■ 楼市话题
□王震
作为一名法律工作者，在这次四川地震发生后，出于职业习惯，笔者想到灾后的很多相关法律问题，其中通过银行按揭贷款购买房屋，该如何处理善后，便是与老百姓密切相关、最迫切需要解决的一个法律问题。
购房人与贷款银行签订的《贷款合同》中通常都会有关于“不可抗力”的条款，而这些条款一般只是约定了发生不可抗力之后，合同各方的权利和义务、应承担的法律责任等相关的问题，并且贷款银行一般会强制要求购房人购买商业财产保险，以降低自身的经营风险，然而我国现有保险公司经营的财产保险中，地震不在普通财产保险范围内，只有购房人单独购买了地震附加险后，保险公司才会理赔，而实践中几乎没有购房人和贷款银行去购买房屋的地震附加险，一是费用高，二是发生的几率太低。因此如果真的发生地震，直接后果就是购房人房屋没了，还要偿还银行所欠贷款，这显然对购房人是非常不公平，也是不合理的。但是，如果购房人因为地震都不还贷款，对商业银行来说，也很难接受。所以，面临这突如其来的难题，如何处理就显得非常迫切了。目前相关政府部门已经发出通知，要求各银行暂缓催要贷款，仔细研究通知的内容，可以看出目前政府并没有给出解决这个矛盾问题的一个明确办法，既不说要购房人继续还贷，也没说豁免购房人的债务。笔者认为，正确处理好这个问题要结合不同的情况，不仅需要依法，还要依理，这里说称的“理”指的是“公平合理”。如果仅仅考虑依法，只会让受灾难的购房人雪上加霜；如果仅考虑依理，贷款银行则会面临严重的经营困境。基于此，笔者提供以下几种处理方案供大家商榷：
一、如果房屋没有倒塌，购房人没有遇难，贷款银行应允许其继续居住，由于没有经济来源而导致无法偿还贷款的，可与贷款银行签订延期还款协议，在具备偿还能力后开始还款，贷款银行不追究其违约责任。如果购房人一直都不具备偿还能力，银行可享有该套房屋的继承权；
二、如果房屋没有倒塌，购房人遇难，房屋由其继承人来履行还款义务，继承人如果没有偿还能力，贷款银行应允许其继续居住，直至其有偿还能力时开始还款，这段时间贷款银行不计算利息。若继承人一直没有偿还能力，则银行享有该房屋的继承权。如果购房人没有继承人，根据房屋价值的比例，先前购房人已支付的房价款部分由政府持有，和银行共同拥有该房屋的产权，政府拥有部分的产权可以折价转让给银行，用得到的价款来帮助其他受灾的人；
三、如果房屋倒塌，购房人没有遇难，应由政府、银行、个人三方共同来承担，首先购房人拖欠银行的贷款自地震后不再计算利息，所欠款由政府承担40％，银行自身承担40％，个人承担20％。其中个人承担的20％应在个人具备偿还能力后才可履行，如果个人具备偿还能力后仍拒不履行，届时可计算利息并承担违约责任；如果个人一直都确实不具有偿还能力（例如病重的老人），银行可将个人的20％作贷款核销。
四、如果房屋倒塌，购房人遇难，对于个人相应债务予以贷款核销，贷款银行的损失由银行自身承担，作贷款核销，如果银行贷款核销的过重，政府可视情况给予银行一定比例的补偿；
可以预见，灾后类似的法律问题还有很多，而我们处理这些问题的核心思想是永远不会变的，那就是一切以人为本，灾难的后果不应由一方承担，而应由全社会共同来承担。只有这样才能创建和谐社会。（作者为北京市凯誉律师事务所律师）
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