房地产：房地产行业重点城市销售周报

　　我们跟踪了深圳、北京、天津、上海、杭州、武汉、重庆等城市的最近市场情况，结论如下：

　　深圳：本周供应增加，但市场价量均跌。深圳2008年3~4月楼盘供应量明显增加，3、4月份均价在12700元/平米左右，环比下降较多。本周(0414-0420，下同)商品住宅总成交面积环比下跌18.58%，全市成交均价12223元/平方米、环比下跌10.60%。

　　北京：供应增加、成交量基本持平，而价格有所下滑。本周期房批准上市面积分别31.54%。成交面积环比上涨19.12%。由于内城区、近郊区和远郊区均价环比上周都有下降，总体价格有所下滑。

　　天津：价量基本保持平稳。本周天津商品住宅成交量环比降幅3.67%，商品住宅本周成交均价7061元/平方米，环比涨幅为4.07%。

　　上海：成交量明显上涨，单价有所下降。本周商品住宅成交面积环比增长42.98%，但未见类似3月成交连续冲高的景象。由于外环以外商品住宅比重较大，整体上拉低了全市商品住宅的成交均价。

　　杭州：成交量下降、单价有所攀升，市场存在变数。本周商品房成交面积为环比下降了36％，成交总额环比上周下跌30％，成交均价则环比上涨9％，均价达到14031元/平方米。

　　武汉：供应增加，价量出现小幅增长。本周武汉商品房供应放量，实现成交面积环比增加21.92％，成交均价环比小幅增长1.42％。

　　重庆：成交量有所增加，但价格下降幅度更大。本周重庆新批准预售面积环比增幅为79.49%，商品房成交面积环比增幅13.70%，商品房成交均价环比跌幅为14.69%。

　　不确定环境下选择业绩和成长能力相对确定的优质公司。我们认为由于紧缩货币政策的原因，行业存在销售观望及资金链紧张两个问题，目前仍处调整之中。整体投资机会的关键在于成交量及成交价格的企稳和调控政策的稳定，相对价格而言，成交量的稳定应该更容易一些。在不确定性背景下，选择相对确定的龙头公司、区域的优质公司，逢低介入、战略建仓。

　　三、上市公司最新公报及简评

　　1、万科A（000002 股吧,行情,资讯,主力买卖）

　　2008年3月份销售数据及拿地情况。2008年3月份公司实现销售面积71.9万平方米，销售金额66.8亿元；3月份公司共获取项目2个，计容积率建筑面积8.5万平米

　　平安观点1、2008年3月份公司销售面积、销售金额同比增长147.1%、227.5%，2008年1季度公司累计销售面积114.5万平米、销售金额101.0亿元、销售单价8821元/平米，分别比同比增长82.9%、119.1%、19.8%。与之前1~2月销售策略一样，采取优惠手段加快销售、加快资金周转将会是公司应对目前市场成交量减少的进一步策略。

　　2、3月份，公司在天津获取两个项目，且面积比较小(合计8.5万平米)，楼面地价分别为3780元/平米与4000元/平米，公司对目前土地市场仍然是相对谨慎的态度。

　　3、预计2008、2009年每股收益为1.28元、1.98元，目前公司股价已处于合理估值区间之内，长期来看我们维持公司“强烈推荐”评级。

　　2、招商地产（000024 股吧,行情,资讯,主力买卖）

　　2008年1季度报告。1季度公司实现营业收入5.63亿元，同比增长47.1％，归属母公司净利润0.37亿元，同比减少42.1％，基本每股收益0.04元，比上年减少60%，净资产收益率0.47％

　　平安观点1、公司1季度正常的营业利润率为38.7%，同比增长8.3个百分点。公司业绩大幅减少的原因在于公允价值变动损失的影响，由于公司需要使用外汇支付电价，因此公司与ING银行签订了不交割本金的远期外汇买卖合约以购进美元支付电价。截止本季度末该交易性金融负债的公允价值1.12亿元，由于人民币升值造成公允价值损失0.77万元(上年同期仅为92万)，该等合约将先后于2008年1月18日至2008年11月26日期间到期。

　　2、公司期末资产负债率64.8%，资产负债率尚属合理，如果能完成公开增发80亿则资产负债率更低。公司08年计划实现销售面积75万平方米，销售目标100亿元。

　　3、我们认为，公司业务模式仍具有相当的优势，项目资源充足且财务风险小，08年看点主要在于项目运营效率的提升，预计公司2008、2009年业绩为2.13元、3.29元，维持“推荐”的投资评级。

　　3、保利地产（600048 股吧,行情,资讯,主力买卖）

　　08年3月份销售数据、1季度报告。公司2008年3月份实现销售面积11.71万平方米，实现销售认购金额10.22亿元；1季度公司实现营业收入11.59亿元，同比增长89.6%；归属母公司净利润2.76亿元，同比增长253.3%；基本每股收益0.11元，全面摊薄净资产收益率2.28

　　%平安观点1、公司1季度非同一控制下企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认净资产公允价值产生的非经常性损益为1.34亿元，扣除非经常性损益后的净利润增长82.1%。

　　2、2008年1~3月公司实现销售面积36.1万平米、销售认购金额25.94亿元、销售均价7200元/平米，分别同比增长16.5%、8.48%、-6.9%，完成公司08年度经营计划的10.81%。从环比情况看，3月份销售面积、销售金额、销售均价分别增长-29.5%、43.9%、104.1%，由于广州保利西子湾的限价房项目在2月份销售，因此3月份成交价格大幅增长。从销售情况看，公司的销售压力仍然存在，不能过分乐观。季度末已售未结金额125.4亿元，较07年收入增长54.5%。

