深圳楼市未见底 消费贷款渐回暖

　　根据银行的同业数据显示，五大行深圳分行的消费贷款净投放为11.2亿元，比投放比较集中的一月份高出6.73亿元。“在连续3个月负增长之后，各大商业银行消费贷款集中出现净投放，这还是今年头一遭。”中国银行深圳分行一位研究人士表示。

　　净投放的出现，并不表明银行已经认为房价见底，但是风险已经在其可控范围内。

　　银行投放策略不同

　　今年初，央行给商业银行的总贷款增量，即头寸为3.6万亿，与去年基本持平。深圳市获得的总增量为360亿。消费贷款所占比例实行各商业银行总行控制，各银行总行根据今年所要达到的经营目标，分配公司贷款与消费贷款的比例，中国银行为60亿，建行为63亿，工商银行为20亿不等。

　　除此之外，央行实行严格的投放进度控制，一季度贷款余额不超过38%，二季度不超过68%，三季度不超过88%。

　　1-4月份，深圳商品住宅成交金额约240亿元（含二手房），以首付三成计算，消费贷款需求约160亿元。

　　由于策略不同，各大银行在投放积极程度也显示出不同。截至4月底，工行、招商消费贷款余额分别较年初下降16.11亿元、14.75亿元，剔除正常还款因素，投放十分谨慎。大幅落后于消费贷款投放较多的中行及农行，规避市场风险的战略意图比较明显。

　　上述中行研究人士认为，从深圳各大商业银行的投放进程上，可以看到银行对于消费类贷款的不同策略。中行、农行表现为持续净投放，且投放规模领先同业，以占有市场为目的。中行尤为典型，今年以来累计净投放19.52亿元，消费贷款规模已从年初的同业第三位，跃居同业第一位。

　　“对于消费贷款，农行今年的态度仍然较为积极。”一位农行信贷部门的人士回应，由于过往农行没有在消费贷款，尤其是按揭贷款的业务上做出规模，今年保持了一个较为积极的态度，以增加市场占有率。但由于市场的原因，距离完成今年的贷款任务仍有较大差距，如果头寸剩余过大，可能调整为公司贷款。

　　与此相反的是工行、招行，特点是消费贷款余额持续压缩，规模不断下滑。工行比较突出，5月底消费贷款余额较年初回落18.11亿元。

　　而建行的消费贷款余额在去年稳坐头牌，并且在7月份之前便完成了全年投放。并且把风险控制在暴涨的危险期去年8-9月份之前，基本做到了与市场同步，而今年的策略也是随行就市，年初负增长，3月起逐步发力，“消费贷款的情况正在好转，市场也正在复苏。”建行一位信贷部的人士表示。5月份建行的净投放3.9亿元，仅次于中行居同业第二位。

　　采取的策略不同于对市场的判断不同，中行对市场的判断明显较同业更为乐观。而工行的选择多少有些无奈，去年净投放121.3亿元，仅次于中行。今年受宏观调控影响，贷款额度受限，人民币消费贷款额度仅20亿元，相当于去年两个月的净投放量，压缩消费贷款规模自然无可厚非。

　　房价并未见底 结构风险仍存

　　银行总体的态度趋向回暖，是否意味着银行认为房价见底？

　　上述中行研究人士认为，答案显然是否定的。首先，无论是房价见底或者见顶，都是一个渐进的过程，目前见底的可能性几乎为零。其次，银行本身就是经营风险的机构，其市场态度并不完全排斥风险，只是风险与收益是基本匹配的，便可以做出投放的决定。

　　有业内人士认为，深圳回暖迹象相对明朗。5月份深圳的成交套数已超越去年同期水平。联合证券分析师鱼晋华分析认为，市场的回暖，房价并没有上升，这种回暖是以房价的持续下跌为代价和以小户型等自用刚性需求入市为特征。5月份深圳的一手商品房月均成交金额达到45亿元，已超越去年8月。显示开发商通过降价来催发自用需求的策略是有效的，的确可达到刺激市场的目的。

　　策略不同的银行开始步调一致起来，也是因为银行普遍认为深圳房地产市场转暖信号出现，房价已回落至风险可控的区域。什么是可接受的范围呢？跌幅应该在20％以内，银行的贷款才不至于变成负资产。因此，银行认可的房价底部大致可以判断出来，即商品住宅成交均价在9000元/平方米附近。

　　深圳房价经历了约半年房价的快速下跌，由2007年10月的17350元/平方米，至2008年4月的11962元/平方米，银行业内普遍认为风险已基本释放。同业数据也显示，建行收缩的步伐明显放缓，4月份消费贷款余额仅微跌0.2亿元，其市场态度正处于转暖之中。

　　一季度银行同业的收缩行为，正在改观。但是，风险仍然是存在的。某商业银行认为，深圳楼市风险正在出现结构性调整：首先，特区外，龙岗、宝安的房价跌幅很大，几近腰斩，银行认为这些区域“挤泡沫”工程基本完成，所以贷款比较安全；但是特区内房价的下跌程度并不大，所以部分区域，仍然可能出现补跌现象，特别是盐田区、南山区；而福田区由于地理位置优越，配套环境较好市场风险相对较小。另一方面，5月份理性违约已部分出现，以投资客为主。在房价跌幅超过30%的区域，投资客承担的按揭款超过了房屋的总价，这时候投资客出现“理性违约”。自住房产价格的短暂下跌，基本上不会影响供款意愿。因此，银行认为对非第一套住房应保持密切关注。