房地产：京沪深三地销售情况及政策分析

　　主要行业点评：

　　市场销售数据分析：

　　从数据看，5月份北京市场1手房在供应激增后成交量并未出现大幅攀升，我们认为，这主要反映了北京市场居民的观望情绪并未完全消除。我们延续前期的判断，由于北京市场供应结构相对分散，开发商资金情况和心态相对较好，而市场刚性需求依旧比较旺盛，因此，短期内市场仍可能处于高位盘整状况，价格呈现滞涨；上海市场虽然相对于去年同期仍有20%左右的萎缩，但是基本上保持稳定的状况，环比也呈现逐步上升的趋势。我们维持对上海市场的判断，认为，未来价格将保持稳定，成交量将逐步上升；深圳市场呈现价跌量增的局面，我们认为，市场的价格下跌空间已经不大，未来将出现价格底部盘整，成交量逐步放大的局面。

　　楼盘成交数据分析：5月，上市公司的新推盘量并没有出现大幅的提高，主要仍旧是以消化存量住宅为主。上海区域推出的典型楼盘为保利的海上五月花，该楼盘整体销售较为乐观，4月底推出的250套房源已经销售7成左右，而5月25日推出的577套房源已经销售过半。另外，万科在上海5月中旬推出的金色雅筑，目前销售率为32%；北京区域整体销售情况一般，受北京市场整体观望情绪的影响，上市公司的销售速度也出现了放缓的迹象；深圳市场，金地梅陇镇的降价策略反映比较良好，2月至今共推出1200套房源，目前已经销售过半，豪宅市场上包括兰溪谷和曦城，继续呈现较为低迷的销售状况。

　　政策分析：

　　中国人民银行上海总部发布《上海市信贷投向指引(2008年修订)》，重申限制对外资投资房地产领域的信贷投放，关注开发贷款增长，关注中小房企资金链的压力，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策。该政策的出台，说明了央行出于金融安全的考虑，短期内对房地产信贷从严控制的态度不会改变。

　　北京市规定从2008年7月1日起，北京市住房公积金缴存比例从原来的8%上调为12%，职工住房公积金月缴存额上限从2166元调整为2392元，原则上不允许突破缴存上限。我们认为，北京继去年将公积金贷款上限上调至60万元后，此次又上调公积金缴存比例，意在有利于提高普通居民的住房支付能力，缓解房价上涨给自住家庭带来的购房压力。

　　市场调研情况分析：

　　由于武汉市场的成交量历年一直保持稳定状况，市场相对刚性，因此，预计今年市场的成交量也不会出现大幅的萎缩；从价格上来看，部分前期涨幅过大的区域如光谷等可能需要10%以上的价格回调，但是由于今年武汉市场供给结构的变化(从过去的郊区盘逐渐转向市中心盘)也使得全市成交均价与去年最高价基本持平。

　　1.08年5月京沪深三地房地产成交情况?北京高位盘整，上海稳定、深圳底部盘整

　　北京市场：供应量激增，并没有导致成交量大幅提升

　　08年5月，北京一手商品房销售10592套，成交面积为125万平方米，同比下降23.5%和25%，环比下降15%和7%；而同期北京的商品房供应面积为177.85万平，同比增长了62%。二手房住宅销售2509套，成交面积为20.58万平方米，环比下降3%,基本保持稳定状况。

　　我们认为，北京市场1手房在供应激增后并未出现成交量的大幅攀升，反映了北京市场居民的观望情绪并未完全消除。我们延续前期的判断，由于北京市场供应相对分散，开发商资金情况和心态相对较好，而市场刚性需求依旧比较旺盛，因此，短期内市场可能处于高位盘整状况，价格呈现滞涨，而成交量依旧处于相对低迷的状况。

　　上海市场：持稳，成交量为去年同期的8成

　　08年5月，上海一手商品房成交21803套，同比下降14%，环比上升19%，成交面积为219万，同比下降28%，环比上升16%。商品住宅成交量为177万平方米，其中普通商品房为88万，配套商品房成交89万平方米，环比上升16.3%和24%。

