫金园项目、新取得的B-5/B-6项目地块，及万科四季花城项目。以下是我们了解到的房地产市场情况及所作的分析和判断。

　　南昌住宅市场概况

　　南昌市区常住人口230万，全市常住人口420万。由于产业集聚效应一般，没有大量的人口导入，与核心城市相比，当地的房地产市场相对封闭。

　　一手房市场2006年以前一直处于平稳的发展状态，供求比在1.2到1之间，每年的房价涨幅在10%-12%幅度内，05-06年市区内一手房销售量基本维持在230万平方米左右，这个规模应该是比较正常的年需求量。07年2季度起经历了一波爆发式增长，4季度受信贷调控影响，市场迅速进入冰冻期，对此后文有详细阐述。

　　3月一手房销量无显著回暖迹象

　　07年第四季度起的住房信贷调控，对南昌市区一手房销售量的影响立竿见影，从07年8-9月最高峰时的月销售量39万平方米，一下子跌落到10月份的21万平方米，08年1月起继续下滑，1-3月销售量分别为14、7.7和9.46万平方米，只及07年同期的52%、33%、27%，即使相对于06年，也只及06年同期的130%、75%、50%。虽然市场认为随着4月份一些较高性价比的楼盘推出，4月份销售量应能达到15万平方米，但与05-07年数据相比，显示销售量仍欲振乏力，判断真正回暖还为时尚早。

　　08年需求面对较大透支压力

　　销量不能如期转暖的关键原因是什么？

　　进入3月份以来，我们关注的重点城市中北京、上海一手房市场出现了明显的销售回暖，南昌市场成交量却并没有如这些城市一样表现。在将可能的原因与上述城市一一对比后，我们发现：07年成交量上的爆发式增长并对08年需求形成较大的透支，是影响南昌市场在3月不能如期转暖的关键原因，同时，这个因素也将会进一步影响08全年及09年运行趋势。

　　上海北京等城市需求并未被透支

　　上海、北京等城市在07年的销售量与06年相近或只是温和放大：如上海07年销售量比06年增长了30%，同时，据我们跟踪的数据判断，05-06年调整期应积累了约1000万平方米的刚性需求未得到满足，这些潜在需求经过短暂观望后逐步入市，缓和了08年1季度销售量的下跌深度。而北京市场07年销量则仅有06年的84%。因此，这类城市07年虽然住宅价格大涨，但当年需求却并未被透支。

　　07年南昌住宅市场出现爆发式增长

　　07年房地产市场出现的爆发式增长，使得市区年销售量达到354万平方米，增长超过50%，而销售均价也在07年突破以往的上涨幅度，达到22%，部分区域的销售均价涨幅远超这个平均数，甚至在40%以上。

　　07年爆发式增长将透支08年销售量

　　南昌由于商品住宅市场相对封闭，需求以本地居民刚性及改善性需求为主，省内其他地区居民来省会城市购房为辅。因此，经历07年的透支性行情后，08年全年销售量显然是不可能达到07年规模的。

　　至于是否能达到06年的正常销量水平，也要看市场对价格是如何预期的，但据目前状况判断，如果管理层在08年严格执行从紧的信贷政策，预计价格难有明显的上涨空间，更多的改善性需求很难释放出来，因此，08年一手房市场销量可能也无法达到06年水平。

　　市区房价下行风险正在积聚

　　销售价格上，南昌郊县楼盘大部分已出现了不同程度的打折，打折幅度在8.5折到9.2折。市区楼盘价格还是比较坚挺，即使有打折也是促销方式的暗折，如送装修、物业费等。市区的销售均价在07年9月后仍然略微有所上涨，这可能和整体的供应和成交结构有关。

