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房地产:上周重点城市销售情况调查 荐4股

  我们跟踪了深圳、北京、天津、上海、杭州、武汉、重庆等城市本周(0428-0504)的市场成交情况,恰逢“五一”黄金周(5月1日~4日)。总体来看,楼市成交情况在本周并没有出现明显增加,刚性需求仍然十分强大,但对价格的高度敏感和观望情绪还是十分浓厚。


  深圳:新增供应减少、成交量上升但均价下跌。本周新增供应较少,成交规模有明显增大,全市商品住宅总成交面积为10.80万平米,环比增长51.65%;总成交金额11.15亿元,环比增加35.12%。但本周成交均价继续保持下跌趋势,本周均价10323元/平米,环比上周下跌10.9%。

  北京:供应和成交量略减、价格有所上升。本周北京批准上市期房环比上周有小幅下降,住宅期房共成交1358套,成交面积14.65万平方米,环比上周分别上涨6.3%、减少4.0%。从价格来看,本周全市除近郊区外,其他城区(内城区、远郊区、外城区)商品房均价环比上周均有所上涨。

  天津:成交量回落、均价小幅上涨。本周天津楼市成交量有所回落,商品住宅成交套数为908套,环比降幅为26.42%;成交面积9.62万平方米,环比上周降幅达26.38%;住宅整体成交均价有小幅上涨,成交价格为7575元/平方米,环比涨幅为8.05%;成交额7.28亿元,同比降幅20.5%。

  上海:成交量下降、单价小幅上涨。本周上海商品住宅成交面积24.79万平米,环比上周下降37.04%;成交金额24.82亿元,环比减少32.0%;全市商品住宅成交均价10014元/平方米,环比上升7.9%,主要是内环以内价格上涨拉升了全市成交均价。总体来看,谨慎和观望气氛浓厚。

  杭州:成交量和均价下跌明显。本周杭州商品房成交面积5.97万平米,环比下降了20.5%;成交金额为9.16亿元,环比上周下降33.2%;均价15339元/平米,环比下跌16.0%。

  武汉:供应增加,成交量减少但价格小幅上涨。本周武汉商品房成交面积8.60万平方米,环比减少5.29%;成交金额4.77亿元,同比减少4.23%;成交均价小幅上涨为5545元/平方米,环比增长1.08%;供应方面本周批准上市面积25.88万平方米,环比上周大幅增加104.58%。

  重庆:供应减少、成交量和价格上升。本周重庆商品房成交面积22.09万平方米,环比增幅为15.47%;成交金额11.83亿元,环比增幅51.7%;商品房成交均价为5357元/平方米,环比涨幅为32.05%。供应方面,本周共有13个项目新批准上市,新批准预售面积为25.93万平方米,环比降幅为71.98%。

  一、重点城市销售数据分析

  1、深圳:新增供应减少、成交量上升但均价下跌

  本周(0428-0504,下同)新增供应较少,仅新增188套、1.62万平米住宅的供应,环比套数减少67.36%、面积减少72.16%。成交方面,本周成交规模有明显增大:全市商品住宅成交总套数为1430套,环比增加67.84%;总成交面积为10.80万平方米,环比增长51.65%;总成交金额11.15亿元,环比增加35.12%。但本周成交均价继续保持下跌趋势,本周均价10323元/平米,环比上周下跌10.9%。

  本周成交规模之所以放大,很大程度上得益于由深圳市土地房产交易中心主办、为期5天(5月1日~5日)的“2008中国深圳春季房地产交易会暨第三届中国城市土地展”的推动。本次春交会,发展商共展出120个项目,总预售面积271万平方米,其中深圳项目63个,外地项目57个。5天春交会期间,深圳新房共成交883套,其中5月1日春交会开幕当天便成交208套,所成交楼盘中,以龙岗区新房为主。此次春交会,开发商推出的特价房受到购房者热捧,少量的特价房在春交会的头2天就全部售完。同时,也导致了5月1日和2日这2天深圳新房成交均价跌破万元,分别为每平方米9758元和9929元。

