借道股权投资 外资继续渗透中国地产

　　有的外资选择出货，有的选择进场。

　　“我们计划将投资几十亿人民币到中国一线、二线城市。”5月31日，汉威资本管理有限公司行政总裁任荣在接受本报记者采访时坦言，包括汉威资本在内的外资投资者对于中国未来15年的投资前景都非常有信心，他更是大胆断言，“未来五年，任何国家的房地产回报可能都不如中国。

　　“限外令”并没有让外资淡出中国房地产市场。

　　第五广场易主

　　5月31日，北京第五广场驻户签约仪式现场，任荣以投资方代表的身份出席，又一起涉外收购交易浮出水面。

　　“汉威资本早在2006年就开始考察这个项目，整个谈判历时将近一年，直到去年9月，才基本达成协议。”任荣说。

　　任荣透露，通过收购一家名为“东方财富”公司的股权，汉威资本目前已成为该项目的单一最大股东，“股份超过了50％”。另一股东为中铁物资总公司。至于收购价格，任荣称相当于“这个区域目前的市场价格”，与该项目毗邻的新保利大厦目前签约销售价格为每平方米3万元。位于北京东二环的第五广场，总建筑面积12万平方米。以此推算，汉威资本的收购资金约20亿元。但有顾问机构向记者报料，这笔交易或可涉及金额25亿元左右。

　　任荣告诉记者，汉威资本的收购竞争对手至少有四家，而无一例外的是，这四家均为国际机构投资者。

　　据了解，汉威资本2005年挂牌成立，与华润置地（1109.HK）等都隶属于华润集团。不同的是，华润置地是房地产开发公司，而汉威资本则是私募基金管理公司。

　　根据任荣的介绍，汉威资本超过80%的股本金来自国际资本，剩余的来自华润集团和英国最大的商业地产商利宝国际。目前，华润集团总经理宋林兼任该公司董事长。

　　外资青睐股权投资

　　任荣向记者坦言，“限外政策”短期内让外资的进入有点困难甚至痛苦，但包括汉威资本在内的国际投资者对于中国房地产长期看好。

　　不久前有传闻称，汉威资本以37.5亿元人民币洽购北京盈科中心，任荣未证实此消息。此前，汉威资本也以收购股权方式介入了重庆彩云湖、北京欧陆广场项目。

　　和汉威资本一样，目前，通过项目公司的股权收购而取得物业的实际经营权实际上已成为外资进入中国房地产市场的一个重要途径。

　　近日，来自香港方面消息，恒大地产已完成35亿港元、折合约4.5亿美元的私募股权集资。而此次入股的四大投资者为新世界发展（00017.HK）董事总经理郑家纯、美林证券、德银证券和科威特投资局。

　　2008年2月，瑞安集团下属的中华汇房地产向第三方出售了Mountain Breeze(Barbados) SRL 公司股权，Mountain Breeze 在北京的独资公司北京中天宏业房地产有限公司拥有中汇广场（原华普中心）的购买权。中汇广场位于北京东二环东四十条桥的西北角，总建筑面积124000平方米，购买的第三方对于项目的估值为人民币每平方米20161元，总估值25亿，中华汇拥有的Mountain Breeze公司股权所对应权益估值为7.6亿元。记者了解到，这个所谓的“第三方”可能具有韩资背景。

　　除此之外，厦门宝龙集团?重庆金科集团等也在今年一季度内获得私募股权投资。

　　显然，外资已不再简单地满足资产购买，而正在以股权投资的方式向中国房地产市场渗透。

　　对于外资来说，在限外政策背景下，股权投资在很多有海外股权结构的项目和企业中操作起来比较容易。

　　“从过去半年成交的交易案例来看，被收购方多有海外持股背景，交易过程不在境内，不涉及外币要打回国内的结汇问题。”北京高力国际物业服务有限公司助理董事黄卓伟在接受本报记者采访时说。目前，按照限外政策，报批和备案的时间较长，有时连那些资金链紧张的卖方都等不及。

　　“很多交易就是前期进入的外资经过几年的市场积累有意退出的项目，实际上是外资与外资之间的交易。”戴德梁行华北区投资部主管叶建成透露。

　　任荣表示，目前，还暂不考虑退出的问题，“未来五年，任何国家的房地产回报可能都不如中国。”任荣表示，汉威资本不仅要进入一线城市，也不放过二线城市，物业类型除了办公楼等工建项目，还将积极涉猎住宅业务。