　　我们判断，08年住宅供给仍将与以往相近，因此，供求状况将恶化，在这样的市场状况下，部分开发商出于回笼资金的考虑，可能不得不将其在市区内项目主动向下调整价格。

　　复苏将推迟到09年

　　如前所分析，07年对08年起的需求量的透支超过50%，由于08年宏观及信贷环境并不乐观，我们预计，透支因素要待09年才能逐步消化，市场逐渐恢复到平稳发展轨道。

　　在09年复苏过程中可能会出现短期内的价格反弹或供不应求，主要是由于：南昌市05-09年各年的住宅用地土地供应量显示，07年住宅用地供应量出现了一个异常的低谷（见图4），根据房地产项目开发周期判断，可能会造成09年短期内的供应不足，价格止跌企稳甚至会有小幅上涨。08年的市区住宅用地供应与05-06年接近，随着08年正常供地形成的住宅逐步入市，09年起市场供求将趋向平衡，并略呈供过于求的态势。

　　另外，08-09年保障性住房规划量对市场影响较小：保障性住房08年计划建设70万平方米，09年建设40万平方米，相对于全市年平均超过400万平方米的住宅建设量不到20%，可以认为其对市场影响较小。

　　金融街及万科南昌项目调研情况

　　金融街紫金园项目短期有销售压力

　　金融街紫金园项目位于红谷滩新区红角州丰和南大道与学前大道交接处，周边有航空大学等院校，距离红谷滩中心区核心位置约7公里（位置见图7），临近红角洲发展中并已逐步成熟的体育休闲、中高端娱乐区域。红角洲高端消费区对人气的集聚效应已开始显现。

　　1-4期合计占地29.4万平方米，规划建筑面积48.9万平方米。新取得的4期B-16-1地块紧邻1期和2期，4期项目组成完整的矩形，3期和4期正在设计和方案报批阶段，预计08年内可以开工。

　　1期多层4万多平方米已交房，1期小高层和2期正在预售中。从网上房地产成交信息判断，1期小高层07年6月开盘和2期从07年9月开盘至今，总销售率为36.5%。受调控影响，销售进度有所放缓,短期内销售上有一定压力。公司目前正在积极通过洽谈红谷滩区内院校教师、政府机构员工团购等方式加快销售。

　　预计1期小高层和2期08年都可以达到竣工交付条件，因此，即使按照过去半年来的销售进度，08年该两期可结算面积估计在7万平方米以上，预计为公司贡献结算收入3.15亿元和净利润0.74亿元。

　　金融街B-5/B-6项目前景良好

　　项目概况

　　金融街于08年3月取得红谷滩新区中央商务区B-5、B-6中87.67亩面积的商业用地，规划建筑面积25万平方米。B-5/B-6项目目前正在前期设计及报批阶段，预计竣工结算将在2010年后，公司拟开发以写字楼为主的产品，计划以整栋出售的方式实现盈利。

　　B-5/B-6地块位于规划中南昌市红谷滩新区金融大街，东临丰和中大道，北接会展路，与红谷滩核心区市委市府办公区域距离在200米内（见图7）。政府拟将该街区打造成南昌的CBD。

　　市场前景良好

　　南昌市政府对红谷滩新区的规划是：南部的红角洲定位于发展文教、旅游、休闲、高档居住，中部的红谷滩新区定位于发展行政、金融、商贸等功能。北部的凤凰区则主要以发展中端住宅为主。规划立足于高起点高标准，将红谷滩新区发展成南昌的“浦东”，我们对红谷滩新区实地调研了解到，市委市政府主要部门已全部搬迁至红谷滩中心区，广电等公司也已迁入该区域自建办公楼中，但金融和商贸功能的发展正在起步阶段。北部的凤凰区发展已相对比较成熟。南部的红角洲休闲、旅游、高端商住功能正在发展中，中高端体育休闲功能已基本成型。

　　红谷滩中心区06年出让的泰耐克国际金融中心大厦地块尚在建设中，已有法国欧尚、英国百安居、中旅集团等众多世界500强和国内200强企业与泰耐克集团商洽并达成进驻协议。B-5/B-6所在区域的写字楼市场潜力是非常大的。

　　南昌写字楼市场正面临一次升级

　　南昌目前较高端写字楼主要分布在江东岸老城区西湖、东湖、高新等区，均已有一定年份，租售情况较好的有财富广场、国贸广场、华财大厦、恒茂国际中心、地王广场、江信国际广场等，一般租金在40-70元/月，其中，恒茂国际中心的销售报价是9500-11000元/平方米，我们询问的几个项目都已全部销售。