  通过此次春交会,我们一方面感受到刚性需求的强大,另一方面也感受到购房者对于价格的敏感和观望。阻碍购房的最大困难是房价,价格的调整还会继续,但是这种幅度已经在逐步减小。

  2、北京:供应和成交量略减、价格有所上升

  本周北京共批准上市期房5016套,批准面积63.18万平方米,环比上周均有小幅下降,批准套数和批准面积分别下降15.70%和11.11%。交易量方面,住宅期房共成交1358套,成交面积14.65万平方米,环比上周分别上涨6.3%、减少4.0%。从价格来看,本周全市除近郊区外,其他城区商品房均价环比上周均有所上涨,其中内城区和远郊区相对比较稳定,外城区上涨9.74%,涨幅接近10个百分点;近郊区商品房均价出现较大幅度的下降,降幅为17.52%。

  4、上海:成交量下降、单价小幅上涨

  本周商品住宅成交面积24.79万平米,环比上周下降37.04%;住宅成交套数2313套,较上周下降39.59%;成交金额24.82亿元,环比减少32.0%;全市商品住宅成交均价10014元/平方米,环比上升7.9%,主要是内环以内价格上涨拉升了全市成交均价。总体来看,5月3日~6日为期4天的“五一假日楼市”房展会的销售情况并不理想,期间商品房成交269套,成交额近2.7亿元,显示居民对购房采取谨慎态度,整个房地产市场观望气氛浓厚。

  三、上市公司最新公报及简评

  1、万科A(000002)

  公司公布1季度报告。1季度实现营业收入64亿元,同比增长55.6%;归属母公司净利润7.18亿元,同比增长17.3%;基本每股收益0.11元,全面摊薄净资产收益率2.41%。

  平安观点1、公司1季度业绩低于我们预期,主要原因在于结算原因,去年同期结算的毛利率较高,本期结算项目包括利润率较低的上海华漕213号配套商品房,该项目结算面积和金额分别占比23.7%和12.7%,因此本期营业利润率同比减少3.6个百分点;此外财务费用大幅增长413%,占营业收入比率增加1.5个百分点,金额增加1.07亿元。

  2、2008年1季度,公司实现销售面积114.5万平米、金额101.0亿元、均价8821元/平米,分别同比增长82.9%、119.1%、19.8%,销售收入主要来源珠三角及长三角,分别占33.1%、38%;1季度实现结算面积80.3万平米、结算收入62.9亿元、结算均价7833元/平米,分别同比增长51.5%、54.9%、2.3%。期末公司尚有319.0万平方米已售资源未竣工结算,签约金额合计约265.8亿元,占07年收入的74.8%。

  3、1季度公司获取5个,建筑面积117.3万平米(万科权益面积65.1万平米),平均楼面地价2824元/平米。公司期末资产负债率66.5%,比07年末上升0.4个百分点,扣除预收账款后的资产负债率为56.6%,由于拿地较少,公司财务状况稳健。

  4、预计2008、2009年每股收益为1.28元、1.98元,我们维持公司“强烈推荐”评级。

  2、金地集团(600383)..公司公布1季度报告。1季度实现营业收入8.82亿元,同比增长14.9%;归属于母公司所有者净利润0.95亿元,同比增长9.1%;基本每股收益0.06元,同比增长20%;全面摊薄净资产收益率1.12%,同比减少1.73个百分点。

  ..平安观点1、08年1季度公司营业利润率为38.8%,同比增加6.2个百分点;期间费用率增加了8.5个百分点,增加额达到8812万元;08年1季度净利润10.8%,同比减少0.6个百分点,因此净利润增幅比营业收入增幅小的主要原因在于期间费用的增加。

  2、2008年1季度公司累计销售面积23.8万平米,销售金额25.1亿元,销售均价10550元/平米,分别同比增长42.98%、63.37%、14.3%,虽然同比增长较多,但销售状况尚需进一步观察,1季度末已售未结金额53.7亿元,占07年收入的71.7%。

