破除“股市房价负相关”谬误

　　商业银行今年一季度的个人消费贷款增量变化令人大为吃惊。一季度金融机构个人消费贷款余额34015亿元，比年初的新增量为1231亿元。其中主要的个人房贷余额28017亿，增量为995亿元，而去年一季度增量1265亿元。

　　令人吃惊的是，仅仅在数日之前，发改委发布的房地产研究报告认为，当前股市低迷会导致资金流向楼市，担心未来房价会失控，房贷会猛增。我们认为，股市下跌不仅不会导致房价上涨，而且会直接拖累楼市。

　　一般而言，股票市场存在财富效应，即股票市值的上涨会刺激消费的增长，刺激房价的上升。反之，股价大幅度下跌之后楼价就会出现下跌。即股市与楼房市之间是正相关关系。之所以有很多人认为股市与楼市之间是负相关关系，最主要的原因是历史记忆。在2001年至2005年间，我国曾经出现股价不断下跌而楼价不断上涨的现象。我们认为，这纯粹是一个特殊历史时期偶然的巧合。

　　我国的股票市场和房地产市场都是从上个世纪90年代初开始起步的，在2001年前后，股票市场的规模和房地产市场的规模都比较有限，股市市值不过1万亿元，而房地产的投资及销售规模不过5000亿元。二者不仅在规模上比较小，在价格形成机制上还没有完全实现市场化，因此股市与楼市之间互相影响不明显。关键是，2001年时当时疯狂的股市泡沫破灭(国有股减持问题)对应的却是房地产市场的住房制度的改革及一系列措施的出台，房地产正在逐渐走出低谷。当时股价不断下跌而房价不断上涨。

　　而股市与楼市在2005年之后都发生了巨大的变化。在2005年5月，当股票指数在1000点(上证综指)时，深圳与上海两个市场的流通股总市值为12000亿元左右，即使是计算总市值也只有35000亿元左右，占GDP的比例为20%左右。但股市在2007年度发生了巨大变化。至2007年底，上海综合指数超过了5000点，两市总市值超过30万亿元，占GDP的比例超过100%。更值得关注的是，在股权分置改革之后，以前不能流通的股票逐渐开始流通，相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。如果这增加的相当于一年的GDP的财富是实物资产的话，它可以吸收过多的货币，但事实上，这些增加的财富全部是金融资产，是流动性很高的金融资产，这些资产具有准货币的功能，它极大地提高了社会的实际购买力。

　　房地产市场在1998 年住房制度改革的一系列政策的作用下也出现了根本的变化。个人购房的比重从1998年前的30%左右上升到95%以上，住房不再是单纯的消费品，其金融功能开始逐渐被发挥出来。住房占居民存量财产的比重超过了银行储蓄存款，成为老百姓最重要的财产。

　　于是，股市不再是从前的股市，楼市也有别于从前的楼市，它们二者的关系也出现了明显的变化。股价的上涨使投资者的账面资产迅速膨胀，不仅提高了房地产市场的购买力，而且通过上市公司的融资为地产开发公司提供了大量廉价的资金，助推了地价和房价。去年，当股价大幅度飙升时，深圳、北京等城市的房价也出现了快速的上涨，房价与股价不再是此消彼长的关系了。

　　按照股市与楼市之间的波动规律来推测，如果股票市场今年还像去年一样飙升，今年的房价肯定是涨的。反过来说，如果说今年的股价出现了大幅度下跌，房价(尤其是中心城市，像深圳、北京、上海)想涨也难。截至目前，股价已经从年初的高位下降了40%左右，股市从制造财富的场所变为吞噬财富的“黑洞”，这对中心城市的房价及其他消费将产生重大影响。