保利地产：销售业绩增速放缓 资金面临“大考”

　　日前，保利地产公布２００８年一季报，在房地产行业遭遇资金“紧箍咒”、楼市陷入成交低迷、地产股板块全线大跌等一系列利空背景下，作为内地房企龙头之一的保利地产最新亮相的业绩和相关财务数据备受关注。

　　据其一季报显示，保利地产实现营业收入和净利润分别为１１．５９亿元和２．７６亿元，比上年同期分别增长８９．５５％和２５３．２６％；实现每股收益０．１１元。

　　 第一季度，公司共有在建拟建项目５９个，总占地面积１?１８８．３６万平方米，规划总面积２２４１．２万平方米；新拓展项目６个，占地面积１０２．４９万平方米，规划建筑面积２５５．１８万平方米。

　　 公司新开工面积１１２．９１万平方米，比２００７年同期增长１９３．３３％，完成２００８年度经营计划的１７．９２％；实现房地产销售面积３６．０６万平方米，销售金额２５．９４亿元，比去年同期分别增长１６．５２％和８．４８％，完成公司２００８年度经营计划的１０．８１％。公司在建面积６３９．８６万平方米，比上年同期增长９６．０９％。

　　保利地产预计，今年上半年，公司的累计净利润与上年同期相比，可增长１００％以上，主要原因是今年上半年的结算收入增加，导致公司净利润增长。

　　业绩增速同比下滑

　　“根据保利地产的销售数据，尽管今年一季度其销售面积和销售金额比去年同期增长了１６．５％和８．４８％，但增速与去年同期相比出现明显下滑。而且，一季度７１９３元每平方米的销售均价相比２００７年全年８５３７元每平方米的均价下滑了１５．７％。”一位不愿具名的地产分析师接受中国经济时报记者采访时表示，由于今年一季度楼市成交量持续萎缩，购房者观望情绪浓重，地产企业的销售因此普遍受到影响。

　　尽管如此，记者分析几家龙头上市地产企业的季报或相关销售数据得知，保利地产一季度的业绩相较之下稍显逊色。如今年一季度万科销售面积和销售金额分别为１１４．５万平方米和１０１亿元，比２００７年同期增长８２．９％和１１９．１％；金地集团公布的数据分别为２３．８万平方米和２５．１亿元，比２００７年同期增长４２．９８％和６３．３７％。

　　对此，光大证券分析师赵强对本报记者表示，保利地产在广州、深圳的项目相对较多，因此业绩受到影响。

　　据广州媒体报道，保利地产今年在广州的住宅供应将比去年翻一番。一季度，已经有保利香雪山、保利西子湾以及保利林海山庄等楼盘推出，今年后三个季度即４－１２月份，预计还将在广州推出９个楼盘，供应量达４０００多套，是今年后三个季度新增供应量最大的开发商之一。

　　“即便二季度楼市成交回暖，今年保利地产业绩增速放缓的可能性仍较大。”前述不愿具名的分析师表示，去年楼市上升较快，地产公司业绩大幅增长，在目前市场走低的背景下，今年地产企业的业绩与去年相比增速放缓难以避免。

　　而他同时指出，如果作为传统销售旺季的二季度市场还不能转暖的话，地产企业将面临更为严峻的资金考验。

　　资金面临压力

　　几位接受本报记者采访的分析师均表示，由于去年保利地产高价拿地过多，占用了大量资金，今年压力很大，在融资收窄的背景下，目前加速推盘变现、加快资金周转是首要任务。

　　据保利地产２００８年一季报显示，公司的经营性现金流净额为－５８．９５亿元，同比减少了５７２．７２％；此外，由于投资收益减少，其投资活动现金流净额也为－５１７．５４万元，同比减少１０６．８９％。

　　中银国际分析师田世欣在其点评报告中指出，由于资本性支出规模较大，一季度保利地产净负债率从２００７年末的５８．６％提高至１０６％，所持现金从２００７ 年末的４６亿元人民币减少至２０．８９亿元人民币。

　　报告认为，如果销售进度的恢复慢于预期，保利地产很有可能放缓土地收购的步伐。

　　国金证券分析师曹旭特的点评报告显示，一季度保利地产新增贷款４４亿元，但对建筑工程款和土地出让金的支出增长较快，同时受调控和公司一季度可售资源限制，项目销售回款速度低于支出。由于２００８年在建面积有较大增长，公司有一定资金压力。

　　未来走势多空分歧

　　尽管如此，田世欣、曹旭特等多名分析师表示，由于保利地产今年一季度拥有预收账款１２５．３６亿元，今年结算收入约八成已经锁定，今年的业绩增长有坚实的基础。

　　但是对于保利地产的评级，分析师们却产生了分歧：田世欣采用２５倍的２００８年预期市盈率，给出目标价格３２元的“强烈推荐”评级，曹旭特“赋予其２２倍市盈率，合理价格为２５．７元，建议买入”。

　　而也有不少分析师对记者表示不看好保利地产的股价走势。据记者查询，截止上周五，保利地产收盘报１９．５３元，当日跌幅７．４８％。

　　“我的看法是今年上半年都别碰地产股。”一位证券分析师对本报记者坦言，整个地产板块目前估值仍然偏高，还有一波下跌。负债率高、土地扩张过猛的上市公司，尤其是一些“地王”公司，建议投资者回避。

　　与此同时他还告诉记者，其实很多房企的资金链现在极度“紧绷”，而且已经倒下了一批小开发商。

　　在长沙、杭州、成都等二线城市有不少中小房企开始抛售手中的土地，以前在长沙每平方米四五千块钱都拿不到的土地现在每平方米三千块钱随便挑，一些去年高价获得的土地现在“沦”为房企手中的负资产。