“离岸交易”高点出货 外资房企等待抄底

　　有人进来，有人出去。

　　“在观望了近半年之后，外资终于选择分散不确定风险并开始悄然出货。”一位证券分析师向记者坦言，“应该讲，现在出货价格尚属高点。”

　　这种“高卖低吸”运作最关键就是拿捏准时机。2007年底，香港恒隆集团主席陈启宗在接受专访时向本报记者坦言，当时的价位和市场走势，决不是买地的好时机。

　　瑞安房地产（0272.HK）、盛高置地(0337.HK)、九龙仓(0004.HK)等众多外资房企纷纷在近期作出出售动作，还包括资本大鳄摩根士丹利的出货。

　　一位港资房企的内部人士透露，2008年内地的收购机会比较多，但首先要做的是，在收购高峰到来前，逢高出货，准备足够资金以图低点入货。

　　首个内地出货期到了？

　　去年年底以来，内地楼市止住了快速上涨的势头，对手握中国内地物业的各类外资而言，此刻到了一个可以考虑出货的节点。

　　“这种情况几乎是内地楼市启动后的首次，有过房地产周期实战经验的外资房企显然已经率先主动调整。”沪上资深开发商人士柴一峰指出。

　　6月3日，盛高置地发布公告称，为苏州房地产项目引入投资者，以2.835亿元人民币出售SPG Investment XIII予基金管理公司Harvest Capital Partners Limited旗下的HCP Suzhou Newton Co.，Ltd.，而SPG Investment XIII持有苏州Suzhou Global Project多用途房地产项目40%股权。该项目总面积约1.4893万平方米。

　　去年11月，盛高置地已进行过相关项目的股权出售，以5579万美元出售开发昆明及上海朱家角项目的子公司29%股权。

　　结合近期港资地产公司的动作来看，这种出货方式已超越单个公司调整的“偶然性”，更趋于一种集体的“共识”。

　　瑞安房地产近期同样选择出货，将其旗下全资附属子公司FPL的25%股权作价11.25亿元人民币，出售给永菱通投资基金。永菱通同时还获得瑞安授予的一项不可撤回的认购期权，可按行使价人民币11.34亿元（约合12.656亿港元）进一步收购FPL的24％股权。交易完成后，瑞安将与永菱通分别持有瑞虹新城51%和49%权益，瑞安将套现人民币22.59亿元。

　　无独有偶，扮演着外资进退“风向标”多年的摩根士丹利，市场上日前也传出其正计划出售上海的投资项目“锦麟天地”酒店式公寓，报价11亿元。这家在进入上海多年“只进不出”的外资大鳄终于从根本上调整策略。消息称，大摩下个出售的项目很可能是另一个上海酒店式公寓??华山夏都。

　　同样被列入出售物业外资名单的还有花旗投资银行。

　　一位五大代理行人士告诉记者，此前已有一些对投资回报要求较高的外资机构，出售沪上物业予对投资回报率要求相对较低的保险基金等资本，也恰恰证明了外资对后市的判断已下调。

　　种种迹象表明，在观望了半年多的低靡市道后，内地楼市尤其是一线城市正步入此轮房地产行业发展周期的下行出货期。

　　以退为进：持币待购

　　对于上述外资企业的高点出货，上海财经大学房地产研究中心主任印?华颇为无奈地表示，持续严厉的宏观调控政策令整个行业面临着严峻形势，房地产企业的预期判断已逐渐出现根本性变化，但外资房企借助“离岸交易”等方式可以转让股权并分散风险，但内地房企却只能“望洋兴叹”。

　　换言之，外资房企通过“离岸交易”顺利避过相关限外政策，外资之间分散风险，而内地房企很多情况下却只能苦苦支撑。

　　不管是盛高置地还是瑞安房地产，其所售股权的买家均是境外企业。其中，永菱通金融有限公司（WinningtonCapitalLtd.）是一家总部位于香港的海外投资基金。瑞安房地产与永菱通也并非首次合作，去年7月，瑞安房地产将子公司ScoreHighLimited（SHL）的9.9%、FieldcityIn－vest－mentsLimited的25%及Port－spinLimited49%的权益，分别作价5.03亿元、12.45亿元及3.64亿元出售，套现21.12亿元。。

　　两相对比，内资、外资房企似乎已开始出现根本性分化：外资高点套现，内资只能越陷越深。这恰恰在出货调整期进入尾声时，为出货持币的外资企业再次“抄底”埋下伏笔。

　　据介绍，盛高置地此次股权交易预计衍生收益约5500-6000万元人民币，该公司拟用于支付现有开发项目及未来收购项目。盛高置地与HCP Suzhou Newton Co.，Ltd.今后很可能将联手进行更多的投资。

　　而瑞安房地产仅上述两次涉及的交易，总计套现就接近45亿元。

　　上述港资房企的内部人士坦言，高抛低吸，这是一个永恒的商业准则：市场风险增加的时候，通过高抛回笼资金、分散风险；市场重新启动的时候，利用业已回笼的资金收购尚处于低价的资产。

　　印?华坦言，这更像是另一种企业的周期强弱循环。就短期的处境来看，已经处于劣势的内资房企尚无法找到可以逆转形式的补救措施，差距在进一步拉大。