澳门楼市从“民间主导”转向政府积极参与

　　吴晓波

　　据特区政府官方网站资料显示，澳门对于市场基本采取自由市场为主要资源配置手段，特区政府机构房屋局只负责平价公屋的建设，公房在澳门特区总体市场的占有率约为30％

　　但是从2001~2005年间澳门特区政府只新修建了1200余个公屋单位，远远跟不上需求的增长

　　自从2007年4月叫停投资移民、抑制澳门楼市的外来投资者以防楼价过快飙升后，从今年初开始，澳门特区政府正开始在昔日由民间力量主导的澳门楼市中增加参与力度。

　　今年1月，澳门特区政府进行了自澳门特区成立以来的第二次卖地，筷子基地块由新福利巴士董事长成立的地产公司投得，超出卖地底价的9倍左右。同时，澳门特区政府宣布开始暂停澳门地区的赌场地块批出，计划为居民改善住宅条件以及生活配套预留用地。

　　随后，为协助首次置业者，特区政府在今年卖地后又宣布将于今年第三季度初推出“首置居所贷款支持计划”，让从未拥有物业的二人以上家庭申请，特区政府除将担保两成按揭，还有利息补贴；但居民所购买楼宇价格必须在200万澳门元以下，且供楼款额不得超过家庭收入的四成五。

　　同时推出的还有“新婚家庭租屋计划”，计划两年内在望厦旧兵营兴建300多个两房厅单位，供新婚3年内且无物业的家庭抽签租住，租金将介于社屋租金及市场租金之间。

　　到了4月底，有鉴于特区政府对于市场交易数据的掌握比较滞后，澳门特区政府有关部门又宣布，将楼宇落订后的房屋交易数据也纳入统计范围，以反映楼宇炒卖情况。澳门特区政府认为倘将这些准买家交易宗数及情况也纳入统计，可以反映单位实际交易量。

　　从过去来看，在2003年赌权开放以前，澳门楼价一直在低位徘徊。根据中原地产的研究，今年1月卖出的筷子基天价地块，位于澳门半岛末端，三面环海。2002年平均每平方英尺只得300澳门元，现时周边楼价升至2000多澳门元/平方英尺，而在拍地后业界估计，两年半后落成的中高档住宅，可以卖到5500澳门元/平方英尺。美联物业的数据也指出，在港珠澳大桥的落脚处附近，东方明珠区平均平方英尺由2005年初的1600澳门元升至去年的2700澳门元。目前该区最高成交价为4300澳门元/平方英尺。

　　澳门楼市近年飙升的主因，是开放赌权带来百业畅旺，也引来国际投资者的兴趣。澳门博彩营业额已经超过拉斯维加斯，成为世界第一大赌城。今年初最新公布的失业率跌破了百分之三，接近10年低位，相当于全民就业，工资大幅上涨，去年第二季度工资中位数比三年前升逾五成，其中文娱博彩业的工资中位数更升逾六成半。

　　市民大幅加薪，游客大量消费，还加上只需150万澳门元即投资置业移民，推动楼价节节上升。澳门楼市已经由小城自用局面，变成外地投资者的工具。由于楼价5年内上涨数倍，工资增加的澳门人都买不起楼。根据今年的统计数据，澳门已有一万多个单位空置，估计不少是投资客占有。

　　据特区政府官方网站资料显示，澳门对于市场基本采取自由市场为主要资源配置手段，特区政府机构房屋局只负责平价公屋的建设，公房在澳门特区总体市场的占有率约为30％。但是从2001~2005年间澳门特区政府只新修建了1200余个公屋单位，远远跟不上需求的增长。

　　在土地拍卖方面，除了2003年由特区政府以公开拍卖方式出让一幅1001平方米的住宅土地，以超过底价3倍的6729万澳门元价格成交外，澳门的新建楼盘基本都是从私人土地所有者手中流向大开发商。从特区政府成立到2005年上半年，政府共批出200多幅土地，但基本为赌场或酒店文娱用途。

　　澳门中原地产的高层对记者透露，截至2006年年初，相比一衣带水的香港，其实澳门在房地产方面的许多法规尚未完善。例如目前楼盘的销售基本采用包销的方式，一个楼盘在建设过程中，就由开发商的众多关系户如承建商、材料商等各自分包数层，然后再转手卖出。“从某种意义上来说，这很容易造成楼盘的售价不一，炒风盛行。”而且特区政府不能掌握土地拍卖，公屋数量也增加不多，单靠市场自身调节很难降温。“土地集中在私人手中；特区政府没有公开的土地交易平台；市场销售方面没有明晰的游戏规则，这三点影响了澳门楼市良性、有序发展。”

　　在放任自流数年之后，澳门特区政府开始通过行政力量引导市场。

　　2007年4月开始暂停接受置业投资移民申请，为楼市降温。2007年末，又宣布在澳门《土地法》完成修订前，特区政府将通过土地发展咨询委员会增设居民旁听、邀请发展商讲解项目等措施，在土地审批程序中引入公众参与的概念，增加土地批给的透明度。

　　2008年初，面对筷子基地块的天价，强调将在5年内增加1.9万个公屋供应。并开始从2月份逐步推出对首次置业者及租房者的补贴措施。

　　银行界也称，去年赌场项目融资贷款激增，刺激融资需求。今年则可能以楼宇建筑贷款为主，取代赌场酒店项目为主的融资贷款。同时，追随美联储的降息步伐，银行普遍按揭利率约相当于3％。

　　在特区政府的计划引导下，澳门楼市的热潮开始降温，澳门统计局数据显示，截至2月按印花税统计的住宅单位成交宗数及价值分别为3156宗及77亿澳门元，较去年同期分别减30%与0.2%。进入3月，各发展商积极推盘，6个新盘涉及1317个单位，但首季成交宗数仍较去年同期大幅减少，只5000宗左右，去年首季为6987宗(交易额120亿)。

　　同时澳门特区政府统计，目前已有外雇劳工8万多人，较去年同期增27%。外雇持续上升带动去年整体平均租金升36%。带动澳门的物业年收租回报率达到5％左右，逐渐抹平楼价泡沫。

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　　澳门置业提示

　　1.减息效应下，居民供楼负担减少，350万澳门元以下的中低价楼最受市场欢迎。持澳门特区移民身份证明的人士，最高可以申请八至九成按揭，银行最优惠利率一般可以较基准利率下浮2.75％。

　　2.由于澳门特区暂停投资移民申请，如果是以内地居民身份购买澳门物业，将不能申请贷款，必须一次性付款。

　　3.当地一手物业交易费用包括:佣金1%、印花税3.15%、造契登记费约2%；另加火险、律师费、水电接驳费、管理费按金等合计约14000澳门元，即约1%。上述费用合计约占总楼价的7%。

　　4.交易程序如下:

　　双方签订临时买卖合约，支付临时订金（一般约为楼价5%）；

　　律师楼签订正式买卖合约，支付正式订金（一般约为楼价10%至30%）；

　　向政府有关部门缴交印花税；

　　签立买卖契或按揭契，支付物业余款，交收钥匙；

　　于物业登记局进行物业登记,完成过户手续。