　　随着红谷滩中心区商务功能的开发，未来2-3年将有一批高设计规格的项目陆续推出，如联发、绿地、金融街、嘉里、泰耐克、中航国际等公司的项目，这批项目将提升南昌写字楼整体品质，吸引原本在江东的大批中高端客户，相应的租金和售价也将有所提高。

　　B-5/B-6有望顺利实现销售

　　下表中前三个较大体量的相邻商务项目将会陆续入市，开发商均是颇有实力的企业，彼此之间难免形成竞争。

　　我们对本项目能顺利销售是比较看好的：

　　第一，由于金融街具有在北京成功开发金融街商务区写字楼的经验，且已积累了大量的中高端商务客户，在B-5/B-6项目的开发和销售中具有竞争优势。

　　第二，据对嘉里集团的判断，它以往开发的写字楼项目以持有为主，估计它在南昌的项目也会按照惯例不进行销售，不会与B-5/B-6形成直接竞争。绿地原本是一家住宅开发商，虽然近年加大了在商业地产上的投资，但写字楼开发经验是无法与金融街相比的。

　　保守判断，B-5/B-6项目售价将不低于13000元/平方米，而地价款2.28亿元，楼面地价不到1000元，项目整体销售将为公司贡献至少30亿元的结算收入和5.5亿元的净利润。

　　南昌万科调整策略应对调控

　　万科于01年进入南昌市场，开发当地首个大盘项目四季花城。后取得的青山湖项目尚在前期阶段，预计08年开工，产品定位将采用万科的TOP系列。以下是我们参观的四季花城项目情况：

　　项目概况及销售进度

　　万科南昌四季花城项目位于高新区艾溪湖畔，01年起开发。项目总占地960亩，总建筑面积70万平方米，分南北两区，南区已开发完毕。

　　北区500亩正在开发和销售中，规划建筑面积44万平方米，已售33万平方米。

　　目前在售的樱桃苑（08年1月预售）、米兰苑（07年6月预售）、芳沁苑（07年9月预售）共4万平方米建筑面积，销售率60%。剩余未推出的雪兰苑、45#小高层、蚂蚁工房合计建筑面积8万平方米，预计于08年4月底-5月初开始预售。

　　从房地产信息网上07年6月到08年3月成交数据看，由于在售项目开始期间销售良好，虽然07年底起开始进入销售低谷，整体去化率仍然能得到保证。

　　以多样化产品组合应对调整

　　万科南昌四季花城应对市场销量萎缩的策略是：及时调整推出的产品组合，在市场低迷期重点推低总价、高性价比、及多样化产品，如正在销售的项目有多层、洋房产品，且都采用全装修，即将推出的产品有洋房、小高层、LOFT式小户型公寓，以尽可能吸引更多的刚性需求购房者及外区域潜在客户。

　　销售料能符合预期

　　万科由于其领先的开发理念和品牌溢价，销售价格比周边项目高10-20%。目前，项目多层报价5400-5900元/平方米，洋房报价7400元/平方米，将推的蚂蚁工房报价4900元/平方米。预计08-09年可分别结算5、6万平方米，分别为公司贡献3亿元及3.3亿元结算收入。

　　结论

　　南昌虽然不是我们跟踪的重点城市，但是南昌的住宅市场状况在二三线城市中有一定的代表性，与核心城市相比当地的房地产市场相对封闭，历年的住宅市场发展都处于较平稳的状态。

　　07年房地产市场的爆发行情，打破了南昌市场以往的平稳发展状态，对08-09年的需求将会产生较大的负面影响，市场需要一段时间来消化，消化后的市场将于09年重新回到平稳的发展轨道中。08年的销售压力可能会较大，对其销售回暖甚至超过07年规模不能寄予过高期望。

　　金融街紫金园项目08年将会面临一定的销售压力，而万科四季花城在售项目由于07年开盘后去化较快，因此，08年销售压力相对较小。

　　作者：翁非玉 光大证券 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。