房地产：回归理性　5月房地产市场报告

　　鱼晋华 联合证券

　　就我们重点跟踪的几个城市，5月份的一手房市场成交量普遍超越四月，其中深圳的成交套数已超越去年同期水平，而武汉还出现了价升量涨的红五月。我们认为市场在逐步回归理性，过度的观望气氛在逐步改善。

　　北京期房市场表现略胜现房市场。期房住宅签约套数与签约面积分别比4月环比上升35%与31%。但同比仍分别有25%和31%的下降。显示出，随着5月销售黄金季节的来临，北京房地产市场的成交相对最差的时候开始逐步回暖，但回暖的情况还不足以达到去年同期水平。

　　与北京房地产市场类似，随着5月销售黄金季节的来临，上海房地产的成交量环比上月也出现了一定上升。其中住宅成交套数与成交面积比4月份分别上升20%与18%。但同样没有恢复到去年同期的销售水平。另外在成交的户型构成方面，上海的成交小型化相对北京更为突出。

　　如以成交套数来看，深圳市场无疑已回暖。而市场的回暖显然是以房价的持续下跌为代价和以小户型等自用刚性需求入市为特征。5月份深圳的一手商品房月均成交金额达到45亿元，已超越去年8月。显示开发商通过降价来催发自用需求的策略是有效的，的确可达到刺激市场和自救的目的，而开发商的总体现金回流也明显好过市场最艰难的时期。

　　5月份针对房地产行业出台的调控政策较少，除央行上海总部重申严格按规定把握二套房贷款首付和利率外，国家土地总督察办再度严令防范违规违法用地反弹。1-4月，全国房地产开发投资仍保持在高速，同比达到32.1%，或与政府严打囤地以及统计数据有所滞后有关。我们预期投资增速在下半年仍将回落。从而降低行业供给，使供需获得新的平衡。

　　重点跟踪上市公司估值具吸引力。虽然行业景气度在下降，但房地产市场在逐步企稳和回归理性，而龙头上市公司的品牌优势，可使其分享行业集中度的提升。

　　重点城市房地产市场跟踪

　　北京：成交量超越上月

　　5月的北京房地产市场总体依然偏冷，但期房市场表现略胜现房市场。经过4月的回调，北京期房市场的成交量在5月再度回升，期房住宅签约套数与签约面积分别比4月环比上升35%与31%。但同比仍分别有25%和31%的下降。

　　期房与现房两个市场合计口径，北京住宅签约套数与签约面积环比四月分别上升29%与27%，同比分别下降28%与32%。

　　以上数据显示，虽然随着5月销售黄金季节的来临，北京房地产市场的成交相对最差的时候开始逐步回暖，但回暖的情况还不足以达到去年同期水平。

　　重点跟踪的上市公司当中，招商地产旗下的公园1872继续取得良好的销售业绩。该楼盘在4月底推出120套大户型，随即在5月就销售掉61套。截止目前公园1872已推出的套数中，销售率已达75%。

　　上海：户均成交持续小型化，典型的自用市场特征

　　与北京房地产市场类似，随着5月销售黄金季节的来临，上海房地产的成交量环比上月也出现了一定上升。其中住宅成交套数与成交面积比4月份分别上升20%与18%。但同样没有恢复到去年同期的销售水平。

　　另外在成交的户型构成方面，上海的成交小型化相对北京更为突出。5月全市的住宅套均成交面积为102平米/套，并且已是连续7个月套均成交面积低于110平米/套。而上海2006年与2007年的住宅套均成交面积分别都只有2个月低于110平米/套。我们认为套均成交面积的持续而显著的下降，一方面是70/90政策的效应，另一方面，也显示出支撑上海当前的市场的需求特征主要还是小户型的自住刚性需求。

　　重点跟踪的上市公司当中，万科的白马花园与保利的保利家园销售相对突出。当月的销售率分别为66%与72%。

　　深圳：新房市场成交套数已超越去年同期

　　深圳一手商品房5月份成交总套数4732套，日均成交152套，比去年同期上升5%。而深圳市场成交套数的显著上升，甚至超越去年同期，无疑与套均成交面积以及房价的显著下降紧密相关。5月，深圳一手商品房成交均价继续下跌，并达到1.1万元/平米的水平，套均成交面积及套均成交金额则分别下降至86平米/套与96万元/套。可参照的2007年深圳一手商品房的套均成交面积及套均成交金额分别是101平米/套与135万元/套。如以成交套数来看，深圳市场无疑已回暖。而市场的回暖显然是以房价的持续下跌为代价和以小户型等自用刚性需求入市为特征。

　　在关注成交套数超越去年同期这一指标外之外，我们更为关注的指标还有深圳一手商品房月度成交金额的持续回升。因为这一指标比房价及成交套数可更好的反映出开发商的总体现金回流情况。5月份深圳的一手商品房月均成交金额达到45亿元，已超越去年8月。显示开发商通过降价来催发自用需求的策略是有效的，的确可达到刺激市场和自救的目的，而开发商的总体现金回流也明显好过市场最艰难的时期。

　　在重点跟踪的上市公司中，万科的万科城以及金地的梅陇镇销售相对突出。目前该两楼盘今年已开盘部分销售率分别达到69%与54%。而招商地产的两个豪宅项目兰溪谷(二期)及曦城的销售率分别只有24%与40%，销售去化明显慢过同城的中档楼盘。这一趋势与深圳当前自用市场为主的特征相吻合。

　　天津：房价坚挺，但成交继续萎缩

　　天津市场与深圳市场明显不同的是房价极为坚挺，但成交就持续萎缩。我们跟踪的数据显示，天津新建商品房销售均价在今年5月达到7335元/平米，与上月相比继续保持升势，涨4%；比去年同期不但没有下跌，还上涨了25%。

