房企股权沽售产交所帮觅好婆家

　　

　　

　　

　　 □ 本报记者 家路美

　　

　　

　　

　　 近日，数家房地产企业被推向产权交易市场，成为国资部门待价而沽的对象。北京产权交易所资料显示，这些企业的规模、质地参差不齐，但在国资战略规划及资产配置等要求下，这些企业的全部或部分股权正一步步列入国资部门的抛售清单。

　　

　　 部分房企待价而沽

　　

　　 北京产权交易所资料表明，根据自身的战略规划及资产配置要求，国资部门正准备抛售所持房地产企业的全部或部分股权。

　　

　　 一是沽售国有独资公司的部分股权。中国华联房地产开发公司就是一家中型国有独资企业，国家发展和改革委员会宏观经济研究院持有该公司100%股权。日前，发改委宏观经济研究院在北京产权交易所发布公告，拟转让华联房地产的85％产权，只留下15%。显然，如果转让成功，华联房地产的控制权将发生转移。

　　

　　 二是沽售国有参股公司的全部股权。北京华丽嘉源房地产开发公司、北京万通实业股份公司、北京北辰房地产股份公司和烟台科信房地产开发公司就是这一类“甩卖”目标。

　　

　　 华丽嘉源的股权结构比较简单，仅有两位股东。其中，北京天恒正业投资管理有限责任公司（实际控制人为北京市西城区国资委）是第二大股东，持有华丽嘉源产（股）权比例为40%。据了解，天恒正业准备将手中所持的40%股权全部出清，彻底退出华丽嘉源。

　　

　　 万通实业的股权结构较为复杂，该公司前五位股东分别为天津泰达集团有限公司（25%）、洋浦耐基特实业有限公司（20.27%）、武汉万通御风投资有限公司（13.81%）、中国华诚财务有限责任公司（4.31%）、北京博远汇明贸易有限公司（4.13%）。排名远远靠后的煤炭科学研究总院持有万通实业的产（股）权比例为0.30%，在本次的转让计划中，煤炭科学研究总院准备完全告别万通实业。

　　

　　 北辰房地产的前五位股东都比较有来头：北京北辰实业股份公司（91.1518%）、中国东方资产管理公司（1.999%）、中建国际建设公司（ 1.999%）、北京城建集团（0.445%）、北京市政路桥建设控股集团（0.445%）。北交所资料显示，这次准备脱身的是两个小股东：一是北京市绿洲房地产开发公司（实际控制人为北京市国资委），该公司持有北辰房地产0.334%股权；二是航天科工海鹰集团有限公司（实际控制人为中国航天科工集团），该公司持有北辰房地产0.14%股权。

　　

　　 此外，中国电子财务公司（实际控制人为中国电子信息产业集团）也打算出让手中所持的烟台科信47.87%全部股权。

　　

　　 盈利状况参差不齐

　　

　　 北京产权交易所资料表明，这些房地产企业的质地参差不齐，既有下金蛋的鸡，也有光吃食儿不产蛋的鸡。但值得肯定的是，作为最了解标的公司的人，有的转让方甚至还专门就标的公司的风险做出了“友情提示”。

　　

　　 一方面，部分待售房地产企业的运营情况差强人意，对转让方来说，或许已经成为急于摆脱的包袱。

　　

　　 作为一家中型国有独资企业，中国华联房地产开发公司的财务报表就很难令人满意。据了解，华联房地产的注册资本为2097.6万元，资产总额19401.29万元。但到评估日为止，华联房地产的净资产为-7469.21万元。而且华联房地产2007年的主营业务收入交了白卷，最终亏损149.38 万元。对此，发改委宏观经济研究院郑重提出，“由于标的企业华联公司系统原有企业数量众多，情况比较复杂，且不少企业涉及诉讼，特此风险提示。”

　　

　　 北京万通实业股份有限公司更是一块烫手山芋。该公司资产总额 236127.48万元，净资产 128747.96万元，从这个角度来看，起点还是比较高的。公司上年度亦实现主营业务收入35866.08万元，但出于种种原因，结果仍然站到了亏损队伍内：上年度利润总额-1362.16万元、净利润-1362.16万元。

　　

　　 此外，北京华丽嘉源房地产开发有限公司的情况也一般：上年度利润总额 -119.1 万元、净利润 -119.1 万元。

　　

　　 如果简单按照股权比例分担损失，相关转让方将承接这些房地产企业0.30%到85％的亏损，数额从几万到数十万不等。

　　

　　 另一方面，部分待售房地产企业的运营情况较好，转让方所持股权的含金量较高。

　　

