考察房价要区分两个不同的房地产市场

　　左小蕾

　　过去，没有区分两个市场， 也没有区分两类不同的需求。笼统的一句“需求”旺盛，成为判断房价应该上涨的最主要的理由。但是模糊的“需求”概念导致模糊的价格判断。实际上是利用大多数人的居住需求推高整体房地产价格，有利于少部分投资者的赚钱效应

　　关于2008年房地产价格现在众说纷纭，主要观点无非是“看涨”或者“看跌”。

我们认为，在2007年出台的一系列新的房地产政策环境中，谈“房价”不能太笼统，一定要区分清楚居住性市场和投资性市场这两个不同的市场。否则，房价涨跌的讨论是没有意义的。

　　两个房地产市场的区别

　　首先，2008年的“房价”必须讨论两个价格。在新的房地产政策下，房地产行业被清楚地划分成两个市场，一个是居住性市场，一个是投资性市场。两个市场就有两个价格。判断2008年的房地产市场，就不能笼统地讨论“价格”，要分别讨论“居住性市场的价格”和“投资性市场的价格”。笼统地谈价格，就会混淆两个市场不同的价格形成条件和价格形成规律， “房价”概念就不准确， 不符合“房市”目前两个市场的格局。

　　其次，两个市场使需求被清楚地细分。两个市场有两类不同的需求。居住性市场的需求是实际需求，这一个市场的需求是以一套住房为目标的，或买或租。居住性市场的需求者基本是低收入人群，受收入水平约束，价格的稳定对他们的需求十分重要。居住性的需求市场比较接近一般的商品市场，一套住房的效用满足度和收入约束，可以产生稳定的均衡价格。

　　投资性市场的需求是赚钱的需求，这个市场的需求是以买卖房屋赚取价差为目的的。投资性市场的需求者是不在意价格高低的，他们最在意的是价格必须不断上涨。只要能够在比购买价格更高的价格上出售，赚钱需求就能得到实现。投资性市场赚钱需求的效用函数，理论上是没有最高满足极限的。换句话说， 赚钱需求对价格有无限上涨的需求，从需求角度是没有均衡价格可寻的。

　　过去，没有区分两个市场， 也没有区分两类不同的需求。笼统的一句“需求”旺盛，成为判断房价应该上涨的最主要的理由。但是模糊的“需求”概念导致模糊的价格判断。实际上是利用大多数人的居住需求推高整体房地产价格，有利于少部分投资者的赚钱效应。

　　事实上，不同的需求决定的是不同的房价。在需求被细分以后，根据不同“需求”来判断房价涨跌也不能统而论之。

　　所以新的房地产政策最重要的新意，就是明确地把房地产分割成了两个不同的市场，针对不同的市场实施不同的价格管理和政策组合。

　　政府将主导居住性市场，包括制定购买经济适用房和租住廉租房的收入标准，最重要的是制定合理的价格标准，提供较多的保障性住房的土地资源， 并对经济适用房的二手房采取回购。如果合理的规则得到严格的执行，经济适用房和廉租屋的投入规模加大，相信“居者有其屋”的需求会逐渐得到满足，发展商的资本投入应该可以得到社会的平均收益回报，居住需求的房地产价格就基本稳定了。

　　对于投资性市场，政府基本不对价格进行管制，但是对贷款进行了新的规定，比如，加大第二套房的首付比例，对发展商严格房屋封顶后才能出售的要求等。在以自有资金投资为主的投资性市场上，如果价格上涨，不会影响居住市场的价格。如果价格下跌，也不会带来银行的坏账进而影响经济。经济稳定的目标就实现了。

　　这里有一个需要界定的概念，有许多相对高收入的人，在满足了居住需求后，希望换取更好的居住条件，换句话说，有一套住房希望住更好的住房的人，我们也把他们划归入投资性市场范畴。如果这个群体很大，投资性市场价格应该走高。如果这个群体并不是很大，供给大于需求，空置率会引导价格下行。

　　所以，2008年，中国的居住性市场的价格应该不会有变化。因为两个市场的分割，投资性市场的价格的上上下下不会波及到居住性市场的价格。而投资性市场上，在投资者发现投资性市场主要是投资者自己时，价格也会稳定下来。只要政府的房地产政策得到落实，我们对2008年中国房地产的价格可以有相对的稳定预期。

　　两个问题必须注意

　　首先，美国次贷的一个教训，就是不能把低收入群体的住房问题完全交给市场。因为完全市场化的价格变化，很容易使满足基本居住需求的低收入群体的违约率上升，最后带来危机而拖累整体经济。

　　但是中国的低收入群体的住房也不能全部由财政来解决。因为2007年财政收入4万亿元， 与保障性住房需求所需要的建设投入比是远远不够的。我们认为，应该让民营资本进入经济适用房和廉租房的建设和开发。也可以借助社会资本，包括银行资本， 设计一些风险控制机制比较有效的、为低收入群体量身定做的金融工具，使保障性住房的投入能够市场化运作，同时风险也降到最小。

　　其次，银行的坏账是否会增加。

　　有观点认为，房地产新政的执行对银行过去几年过高的房地产贷款有增加坏账的风险。我们认为，现在开始注意投资性房地产贷款中的盲目性，对减少银行将来房贷坏账是非常重要的。

　　一般认为中国没有次贷的问题。事实上中国的信誉记录是不完善的。依靠价格上涨支持的房地产贷款，没有特别严格的信誉记录的中国房地产贷款，实际上与次贷一样是高风险信贷产品。特别是那些靠房屋的滚动抵押不断获得贷款、不是自有资金为主的投资人，房价变化以后出现“逾期”房贷的概率非常高，中国式次贷就可能会产生。这应该是为什么要提高第二套房的首付比例的重要原因。

　　尽早切实落实新的房地产政策，调整信贷结构，稳定房地产价格，是避免以后发生大规模中国式“次贷危机”、严重冲击银行信贷体系的重要措施。

　　减轻两方面的担心

　　第一个担心是，对经济增长下滑的担心。有担心房地产行业是否会大幅下滑，从而影响经济增长。这个担心有一个概念需要进一步理清。保障性住房建设也属于房地产业。而且，中国的居住性需求巨大，居住性市场规模巨大。因此保障性住房的需求也是巨大的。满足居住性需求的投资完全可以推动房地产业持续发展。经济适用房和廉租房规模的扩大，投资力度加大，加上各种配套的服务设施建设，仍然能够创造就业，仍然能对经济增长有贡献。

　　投资性市场只要有足够的需求，特别是有许多上面提到的“换房”需求，而且有能力主要用自有资金来“换房”，投资性市场也一样有发展的空间，价格也可能上涨。

　　第二个担心是，奥运以后房地产泡沫破灭的担心。

　　我们认为，如果房地产新政得到比较切实的落实，居住性市场价格在政府的管理下，应该不会有太大的变化。如果投资性的房地产价格相对平稳，市场对于奥运会后房地产市场会大幅下滑的担心，应该也大可释怀了。因为，如果奥运会之前，没有出现大幅炒作性上涨的话，奥运会后也就缺少下跌的空间。

　　所以，我们判断，只要新的房地产政策能够执行到位，居住性和投资性两个市场被明确分开，按照经济规律，2008年中国的房地产价格有望出现稳定的局面。经济增长不会因为房地产业而下滑。（作者为银河证券首席经济学家）