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解密上海经济适用房建设:两个一千万顺利转型?

   经济适用房建设是今年上海房地产等相关政府机构工作的重中之重,同时也成为上海国资房企的头等大事。

  “6月20日前,上海首批160万平方米经济适用房项目完成施工和监理招投标工作;6月25日前,核发建筑工程施工许可证(副本)。
”在本报记者日前从可靠渠道独家获得的一份内部文件中显示,首批160万平方米11个项目的经济适用房建设将由上海国资房企挑大梁,目前已基本落实各项目的开发单位。

  另据知情人士透露,上海首批160万平方米和今后很大一部分经济适用房建设的土地将来自此前的“两个一千万工程”涉及的土地。

  国资企业打头阵

  日前,上海市政协主席视察会召开,题为“本市推进廉租房制度建设和建立健全经济适用住房制度”。上海市房地局透露,该市经济适用住房申请对象的准入标准基本形成,即家庭人均建筑面积14平方米以下、人均月收入2100元以下、家庭金融资产20万元以下。

  据了解,《上海市经济适用住房管理试行办法》目前已形成讨论稿,正上报市政府。经济适用房在供应机制上,拟实行“三级审核、二级公示”制度,对符合购买条件的申请人,建立登记轮候册,采取轮候的办法供应。

  未来的供应问题有了一个初步的说法,但眼前最关键的是经济适用房的建设问题,谁来建、怎么建?

  本报记者获得的这份由上海市重大工程建设办公室(以下简称“市重大办”)于今年5月4日向各有关单位发出的“《关于160万平方米经济适用房市级项目建设推进会议的会议纪要》(107号)”文件显示,国资房企是首批经济适用房建设的不二人选。

  在107号文件的“2008年上海市经济适用住房市级项目一览表”中,基地/地块以及相应的中标单位包括:顾村新选址一号基地(10万平方米),上海地产(集团)有限公司(项目公司为明馨置业);周浦基地7号地块(10万平方米),上海中星(集团)有限公司(项目公司众轩置业);浦江原选址季度7号地块(17万平方米),上海住宅科技投资股份有限公司(项目公司科鼎房地产);航头基地3号地块(14万平方米),上海新黄浦(600638行情,股吧)置业股份有限公司(项目公司欣南房地产)等11个项目。这些都是上海的国资房企大鳄。

  土地来源:两个一千万

  上述参建企业的负责人还透露,政府部门考虑国资企业更稳妥、可控固然是选择国企参建的主观原因,但首批160万平方米经济适用房土地其实早在相应国资房企手中,才是核心的客观原因。“包括这首批160万平方米经济适用房的土地在内,上海5年2000万平方米的建设计划,其主要的土地来源就是前两年"两个一千万工程"中出让的土地。”

  根据记者掌握的情况,“两个一千万工程”中出让的土地,只有少部分通过一些变通被市场消化,大部分土地还处于出让后暂停开发的状态。“这些土地的原开发商及中标建设单位随之一起变身,成为首批经济适用房的开发主体,这些主体恰恰就是以国资房企为主。”上述负责人坦言,其所在公司目前开发的经济适用房项目就是由前两年获得的“两个一千万工程”变身而来。

  这也正是外界对首批经济适用房土地出让、建设招标基本无所闻的主要原因所在。这位负责人告诉记者,基本上是通过设定条件而实现的定向招拍挂,例如在开发量、资质、本地等方面量身设定标准。

  五合智库在一份专题性报告中指出,住房保障正是考验地方政府的执行力。

  在107号文件上可以发现,对首批上海经济适用房项目,有关部门将接下来的五、六月定位为关键时期,多个环节将“开绿灯”。

  上述参建公司负责人表示,在5、6月这两个月中,将是项目前期工作的关键阶段,政府方面要求在短期内完成全部前期工作,按时开工建设,这也是政策“开绿灯”的重要原因。

  保证10%的投资回报率?

  “不过,即使获得了各方面"开绿灯"的待遇,作为开发商,我们最关心的还是项目今后的市场接受度和投资回报。”这位参建公司的负责人坦言,政府有关部门选择国资房企为开发主体,很重要的一点是,相应土地款需要上交市一级部门,同时在建设过程中,目前政府方面并没有特定的资金支持政策,基本上需要企业自筹资金。

  相对而言,经济适用房建设的资金要求较高,而目前一般民营房地产企业普遍遭遇资金瓶颈和银行信贷瓶颈。

  “多家银行方面已经表态,对国资企业的经济适用房项目,只要符合相应的条件,将重点支持项目建设的相应贷款,在这方面,国资房企具有优势。”这位负责人坦言。

  根据经济适用房的模式,参与开发建设的这些国资房企将在项目建成后,继续负责销售,这也迥异于此前配套商品房由政府集中进行定向供应。据透露,目前的首批160万平方米经济适用房涉及的土地,虽然用地性质已改变,但开发商不需再补交相应费用。

  这位负责人还透露,据说是保证开发商10%的投资回报率,而项目今后市场定价原则上会在5000-6000元/平方米,首批项目将在一年半至两年后交房。他表示,今后5年2000万平方米经济适用房的建设,国资背景并在上海排名前50的房地产企业,都有参与的机会。 (来源:21世纪经济报道)
(责任编辑:李瑞)

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