　　3、报告期内公司新拓展项目6个，规划建筑面积255.18万平方米，平均楼面地价1103元/平米；1季度末公司共有项目59个，规划总面积2241.2万平米，在建面积639.86万平米，在建面积比上年同期增长96.09%，目前资源可供未来4年左右开发。1季度公司新开工面积112.91万平方米，比去年同期增长193.33％，完成08年度经营计划的17.92%。

　　4、公司期末资产负债率71.8%，比07年末上升3.2个百分点，资金压力有所上升，预计公司2008、2009年业绩为1.18元、1.83元，对应pe为17.9倍、11.5倍，2008年业绩有所提高的原因是由于1季度产生非经常性损益的影响，2009年业绩保持不变。我们维持公司“强烈推荐”评级。

　　4、金融街（000402股吧,行情,资讯,主力买卖）..2008年1季度业绩预减公告。预计公司2008年1季度实现净利润同比下降50%~90%..平安观点1、公司1季度业绩预减主要是由于去年同期确认F1写字楼19.6亿收入、商务地产在各季度间收入确认不均匀所致，因此2007年1季度公司净利润同比2006年1季度上升3000%~3100%(06年净利润0.14亿元)，预计08年1季度公司实现归属母公司股东净利润1.31亿元，期末每股收益0.10元。

　　2、近期，公司已将金融街F3写字楼(金祺大厦)出售给光大银行，金额约23亿元，已经锁定08年41%的收入。2008年公司完成增发筹资82.8亿元后资产负债率下降为40.5%，资金链良好，项目资源比较充足。

　　3、目前公司“商务地产+自持物业+住宅开发”的模式已经形成，金融街地区的自持物业已经建成并体现收益，我们按最新股本预计算2008、2009年每股收益为0.78元、1.13元，未来两年增长约45%，对应市盈率为25倍、17.3倍，目前公司股价已处于合理估值区间之内，我们维持公司“强烈推荐”评级。

　　5、金地集团（600383 股吧,行情,资讯,主力买卖）

　　2008年3月及1季度销售数据。2008年3月份公司实现销售面积约14.3万平方米，销售金额14.85亿元，分别同比增长113.30%和223.86%。

　　平安观点

　　1、2008年1季度公司累计销售面积23.8万平米，销售金额25.1亿元，销售均价10550元/平米，分别同比增长42.98%、63.37%、14.3%，虽然同比增长较多，但销售状况尚需进一步观察。

　　2、销售状况和现金流对公司开发进度和业绩影响非常大，受此影响2008年公司计划开竣工面积分别增长7%、63%，07年已售未结金额已经锁定08年收入60%增长。

　　3、2007年公司在8个城市获取了14个项目，折合楼面地价3200元/平米，目前公司未结算的项目资源可供未来4~5年开发。预计公司2008、2009年期末股本计算的EPS分别为1.04元、1.56元，维持公司“推荐”评级。

　　四、投资建议及重点公司业绩预测评级

　　1、投资建议：在不确定背景下选择相对确定的公司

　　目前不确定性的因素在销售观望、资金链紧张我们认为行业目前仍处于调整之中，从宏观方面来看，通货膨胀的治理成为头等大事，紧缩货币政策将会持续。体现到房地产行业，开发商以各种名义形式(银行开发贷款)、实际形式(典型的如：销售资金中银行按揭的部分)来源于银行的资金量甚大，在目前尚无更多融资渠道的阶段下这一点影响更明显。

　　在紧缩货币政策背景以及其他行业调控政策之下，市场面临着销售下滑及资金链紧张两个主要压力。在销售方面，市场成交量和价格尚未企稳，我们预计由于刚性需求和销售旺季的来临，成交量逐渐企稳的可能性相对更大一些，但是价格的稳定尚需要时间。在资金问题，由于再融资和银行信贷的限制、以及销售回笼资金的不畅，资金链已经成为公司生存发展的第一要素，缩紧开发贷款对行业有大的影响，但优质的上市公司所受到影响要小很多。信贷上，我们更担心的是个贷紧缩造成的影响，因为限制开发贷款减少住房供给是无助于解决供不应求局面的，而限制个贷将使需求被往后推迟(具体请见我们2008年年度策略报告)。

　　短期内行业整体的投资机会有限，长期来看我们认为出现整体投资机会的关键是在于上述影响房地产市场因素的稳定，第一表现在成交量、成交价格经过调整之后出现企稳，行业众多开发商在经历销售、资金的洗牌后形成新的格局；第二表现在行业管理、土地、税收、信贷等调控政策的稳定，尤其是银行信贷中个贷的稳定(如保证改善性需求)，目前第二套房贷按人均面积发放已经考虑到实际的改善性需求，较去年最早时有所松动，但总体而言仍然十分严格。

　　在不确定性背景下，选择相对确定的公司

　　如果在销售和资金面临持续的压力，“优胜劣汰”的资源整合局面我们今年将会看得更加明显，行业各公司会出现分化，龙头公司、区域的优质公司将会从中受益。

　　在调整的深度、时间都难以把握的不确定背景下，业绩和成长能力均突出的优质公司是我们的首选，这些相对确定的公司将存在更多的安全边际。第一、我们看好具有全国规模的龙头企业和区域性优质企业，如：万科、保利地产、金地集团、华发股份，其规模优势可以规避一定的市场风险、保持经营上的弹性，业绩有望确定性成长并且具有整合资源的优势；第二、看好有良好业务模式和准确公司定位、业绩有望出现快速上升的企业，如：金融街、招商地产、荣盛发展，目前这些公司都存在着很多超跌的因素，因此我们认为逢低介入、战略建仓将是比较合适的投资策略。 (来源：平安证券) 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。