仅仅半年的时间,深圳房价从17350元/平方米的高点,快速下跌至4月份的11962元/平方米,跌幅超过30%,而银行对房价持续下跌的预期,直接导致了收缩消费贷款投放的行为。
房价下跌预期又是如何形成的呢?很明显是基于对房价泡沫的认识。
房价泡沫何时破灭呢?众说纷纭,比较一致的观点是银行消费贷款实行额度控制,切断了投机客的资金链条。实际上,上述观点只是房价泡沫破灭的诱因罢了,根本原因还是市场理性选择后的价值回归。因此,房价的合理高度,也是自住需求与投资需求相对均衡状态下的博弈结果。自住需求与投资需求如何博弈呢?观察一手房与二手房的成交就知道了。
回顾深圳2007年以来商品住宅的成交情况,大致可以得出如下结论:其一,成交在先,价格在后。即房价的上涨具有滞后效应,2007年2月份成交面积开始放大,4月份房价才上涨。其二,投机成为房价上涨的主要推手。二手房成交显著大于一手房,表明投机资金十分活跃。其三,房价并未见底。目前的房价已回到去年2、3月份的水平,但一手房成交仅相当于去年8、9月份的水平。其四,二手房成交一旦超过一手房的两倍,意味着房价的拐点即将到来。
假定初始状态市场上全部为一手房供给,当年成交100万平方米,其中自住需求与投资需求各半,均为50万平方米。至第二年末,二手房成交为一手房的两倍,即200万平方米。相当于一年之内,投资需求的50万平方米成交了4次,即每3个月在市场上转手一次。根据现行的房地产抵押登记制度,3个月之内要办理完房产交易手续,已经有些捉襟见肘。交易成本明显会制约二手房的转手频度。
假定一手房及二手房成交均由两部分组成,即自住需求和投资需求,且自住需求对一手房和二手房的选择无差异,在二手房成交里面,投资需求大于自住需求的情况极有可能出现。二手房成交面积不能持续大于一手房成交面积的两倍,上述比例关系一旦突破2:1的警戒线,意味着房价泡沫已经到了破灭的边缘,房价掉头向下的概率增大。数据显示,深圳二手房与一手房成交比例在去年6、7、8月连续大于2:1,预示着房价即将见顶,10月份成交均价达到历史高位,随后房价即一路下行。
4月份成交均价的同比比较支撑上述结论。2008年4月份,特区外商品住宅成交均价为11330元/平方米,去年同期为10048元/平方米,差距仅10%左右。特区内商品住宅成交均价较去年同期高出5113元/平方米,差距在30%以上,下跌空间依然很大。特别是盐田区、罗湖区和南山区,房价同比明显偏高,极有可能在未来领跌深圳房价。
不难发现,深圳房价正在供求关系的主导下继续理性回归的进程。即便是一手房成交与二手房成交十分接近了,也不能说房价就见底了。毕竟其只是房价见底的必要条件,而非充分条件。房价见底的真正信号是什么呢?非成交量莫属,单月成交面积达到去年的平均水平90万平方米,或许才可以确认房价的底部。
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