　　 相对上述亏损的同行而言，北京北辰房地产开发股份有限公司就是个盈利大户。北交所资料显示，北辰房地产的资产总额达105009.16万元，净资产79364.36万元，上年主营业务收入5558.95万元、利润总额3887.52万元、净利润3263.11万元。

　　

　　 烟台科信房地产开发有限公司的财务报表也比较好看。据了解，该公司资产总额为25740.72 万元，净资产8253.77 万元，上年主营业务收入 10042.89 万元、利润总额1507.8 万元、净利润1048.62 万元。

　　

　　 同样地，如果简单按照股权比例分享收益，相关转让方也将获得0.14%到47.87%的股东回报。其中，烟台科信的转让方可获得约500万元的投资收益。

　　

　　 或许，通过这些数据，我们也可以再一次认识到国资保值增值问题的迫切性和重要性。

　　

　　 争取挑个好婆家

　　

　　 北交所资料进一步显示，不少国资部门（或国资背景的经济实体）在沽售所持股权时，还着眼长远，明确规定受让方的资格条件，以便相关房地产企业的持续健康发展。

　　

　　 北京市绿洲房地产开发公司就是一例。绿洲房地产表示，北辰房地产的受让方应当具备以下条件：具有良好的财务状况和支付能力，受让方为企业法人的，净资产应在900万元以上；受让方为自然人的，应当具有完全民事行为能力，且有五年以上房地产开发管理经验的自然人优先；为加强北辰房地产在同行业的竞争能力，意向受让方为法人的，具有房地产业的管理经验和开发能力，即经营范围中含有房地产开发、建设相关内容的优先。

　　

　　 北京天恒正业投资管理有限责任公司也为华丽嘉源房地产的受让方划了几个框框：应为合法存续五年以上的企业，注册资本需在人民币900万元以上，所有出资已全部足额缴付；具有良好的商业信誉等。

　　

　　 发改委宏观经济研究院则着眼于另一个角度，该研究院提出，意向受让方若洽购中国华联房地产开发公司，必须书面承诺同意华联房地产的《职工安置方案》和《重组改制方案》。

　　

　　 对房市不失信心

　　

　　 一位房地产行业分析师认为，整体上仍看好北京、上海、广州等大部分城市的房地产市场，行业拐点并未真正到来。从长期来看，国资部门所持的部分优质房地产企业的股权应该会保持较高的含金量。

　　

　　 据分析，就北京市场而言，多个楼盘的投资比例高达40%-50%，这将导致后期北京市场的房价上涨动力不足。北京作为政治、文化中心，很多外地居民都会到北京投资购房，导致其正常的住房投资比例高于其它城市。但是，即使考虑到了这一特殊因素，40%-50%的投资比例依然有些偏高，这将导致后期房价上涨速度明显放缓。然而，北京房价大幅下跌的可能性也极小。一方面，奥运会的召开将给北京房地产市场的租金和房价提供一个有力支撑；另一方面，部分位置好、性价比高的楼盘获得了市场青睐，也显示出北京市场其实并不缺少真实需求。

　　

　　 就广州市场而言，住宅成交量受政策调控影响而大幅萎缩是客观事实，但广州的自住需求仍然是比较强劲的，这将促使成交量逐步回升。根据对部分楼盘的调研，可以发现这些楼盘的投资+投机性需求约为30%，也就是说，广州市场的自住比例可能达到70%左右。即使在2007年12月市场较为冷清的时候，部分性价比较高的楼盘依然十分热销，就显示出广州的真实需求其实非常强大，只是暂时的观望情绪影响了短期的成交量。

　　

　　 深圳市场的情况却没有这么乐观，房地产回暖仍有待时日。据了解，深圳市场本轮降价幅度最大的楼盘主要在关外，跌幅达20%以上。而关外降价的楼盘从去年9月份起就明显萎缩，每周仅有个位数的销售套数。种种迹象表明，仍然看淡深圳市场。

　　

　　 整体来看，市场对房价长期走向的预期并未发生根本性改变，同时购房者对银行信贷资金较低的依赖度也显示出居民的真实购买力实际上是比较强大的，因此，自住需求的强与弱是决定各地房地产市场短期走向的关键。如果有较强的自住需求支撑，那么成交量的萎缩主要是由短期的观望情绪导致的。在调控政策不再如此密集、观望情绪逐渐消化后，市场即会逐步回暖。当然，这主要体现于成交量的回升，而价格的涨幅还取决于2008年各地市场供应量的大小，预计大部分城市房价涨幅会低于2007年。

　　

　　

　　

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