　　供给方面，上海5月新增供应200万平左右，相对于4月150万左右的供应量，环比上升了33%。市场整体依旧持续保持稳定状况，显示了上海市场较强的刚性需求。

　　深圳市场：底部盘整，成交量逐步走高

　　深圳市场的成交均价继续呈现下跌趋势，5月深圳市场的成交均价已经回落至11207元左右，环比下降7%。该月，共成交套数为4621套，成交面积为39.58万平，同比下降7.7%和25%，环比则上升48%和6%。供应方面，本月深圳市场批准预售面积为65.61万平，同比增长15.7%，环比增长24.7%。

　　我们认为，深圳市场环比成交量的持续上升，和同比数据的逐步趋近，反映了市场在逐步地回归理性。我们维持原来的判断，未来价格将持续保持低位运行，成交量逐步回升。

　　2.5月上市公司部分新开楼盘销售情况

　　5月，上市公司的新推盘量并没有出现大幅的提高，主要仍旧是以消化存量住宅为主。上海区域推出的典型楼盘为保利的海上五月花，该楼盘整体销售较为乐观，4月底推出的250套房源已经销售7成左右，而5月25日推出的577套房源已经销售过半。另外，万科在上海5月中旬推出的金色雅筑，目前销售率为32%；北京区域整体销售情况一般，受北京市场整体观望情绪的影响，上市公司的销售速度也出现了放缓的迹象；深圳市场，金地梅陇镇的降价策略反映比较良好，2月至今共推出1200套房源，目前已经销售过半，豪宅市场上包括兰溪谷和曦城，继续呈现较为低迷的销售状况。

　　3.当期政策回顾和分析

　　1.央行上海总部确定房贷方向，不得变相降低门槛(2008年5月6日)

　　政策主要内容：中国人民银行上海总部发布《上海市信贷投向指引(2008年修订)》，重申限制对外资投资房地产领域的信贷投放，关注开发贷款增长，关注中小房企资金链的压力，关注土地贷款与节约集约利用土地国策的衔接，严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策。

　　简评：央行出于金融安全的考虑，短期内对房地产信贷从严控制的态度不会改变。

　　2.北京上调公积金缴存比例(2008年5月10日)

　　政策主要内容：北京市规定从2008年7月1日起，北京市住房公积金缴存比例从原来的8%上调为12%，职工住房公积金月缴存额上限从2166元调整为2392元，原则上不允许突破缴存上限。

　　简评：公积金政策主要是保障工具，而未与宏观调控及货币信贷紧缩政策相挂钩。北京继去年将公积金贷款上限上调至60万元后，此次又上调公积金缴存比例，意在有利于提高普通居民的住房支付能力，缓解房价上涨给自住家庭带来的购房压力。

　　4.市场调研??武汉市场

　　5月下旬，我们调研了武汉市场，总体情况如下：

　　(1)市场整体总体不温不火，历史成交量相对稳定，价格涨幅低于沿海其他城市。近几年，武汉市场成交量稳定，销售面积稳定在800万左右，并未出现明显的大幅回落或者上升。价格波动不大，即使在07年价格涨幅也低于沿海一线城市。

　　(2)部分投资性需求07年涌入武汉市场，但时间相对较短，对市场影响有限。07年，受城乡一体化的利好，武汉市场涌入了部分投资性需求，但是由于入市的时间集中在当年5-9月，时间相对较短，并且由于这段时间新增供应并未出现明显放大，导致投资性需求在总比购买比重中相对较小，不会对今年的市场沟通较大的冲击。

　　(3)08年，武汉市场成交量虽有萎缩，但价格调整并不大，在10%以下，且武汉供应结构的变化(从过去的郊区盘逐渐转向市中心盘)也使得全市成交均价与去年最高价基本持平。

　　并且市中心用地由于拆迁成本高，土地出让底价较高，导致这些区域房地产的降价空间也较小。

　　我们的结论：由于武汉市场的成交量历年一直保持稳定状况，市场相对刚性，因此，预计今年市场的成交量也不会出现大幅的回落；从价格上来看，部分前期涨幅过大的区域如光谷等可能需要10%以上的价格回调，但是由于今年武汉市场供给结构的变化(从过去的郊区盘逐渐转向市中心盘)也使得全市成交均价与去年最高价基本持平。 (来源：殷姿) 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。