福州土地再遭流拍 开发商与政府博弈“对局”

　　福州的土地出让再遭流拍。原定于5月12日的两幅土地拍卖，由于只有一家开发商报名参加，致使土地流拍。而这已经是福州今年的第五次流拍。

　　分析人士称，一方面是土地价格太高，另一方面是开发商资金链绷紧，且市场并不明朗，使得当地开发商大多抱有“少一个项目不会饿死，多做一个项目可能会撑死”的判断，使得开发商集体“晾晒”土地拍卖，大有抗议之嫌。

　　一边是福州的土地价款为第一财政，政府不肯放下身段折价拍卖；一边是福州成交量萎缩，开发商生存堪忧。福州的土地拍卖市场正陷入开发商与政府对峙的僵局。

　　避流拍调整“90/70”政策

　　5月12日，在福州市国土资源局举行的两块商业居住用地拍卖会上，其中一块地早早便引起业内广泛关注。今年2月，福建融信房地产开发有限公司(下称“融信地产”)以7000万元保证金为代价将此“地王“退掉，一时间曾引起媒体的广泛热议。

　　融信地产刚刚退地，福州市政府便迅速地重新拿出来拍卖，而同时拍卖的另一幅土地，也是今年3月21日刚刚流拍，又快速老地重拍。

　　政府如此急切，开发商却仍不给“面子”。截止到拍卖前，仅一家开发商报名参加拍卖会，最终以流拍告终。

　　这已经不是福州首块土地流拍。今年，福州市国土资源局共推出7幅地块，其中有5幅已遭流标或流拍。

　　而成功出让的两幅地块，据记者了解，除一小幅商业地块成功拍卖之外，另一幅土地实际上已经内定。这块原属于福建省电力局的土地最终拍卖给隶属电力局的亿力地产，而6.85亿元的拍卖价格，也让很多分析人士认为大有水分。

　　然而遭此打击，福州市政府仍锲而不舍。5月19日，福州今年第五次土地拍卖就要举行，所拍两幅地块总面积540多亩，位于福州金山新区，为今年土地出让的超大盘。目前业内普遍认为，流拍的可能性还要大于5月12日的两幅地块。

　　而正是在5月12日两幅核心地块流拍之时，福州市国土资源局在其网站登出《关于2008年第五次公开出让国有建设用地使用权的补充公告》，将两幅地块套型建筑面积90平米占70%的比重，调整为必须达到住宅开发建设总建筑面积的50%以上。

　　为增加地块拍出的可能性，福州市政府不惜超越“国六条”的基本要求。据记者了解，这种因特殊情况需要“超越”90平米占70%政策的，“国六条”规定必须报建设部批准。但截至目前，福州国土资源局相关人士拒绝就此问题接受本报记者采访。

　　尽管如此，业内人士仍认为，5月19日两幅地块，除非事先协商，否则拍出的可能性微乎其微。

　　“没有8个亿不敢举牌”

　　造成福州土地流拍的因素，首先是市场预期发生了改变。有分析人士称，福州的成交量急剧下滑，未来前景不明。

　　“实际上，福州的刚性需求仍然很强烈。五一期间，福州金山板块楼价下调至5500元/平米左右，市场反映强烈。这说明。市场对于此区间价格的中档商品房有着较大的刚性需求。”福州大学房地产研究所所长王阿忠说。

　　但他表示，只是当前市场上，住宅产品结构严重失衡，高档房过多，老百姓买不起房，需求被淹没了。

　　“出让的地价太高，而这直接抬高了福州的房价。”福州一开发商抱怨。

　　实际上，福州市的地方财政收入中，土地拍卖所得与房地产业税收一直占有很大比重，已被称作第一财政。

　　当然，除了地价高、市场不明朗之外，开发商的资金链也是造成福州土地流拍的一大因素。

　　据了解，福州市的开发商手中的建设用地已大部分消化，余量仅够今明两年开发，却几乎全面退守，抱持“少一个项目不会饿死，多做一个项目可能会撑死”的判断，与政府强烈的卖地冲动相对峙。

　　福建省政府发展研究中心一位不愿具名的研究员表示，此前房地产企业60%的资金来自银行贷款，但目前这些企业的资产负债率已超过75%，资金回笼压力不断增大。

　　“以前3个亿的资金，就敢拿10个亿的土地，另外7个亿，5个亿靠银行贷款，两个亿靠预售。但是当前，同样是10亿的土地，口袋里没有8个亿是不敢去举牌的。”福州某房地产公司财务总监告诉本报记者。

　　福州知名地产专家、福州大学教授刘福泉接受本报记者采访时表示，从2007年下半年开始，房地产市场明显进入整合期，持续增长的价格终于出现波动，住宅市场直线式持续增长的预期变成了模糊不定的巨大风险。

　　“开发商购买土地也逆转为不受金融政策支持的经济行为，原来支撑土地市场的两个主要因素均出现根本性逆转，资金短缺和未来风险让开发商不敢出手购买土地，土地流拍成为经常出现的经济现象。”刘福泉说。

　　据记者调查，福州目前出现明显资金链紧张的房地产开发企业不在少数，包括相当部分的主流开发商。

　　“5月份公司的资金链还不会断，但6月份就难说了，如果正在等待中的银行贷款下不来，到期的贷款偿付之后，局面可能变得极为紧张。”一位不愿具名的某大型房地产企业的财务人员甚至对本报记者说。

　　此外，福州开发商异地扩张十分迅猛。据了解，目前福州房地产企业异地扩张已是一种群体行为，福州本地资金“抽调”外地非常密集。在当前银根紧缩的情形下，更加剧了资金链的紧张程度。

　　事实上，开发商与政府正陷入一场僵局、一场较量。或许各方煎熬的过程，也是市场重新洗牌、最终让利益各方找到新的平衡点的过程。 (来源：华夏时报)