美楼市救助法案前景难料

　　
　　为防止个人住房抵押贷款市场的断供率进一步提高，美国国会两党正在克服长期以来存在的政见分歧，准备于近期出台一项总体规模高达3000亿美元的楼市救助法案。这一计划的主要内容是由美国两大党派支持房贷机构提供资金，为数千亿美元的抵押贷款提供担保。同时，政府还将为房贷巨头成立新的私有化监管机构。目前该计划正在等待白宫的最终审批。

　　虽然最近一段时间以来，美国宏观经济方面出现了一些利好迹象，然而导致次贷危机产生的最基础因素???房地产市场过度投机带来的价格泡沫以及由此产生的个人还款信用水平下降并未出现根本性反转。事实上，这一问题还有进一步恶化的可能。仔细分析美国政府相关机构近期公布的统计数据不难发现，美国众多跨国企业盈利状况改善的主要原因应属美元汇率的持续大幅贬值，导致海外市场订单大幅增加，而国内消费市场并未因此有较大起色。此外，华尔街投行经营业绩出现改善，也并非因为原有次贷危机风险因素已经得到完全化解，而是通过外部主权基金的注资与对国际大宗商品市场的投机炒作，近期获取了较高的投机收益。

　　从上述分析中不难看出，美元贬值与国际大宗商品市场价格的持续上涨，的确给美国大型企业和华尔街投行带来了较高的回报，弥补了次贷危机带来的部分损失。但是对于人数更为广泛的个人消费者而言，却并未带来任何实质性的利好。如果不能增强美国民众消费信心，那么与此相关的房贷还款能力将进一步弱化，这也是为何个人房贷市场断供持续上升的根本原因。

　　类比次贷危机的发生机制，如果个人消费信心不足，个人房贷市场断供增加，那么房地产市场还将继续下跌，而非如以前所料的那样到达预期底部，银行的房贷资产质量进一步恶化，相关的抵押证券也会进一步贬值，金融市场的流动性进一步紧缩，最终进一步将美国金融业，乃至整体经济拖入衰退深渊。

　　美国参众两院的楼市拯救计划也正是基于此考虑才酝酿而生的，如果这一计划真能如其所愿大幅降低个人房贷的断供比例，那么房地产市场的信心可能得到根本性的恢复；反之则可能进一步增加政府公共开支的负担，同时也将进一步将危机推向深入。问题的关键在于个人房贷者，尤其是中低收入的次级抵押贷款是否会因拯救计划而得到真正的改善。但如果未来收入水平依然无法得到保障，预期支出仍将进一步提高，那么个人房贷者，尤其是中低收入的次级抵押贷款者仍将选择将房产转移给银行，以抵消其愈加上升的还贷压力。

　　此外，从两院提案来看，这一基金的主要盈利模式之一依然是通过将抵押贷款证券化向金融市场转移。这将与房地产市场进一步相互影响，从而无法规避系统性风险，即如果目前房地产市场继续看空，抵押证券销售不力，基金盈利将很难实现；如果未来房地产市场看多，则抵押证券会成为重要炒作对象，进一步催生房地产市场的泡沫化，酿成类似目前的全球性次贷危机。

　　（作者为复旦大学金融学博士）