　　但天津市场的成交量继续萎缩，5月份新建商品房的成交套数及成交面积环比上月分别下降9.8%与1.9%，相比去年同期则分别下降21%与26%，而月成交金额则比去年同期下降7%。

　　开发商不愿意主动降价或是天津房价依然坚挺的主因，但开发商也因此牺牲了一定的销售速度和销售现金回流。

　　武汉：价升量涨的红五月

　　武汉房地产市场经历了一个价升量涨的红五月。房价环比上月上升9.7%，同时成交面积环比上月也上升58%。不过我们认为武汉市场5月份的表现在全国而言并不具有代表性，其趋势性也需要我们继续观察。

　　长沙：市场相对平稳

　　长沙5月份的房地产市场表现相对平稳。与全国其他城市相仿，长沙市5月的成交套数及成交面积相对4月都有上升，上升幅度分别为28%与29%。但房价相对上月微跌3%。

　　杭州：价跌量升

　　在经历了连续六个月的低迷后，杭州的月度成交面积再度于5月份上升到30万平米以上，达到36万平米。但成交均价就下降到1.3万元/平米的水平，与去年12月的房价水平相当。

　　行业动态跟踪

　　央行：严格按规定把握二套房贷款首付和利率

　　人民银行上海总部5月公布2008年《上海市信贷投向指引》，要求关注开发贷款增长情况，关注中小房企资金链的压力，关注土地贷款与节约集约利用土地国策的衔接，严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策。同时要限制对外资投资房地产领域的信贷投放。

　　银监会：个人可设小额贷款公司

　　中国银监会5月发布《小额贷款公司试点指导意见》，为民间借贷行为松绑。自然人、企业法人和其他社会组织可以投资设立小额贷款公司。与银行不同，小额贷款公司不得吸收公众存款，其资金来源主要是股东缴纳的资本金和捐赠资金，也可以向不超过两个银行业金融机构借入资金。银监会强调，贷款利率不得超过司法部门规定的上限，下限为央行公布的贷款基准利率的0.9倍，浮动幅度按照市场原则自主确定。

　　我们认为银监会的这一规定明确意味着民间借贷的合法性，民间借贷将得以被松绑，而房地产企业的资金压力或将受益而有所缓解。

　　国家土地总督察办：严防违规违法用地反弹

　　国家土地总督察办公室5月发布公告称，将继续开展对擅自调整土地利用总体规划、非法占用耕地和基本农田进行非农建设、未批先用、违反土地供应政策、侵害群众利益等影响耕地保护和土地调控政策落实等突出问题的专项督察。加大对土地违规违法问题的督察以巩固百日行动成果，并严防违规违法用地行为反弹。

　　《违反土地管理规定行为处分办法》6月1日起施行

　　中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部近日联合公布《违反土地管理规定行为处分办法》规定：有下列行为之一的，对县级以上地方人民政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分。(一)土地管理秩序混乱，致使一年度内本行政区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到１５％以上或者虽然未达到１５％，但造成恶劣影响或者其他严重后果的；(二)发生土地违法案件造成严重后果的；(三)对违反土地管理规定行为不制止、不组织查处的；(四)对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的。

　　地震或影响成都及周边地区购房意愿

　　5月12日的汶川大地震，导致汶川及周边楼房大量倒塌，而成都亦有明显震感和一定程度的房屋损坏。我们对地震中失去亲人和家园的灾民表示同情和悲痛，但我们并不认为地震将使全中国人民的购房意愿下降。

　　我们认为比较理性的预期应该是，出于对地震给生命和财富无情掠夺的悲痛记忆，地震或会使成都及周边城市的购房意愿在一、两年内出现下降。但地震毕竟不会成为常态，仍属小概率事件，国内其他未受灾地区的购房意愿应当不会显著受到地震这一突发的小概率事件的影响。

　　房地产投资保持高位，但景气度已连续5个月下滑

　　1-4月，全国房地产开发投资仍然保持在较高增速，同比达到32.1%。似乎这一数据与市场的普遍预期不同。市场的预期是：随着去年四季度信贷的紧缩以及房地产市场的持续低迷，开发商普遍缺钱，由此行业的投资增速将下持续下滑。

　　我们认为市场预期的这一逻辑并没有错，而导致今年1-4月全国房地产投资增速依然保持在30%以上的高位的原因或许是以下两个方面的原因：

　　政府打击开发商囤积土地的政策效力在增强。为避免所购买土地因逾期未开发而被政府收回的风险，开发商勉为其难被迫开发。虽然银行信贷是在收紧，但可以观察到的是民间借贷利率的持续上升。民间借贷的资金补充或许是支持开发商目前开发规模增长的原因之一。

　　房地产开发投资统计的是已完成的投资额。而房地产开发中，有大量的行业垫款现象，即下游建筑企业为承揽施工业务而垫资施工，通常在房地产项目施工进度达正负零时，开发商才向施工企业支付款项。故今年前四个月统计的房地产开发投资，有相当一部分是去年实际已开工，但今才支付工程款的投资额。因此房地产开发投资的统计有一定的滞后，随着信贷的持续紧缩，我们预期房地产开发投资在下半年还是会出现回落。实际上，房地产开发投资的增速在今年3月环比上月已开始回落，4月已是连续第二月环比上月回落。

　　国房景气指数相对于房地产投资增速或许可更真实的反映房地产行业的动向和景气状况。到今年4月，国房景气指数已连续第5个月出现下降。

　　重点跟踪上市公司估值具吸引力。虽然行业景气度在下降，但房地产市场在逐步企稳和回归理性，而龙头上市公司的品牌优势，可使其分享行业集中度的提升。

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