黄村镇土地违法背后：北京用地指标或遭核减

　　国土部《土地利用计划年度执行情况考核办法》(以下简称《办法》)出台不到半个月，北京就因“未批先占”用地过大，未来三年用地计划指标面临核减。

　　国土资源部执法局副局长张璞4月14日在“百日执法”行动通报会上介绍，北京查处各类违法用地1283宗，面积5.72万亩，其中“未批先占”用地占了一半。国土资源部将依据《办法》，对北京未来三年用地指标进行扣除。《办法》规定，各地突破用地计划的，“超多少，扣多少”。

　　在这次“百日执法”行动中，国土资源部圈定了北京大兴区黄村镇和昌平区马池口镇两地为执法重点地区。

　　目前，北京市、区两级政府已经开始全力整改，尽可能减少被核减的土地指标规模。

　　黄村土地违法样本

　　4月18日，一辆大型推土机怒吼着冲上去，位于黄村镇的由简易塑钢瓦搭建的“标准化厂房”应声塌裂。离强拆现场不远处，北京大兴区政府有关负责人“现场督察”。这座厂房拆除后，“巡查车”又开往下一处强拆现场。

　　北京大兴区黄村镇后辛庄村委会一位人士告诉记者，该村因违法占地被强拆的“标准化厂房”有几千平方米。

　　国土资源部、北京市国土资源局等几拨执法部门的车辆，在黄村镇几个主要村镇街道上昼夜巡逻。

　　大兴国土局某一官员透露，黄村镇土地违法违规案件主要有两种情况：一是非法占用耕地建设工业厂房，并出租收取租金；二是乱搭乱建住宅房屋，出租或者争取国家拆迁时给更多补偿费。

　　前一种情况多发生在离黄村镇中心较远的地区，后一种情况则集中在黄村镇的郊区。

　　“这一切与大兴区的发展有很大关系。”上述大兴区国土局人士介绍，黄村镇是大兴区的中心，是区政府所在地。自2001年大兴区撤县设区以来，在北京市的规划上，已经将其作为北京的一个辐射卫星城来建设。

　　正是“由县改区”，使得黄村镇突然成了城镇化的前沿，城区规模急速扩大。由此带来的区域价值提升，进而产生了一些违法违规占地行为。

　　离黄村镇不远的小营村，自被规划为大兴至北京的地铁站后，在一个月之间就冒出了400多间乱搭乱建的临时住房。

　　乱搭乱建背后，是一整套的利益链。

　　由于当地属于北京市“城乡结合部”，当地村民都已“不种地”，主要收入来自将自家宅基地尽量多地建设房屋，出租给外来人口。而当地村民手中的耕地，则通过农村土地承包权流转机制，流转到村委会或集中承包人手中。

　　一般掌握大量耕地承包权的是村委会，村委会将不种地的村民手中耕地承包权收回，将耕地建成“标准化厂房”或直接租给需要土地建厂房的企业，所收取的租金则是种菜收入的几倍。

　　记者探访的“标准化厂房”实际上十分简陋，只是简单的地面硬化后，由塑钢瓦等材料搭建成的简易建筑。这种“标准化厂房”租金在9元/平方米/月，一般单个建筑面积在1000平方米左右。

　　很多小型服装加工厂、橱柜板厂喜欢在黄村镇这样租金便宜、交通相对方便的地方租厂房，其雇用的工人又在村里租房、生活，繁荣了该村的经济。

　　这些“标准化厂房”大致分为两种：一种是利用农村宅基地建设的；一种是非法占用耕地建设的。但在农村与农田的结合部，大量“标准化厂房”打擦边球，既占耕地又占宅基地。

　　在这条“利益链”里，村民是第一受益者，其获得的租金收入远大于种地收入；第二受益者就是村委会或集体农田的承包人，他们通过将大量农田集中在自己手中，然后出租出去，从中抽取分成。

　　某村委会负责人告诉记者，虽然目前土地执法部门查得很紧，但是他们手中仍有耕地可以出租。从50亩到1000亩，多大规模的地块都有，每亩租金是每月4000元。

　　“前提是风险自担，”上述村委会负责人说，“要地有的是，但是出了事情，你们自己负责”。

　　记者注意到，村委会外，当地还有很多“土地掮客”。这些人多数为当地村民，帮助外来企业寻找土地。一般来说，土地成交后，“土地掮客”会一次性收取年租金的5%作为介绍费，另外还会从村民处收取一定比例的介绍费。

