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北辰称长沙地王价格合理 资金安排面临考验

  长沙新河三角洲项目被认为是全国“地王”,总建筑面积537万平方米,去年北辰实业联合北京城开以92亿元巨款获得,北辰实业更因此获得了“天价拿地”的“封号”。“我不知道媒体报道的3500元/平方米的楼面地价是如何计算出来的。

”站在湘江新坝的堤岸上,北辰实业(00588.HK,601588.SH)董事会秘书郭川对本报记者倒出了心中的疑惑。

  这条湘江、浏阳河交汇处的堤岸便是北辰实业所获、当时震惊全国的长沙新河三角洲项目的边界,郭川所言楼面地价也正是指该项目。长沙新河三角洲项目被认为是全国“地王”,总建筑面积537万平方米,去年北辰实业联合北京城开以92亿元巨款获得,北辰实业更因此获得了“天价拿地”的“封号”。

  记者获悉,以地上可售建筑面积380万平方米计算,该项目的楼面地价仅为2421元/平方米,地价只能说是“合适”,与“天价”相去甚远。

  北辰“造城”

  在长沙新河三角洲项目中,北辰实业与北京城开并肩出现,其项目公司也是由双方共同设立,其中北辰实业占80%股份,北京城开占20%。从规划而言, 500余万平方米的规模,大约相当于10个北京亚运村的面积。

  记者从长沙北辰公司了解到,公司正在全力推进长沙新河三角洲项目的开发。预计该项目今年年底开工,明年年中正式销售。

  谈及为何要拿这样一个大盘项目,郭川毫不讳言是由于打造全国大型一流综合运营企业的紧迫需要。作为首家A+H上市的房地产企业,北辰实业在回归A股之前与投资者沟通之时,很多人对公司的土地储备表示质疑。彼时,北辰实业仅有土地储备200余万平方米。

  回归A股后,北辰实业将加速发展房地产业务作为首要目标,其基础是扩充土地储备。

  资金何来?

  实际上,给外界造成北辰实业“大手笔拿地”印象的不仅是长沙一项。在长沙地块竞标前,北辰还曾以11.5亿元人民币的价格在北京温泉镇拿下一幅地块。总价虽然不高,但当时4863元/平方米的楼面地价着实让人吃惊,外界质疑温泉镇地理位置或许不能支撑如此高的地价。

  记者获悉,目前温泉镇周边房价已经达到了15000元/平方米左右,以今日的房价来看,当初北辰实业的拿地成本并不高。

  但是其他疑问也产生了。众所周知,北辰实业作为奥运工程的主要投资商之一,其负责的中国国际会议中心项目与奥运媒体村项目两项投资便高达80亿元。而据公司估算,长沙项目目前已投入资金主要为一期土地款62亿元,如此巨额投入,是否会对公司的现金流产生影响?

  对此,郭川表示,实现A股上市时,公司的综合负债率仅40%左右。即便拿下长沙地块,公司的综合负债率也只达到了58%左右,这个数字在房地产上市公司中并不算高。

  据郭川介绍,北辰实业对于奥运项目的投资主要由公司在A股上市时募集的资金支出,目前项目之一的媒体村去年已经获得销售回款15亿元,国际会议中心在奥运会后将作为中国最大、亚洲一流的会展中心,其中还包括26万平方米的高档酒店写字楼和8万余平方米的大型购物中心,未来将持续给公司带来回报,估计整体投资将在10年内收回成本。

  记者了解到,作为北辰绿色家园一部分的奥运媒体村,从去年底开始一期销售,目前,媒体村二期也已投放市场,资金回笼情况良好。别墅项目“香山清琴”今年一季度销售和利润同比大幅增长。此外,北辰?香麓和北辰?福第也在加速建设,快速推进预售工作。因此,房地产销售产生的现金流对长沙项目具有良好的保障作用。

  此外,郭川还特别向记者介绍,北辰实业实际并未纯粹的地产开发商,而应称之为房地产综合运营商,因为目前地产开发只占公司总体业务的一半左右,公司业务还包括物业投资和商用物业,三项业务的布局为5:3:2。物业投资与商用物业的现金流也是北辰拿地资金的重要支撑。

  郭川表示,目前公司确实存在一定的资金缺口,不过公司在未来一定会采取合理的手段平衡资金安排,其中包括银行贷款、上市公司资本运作以及项目合作等方式。王芳洁

  

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(责任编辑:chuangangcui)

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