二线开发商自吞苦果 从土地“为王”到“为祸”

　　谁都没有料到，牛市时寸土寸金的土地，转眼变成了烫山芋。许多雄心勃勃的地产公司将站到一个极其尴尬的“高岗”上。当然，情况因人而异。

　　土地储备狂飙突进

　　年报还显示，行业领军的房地产企业开发面积和在建面积大幅增加，主业利润创出了新高。万科A的年报显示，公司2007年实现销售面积613.7万平方米，销售金额523.6亿元，同比分别增长90.1%、146.6%，占全国住宅市场的份额达到2.07%。2007年，公司结算面积393.7万平方米，结算收入351.8亿元，同比分别增长35.9%、99.1%。

　　报告期末，公司尚有290.9万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计238.1亿元。

　　而保利地产(600048)年报中透露2007年度在建拟建项目60个，总建筑面积达2045万平方米。新开工面积410.7万平方米，竣工面积171万平方米，比2006年度分别同比增长72.87%和87.02%，实现销售面积199.6万平方米，销售金额170.4亿元，比2006年度分别增长62%和104%。

　　另外，金地集团(600383)在2007年新开工面积243万平方米，竣工面积114万平方米，公司实现年度房地产结算收入72亿元，较2006年度增长116.28%，占全年营业收入总额的96%。而招商地产(000024行情,股吧)2007年度增加开发资源14个项目，土地储备达到447.53万平方米。

　　上述企业相关开发项目均以住宅项目为主，而在商业地产储备方面，金融街该项总储备已经达到500万平米，成为细分行业翘楚，世贸股份的430万平米商业储备居其次。

　　二线公司可能被压垮

　　但房地产企业巨量的土地储备也被业内研究员认为有过度之嫌。据记者统计，2007年，全国土地购置面积40000万平米，而土地开发面积约只有26871万平米，开发速度滞后于购置速度48%。2007年土地购置同比增速约10%，而土地开发速度同比下降至接近于0，开发占购置的比重由2006年的0.723下降到2007年的0.662。

　　安邦咨询公司分析师张巍柏指出，上市公司所谓的账面利润，其中大部分可说是藏在了它们巨大的土地储备之中。而这些土地储备到目前为止，尚无法变现，并且还需要巨额的资金投入。

　　这一窘境在二线地产商中显得更加明显，年报显示二、三线地产商外高桥(600648)、万业企业(600641)、ST广厦、栖霞建设(600533)、福星股份(000926)等的土地储备都远远超过了100万平方米。直接后果是造成上述企业平均现金流为-1.8亿元。

　　今年，对于房地产企业至关重要。一、二线地产上市公司的销售目标及预期竣工面积都将大大超于去年，而土地储备方面巨额的资金投入与银行的银根收紧相生相克。在这样的情势下，适时在特定市场再次实施降价策略，对于无疑是重要的战略工具。

　　而万科A、保利地产、金地集团、招商地产等一线公司对成交量和房价最敏感，行业逐渐回暖时土地储备较多的房企无疑占据一定优势。