　　而村委会或手里集中了大量土地承包权的村民，则可以通过出租土地，坐吃差价。例如，每亩地以4000元价格出租给某企业后，村委会等中介会从中抽取部分租金收入，最后落到村民手中的不到3000元/亩。

　　耕地保护难题

　　而在记者对黄村镇的违法用地情况调查时发现，被强拆的“标准化厂房”地面已经硬化，强拆后复耕仍需要投入一定的人力、物力，黄村镇郊区道路旁边，到处是强拆后留下的狼藉景象，农田复垦似乎并未进行。

　　“大兴黄村镇这些事情都反映了耕地保护中的难题，也是国土资源部目前一直在探索解决，而仍未有方案的事情，”4月19日，中国社科院城市发展与环境研究中心研究员杨重光在“第二届城市建设投融资大会”上告诉记者，目前耕地保护仍旧只能依靠行政手段来解决。

　　杨重光分析认为，城乡之间农业和工业收入的较大差距，是该地区耕地保护工作难以落实的主要原因。

　　以黄村镇所属的村镇为例，当地缺水，农作物产量不高，两年三熟的饱和种植状态下，每亩地纯收入不超过800元。加上中央对农业的直补，每亩地纯收入在1000元左右。

　　而以当地农村三口之家(6亩地)为例，如果两个“大人”进城打工，每年可获得纯收入3万元，加上村里宅基地建设的房屋出租收入，可达到4万元，同时将农村耕地承包权转租给村集体或其他村民，每年也可获得2万元左右的租金收入，一共可达6万元。而如果这三口之家在家务农，每年纯收入仅1.6万元。

　　记者调查发现，当地多数村委会或手中有地的村民第一选择是将耕地建成厂房出租。

　　大兴区农业委员会一位人士告诉记者，全国中央农业直补资金标准是每亩地补十几元到几十元不等。大兴区受北京辐射影响，中央农业直补标准达到了每亩200元，在全国已属于最高，但是相对于外出务工、转租耕地等收入来说，这样的补贴，仍没有刺激农民种粮积极性。

　　“种地是不赔钱了，但是赚得不够多，”上述大兴区农委的人士说。

　　在被国土资源部点名后，大兴区政府已经上下行动起来，发起了“自拆为主，强拆为辅”的治理违法违规占用土地的专项治理活动。至今已有31宗，约430亩土地违法建筑被拆除。

　　北京用地指标遭核减

　　国土资源部督察发现，黄村镇土地违法违规案件不仅发生在郊区和农村，在城镇中心也很普遍。

　　据张璞介绍，依据《办法》规定，北京“未批先占”类型用地已经全部停工，待国土资源部对其进行核实，区分情况，给予停工、拆除等处罚。符合规划的“未批先占”用地在补办手续的过程中，北京等地的用地计划指标内也要先行将此部分进行扣除。由于北京目前已经没有用地指标结余，因此会从北京未来三年的用地计划中进行扣除。

　　对于具体扣除多少用地计划指标，北京市国土局有关人士以尚未接到具体文件为由，拒绝表达评论。

　　有关人士表示，北京市“未批先占”土地多数属于奥运工程、国家重大项目等基础设施建设用地，因此核减北京市未来“农转建”用地或基础设施建设用地指标，不会对北京地价、房价造成影响。

　　但这种无影响结论的前提是被扣除的指标不多。依据国土资源部通报有关情况，北京市违法用地面积达到5.72万亩，其中近半数为“未批先占”土地。

　　如果北京市被扣除的土地指标达到1万亩，则影响程度完全不同。

　　“毕竟经营性用地中有70%供应于政策性住房建设，能够供应到商品房的土地本来就不多，核减土地指标难免会影响到商品房建设用地。”中国人民大学一位土地管理专家对记者说。

　　之前，国土资源部部长徐绍史表示，今年要以强力手段来保护耕地，防止新一轮的“换届效应”引发的突击用地热。