滨江集团(002244)
新股的上市是当天市场上的焦点，其开盘的的定位是过高还是低估，
对市场而言往往是机遇与挑战。以下是Wind资讯收集的专家对新股定位的
观点及该股的基本面内容。
●上市首日定位预测
来源 定位区间 摘要
申银万国 22.01-23.8元 滨江集团08-10年后的EPS分别为1.51元，2.20元和4.5
9元（按发行后股本52000万股计算），三年净利润的复
合增长率为71%。.假设贴现率为8%，房价年涨幅为0，
计算得到公司RNAV为23.79。综合考虑，我们认为滨江
集团上市的合理价格为22.01-23.80元，建议询价区间
为15.4-17.85元。
日信证券 22.5-26.4元 公司目前拥有的在建和拟建项目土地权益面积100.87万
平方米，权益规划建筑面积为205.45万平方米，公司主
要土地储备均位于杭州及周边区域，项目含金量较高，
预计公司08、09年EPS将分别达到1.17元/股和1.5元/股
，按照可比的三家中小板上市房地产企业的市盈率均值
计算，公司合理股价区间应为22.5～26.4元之间。
长城证券 24-27元 目前房地产行业08年整体动态市盈率是19倍（根据win
d资讯统计），中小板上市的地产股荣盛发展、广宇集
团和合肥城建的08年平均动态市盈率是20倍，长三角开
发类地产公司08年平均动态市盈率是18倍。考虑到滨江
房产未来良好的成长性，我们认为可以给与其08年18-
22倍的估值，对应的合理股价区间为24-27元。
国金证券 21.6-24元 预计公司08－10年结算面积为20.9、32.5和46.1万平米
，实现每股收益1.21、1.59和2.25元。综合新上市和行
业内龙头企业市盈率水平，赋予公司08年18－20倍市盈
率，合理价格21.6－24元，考虑近期上市公司首日市场
表现，我们判断公司开盘价在28.45－32.49元。
兴业证券 23.6-27.6元 公司预计公司08、09年EPS分别为1.28元和2.06元，08
年NAV为31.19元，发行价20.31元的发行价距离我们的
目标价还有约25%的差距，建议投资者申购。
中信建投 20-26元 目前房地产行业正处在交易量持续委靡，交易价格高位
徘徊的阶段，行业的发展趋势和上市公司的盈利前景均
有很大的不确定性，此时IPO的价格将反映出对这种不
确定性的补偿。与公司开发区域相同的*ST广厦目前股
价已跌穿其RNAV，中小板上市的另一公司广宇集团的P
E为30倍左右，如果按30倍PE估算，公司的市场价格应
为26.4元，投资者可根据自己的风险偏好决定在何价格
区间参与申购或交易。
海通证券 25.2-31.5元 预计公司2008E-2010E年每股收益分别为1.26元、1.85
元和1.91元。我们认为给予滨江集团PE0820-25x是合理
的，则上市后二级市场价格在25.20－31.50元之间，合
理价格为28元，因此建议申购。
南京证券 26-32.5元 未来三年，公司的结算项目主要来自杭州，预计预计0
8、09、10年公司主营业务收入分别达到28.94亿元、3
7.62亿元和75.24亿元，净利润分别达到6.65亿元、9.
42亿元和20.48亿元，每股收益按IPO后的股本计算分别
达到1.28元、1.81元和3.94元。给予08年20-25倍的PE
测算公司的合理价格区间在26-32.5元。
凯基证券 25-27.12元 公司所拥有的土地项目储备和投资性物业、酒店资产重
估，以IPO后净资产的增加。我们预计净现值为94亿元
，发行后总股本5.2亿股本计算，公司的RNAV为18.08元
/股。目前地产股仍有不同程度的相对净资产溢价，结
合行业平均溢价，采用NAV溢价1.5倍，公司的股票估值
在27.12元，我们认为公司上市后的合理的价格区间因
在25元-27.12元。
广发证券 16.26-27.08元 预计2008年公司实现主营业务收入约30.37亿元，每股
收益1.170元；2009年主营业务收入约33.22亿元，每股
收益1.403元。综合各种估值水平，我们认为公司股价
合理水平应该在16.26-27.08元之间。
中原证券 17.05-22.57元 预测公司2008年、2009年的每股收益分别为1.18元、1
.82元。按5月20日收盘价计算，2008年动态市盈率房地
产行业上市公司平均为19.13倍，重点住宅类房地产公
司为14.45倍。公司合理估值区间应为17.05元－22.57
元。综合考虑中小板三只房地产股票首日上市表现，预
计新股上市首日运行区间为30.47元－36.56元。
华泰证券 25.9-29.4元 因此我们看好公司未来高成长，预计公司08至10年的每
股收益分别为1.18、1.72和2.58元，净利润年复合增长
率达到43%。综合RNAV和市盈率估值，我们认为，按公
司的行业地位和成长前景，当前合理股价水平应为25.
9～29.4元，分别对应22～25倍的08年PE和15～17倍的
09年PE。
光大证券 22-28元 我们对公司盈利预测假设条件如下：1、按目前参考楼
盘的中间价位预测公司项目售价；2、房价涨幅假设为
0；3、公司销售保持计划的速度。按增发后股本计算，
公司未来3年EPS预计分别为1.43、1.75和3.76元，CAG
R超过60%，毛利率可保持在50%以上。同时，假设本次
募集资金10亿元，公司NAV重估值为22.46元。根据最近
上市公司发行价情况和可比上市公司估值，我们建议对
滨江集团的询价区间为17～19元/股，区间上下限分别
相当于07年摊薄后EPS的19和21.6倍，上市后合理价位
区间为22～28元。
上海证券 20-24元 基于08、09年预测业绩的均值以及动态PE值20倍测算，
公司的合理股价在20.0～24.0元。我们认为滨江集团是
一家资质不错的民营企业，由于其杭州区域的单一性和
房地产行业销售的不明朗的情况。我们对滨江集团的估
值较为保守。出于谨慎原则，建议以15.0～18.0元报价
。
国都证券 25.4元 我们预计滨江房产2008、2009年EPS分别为：1.27、1.
80元。以2008年20倍市盈率估值，二级市场合理估值中
值为25.4元，考虑一定的安全边际，建议网下询价下调
10％～20％，询价区间为20.32～22.89元，对应于200
7年23～26倍PE。
长江证券 21.12-28.9元 我们一直看好长三角区域的房地产市场，尤其是上海和
杭州的龙头企业，作为区域龙头，滨江以自己清晰的市
场定位，不拘一格拿地能力和方式，再加上此次IPO的
资本化助推，公司有望步入一个持续快速的高成长阶段
。根据盈利预测，我们预计公司08-10年EPS分别为：1
.26，2.10，3.56。综合PE和RAV估值，我们认为公司的
价值区间为：21.12??28.9之间。
（来源：Wind资讯数据中心)
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