  3、公司1季度末有息负债比07年末增加了56%,增加额达41.1亿元(其中公司债增加12亿元);期末资产负债率71.4%,比07年末增加了7.8个百分点。

  4、销售状况和现金流对公司开发进度和业绩影响非常大,受此影响2008年公司计划开竣工面积分别增长7%、63%。2007年公司在8个城市获取了14个项目,折合楼面地价3200元/平米,目前公司未结算的项目资源可供未来4~5年开发。预计公司2008、2009年期末股本计算的EPS分别为1.04元、1.56元,维持公司“推荐”评级。

  3、华发股份(600325)

  公司公布1季度报告。1季度公司实现营业收入6.8亿元,同比增长102.3%;归属于母公司股东的净利润1.22亿元,同比增长120.8%;基本每股收益0.19元,同比增长5.6%;全面摊薄净资产收益率5.93%,同比增加2.61个百分点。

  平安观点1、08年1季度公司营业利润率36.4%,同比增加4.9个百分点;净利率达到18%,同比增加1.5个百分点,显示项目盈利能力有所上升。

  2、期末资产负债率76.8%,扣除预收账款后的资产负债率只有62%,公司配股已经得到审核通过,财务状况良好。1季度末预售账款39.5亿元,比07年末增加17.4%,占08年预测结算收入的98.9%,公司08年业绩已经基本锁定。

  3、总体上,我们认为珠海房地产市场具有长期的发展前景,公司拥有充足的优质项目资源,销售状况和资金链均比较良好,公司安全边际较高,因此,预计公司业绩在未来能实现持续快速的发展。

  4、预计公司2008、2009年期末股本计算的每股收益分别为1.06元、1.65元,虽然公司基本面良好,但考虑到目前房地产市场的调整对珠海市场的可能影响,我们仍然维持公司“推荐”评级。

  4、金融街(000402)

  2008年1季度报告及2季度业绩预减公告。1季度公司实现营业收入7.74亿元,同比减少61.4%;归属于母公司股东的净利润0.70亿元,同比减少88%;基本每股收益0.05元,同比减少90.74%;全面摊薄净资产收益率0.49%,同比减少12.89个百分点。此外,公司预计08年上半年净利润将同比下降50%~90%。

  平安观点

  1、公司1季度业绩减少主要是由于去年同期确认F1写字楼19.6亿收入、商务地产在各季度间收入确认不均匀所致,因此2007年1季度公司净利润同比2006年1季度上升3000%~3100%(06年净利润0.14亿元)。本期营业利润率26.7%,同比下降7.4个百分点,主要是由于盈利水平高的商务地产在去年同期确认收入所致;本期销售费用增长了148.4%,主要原因是公司自持物业开业后产生宣传费用,导致销售费用较上年同期大幅增长。

  2、近期公司已将金融街F3写字楼(金祺大厦)出售给光大银行,金额约23亿元,已经锁定08年41%的收入。此外本期末公司账面预售账款19.7亿元,比07年末增加了113.4%,占我们所作08年结算收入预测的34.9%。

  3、2008年公司完成增发筹资82.8亿元,本期末资产负债率为43.6%,如果扣除预售账款则只有38.9%,公司资金链良好,项目资源按08年竣工40万平米计划估算十分充足。

  4、公司“商务地产+自持物业+住宅开发”的模式已经形成,2008年公司以北京为核心在全国重点城市的成熟区域、核心地段拓展新的商务综合体项目;实现自持物业的稳定经营和提升盈利能力;加快住宅项目的开发销售,支持公司开发规模和效益的稳定增长。2008年除自持物业经营、出租物业租赁外,惠州金色海岸项目、天津津门津塔项目、北京其他开发项目和南昌紫金园后期将为2008年业绩来源提供保证。

  5、我们按最新股本预计算2008、2009年每股收益为0.78元、1.13元,未来两年增长约45%,我们维持公司“强烈推荐”评级。

  作者:刘细辉 平安证券 搜狐证券声明:本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构,不代表搜狐证券自身观点与立场,建议投资者对此资讯谨慎判断,据此入市,风险自担。
(责任编辑:chuangangcui)

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