万科：冷空气罕见突袭 仅完成任务23%

　   来源： 理财周报 作者：徐崭

　　一份近期在地产界广泛流传的研究报告显示，1-4月，一年的时间走过了1/3，万科（000002.SZ）仅完成全年销售任务的17%。而包括它在内的14家业内领军者，截至4月底实现2008年的合同销售任务的平均比例在18％-19%。

相对于要销售的存货，房地产企业的销售速度似乎开始力不从心。

　　5月28日，高华证券一份名为《对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试》的研究报告显示：万科2008年合同销售目标在842亿元，根据1-4月份万科完成销售额144亿元计算，今年以来，万科仅完成全年销售任务17%。6月5日万科发布5月销售情况简报，称5月实现销售额53.4亿元，以此计算，前5个月万科共销售全年任务23％。

　　虽然万科董秘肖莉向理财周报记者表示，万科至今没有公布过今年的销售任务，券商研究报告的数据并没有和公司做过沟通。但上述报告对SOHO中国(0410.HK)、中国海外、雅居乐(3383.HK)、万科（000002.SZ）等14家业内领军者的统计显示，截至4月底，各大开发商实现2008年的合同销售任务的平均比例在18％-19%。

　　销售比例19%相比往年是“异相”

　　虽然地产市场弱势不改，但地产商仍然调高2008年的销售任务，急于出货的心态很是明显。

　　根据高华证券预计，所研究的14家地产企业2008年加总的销售面积和合同销售额分别是2429万平方米和2693亿元，同比增长约38%和57%。这14家企业是雅居乐房产、首创置业(2868.HK)、中国海外、华润置地(1109.HK)、合景泰富(1813.HK)、绿城房产(3900.HK)、富力地产(2777.HK)、上海复地(600196.SH)、世茂房地产(0813.HK)、远洋地产(3377.HK)、SOHO中国、招商地产(000024)(000024.SZ)、万科、仁恒置地(Z25.ST)。

　　但是，上述地产企业至5月中旬，仅完成504亿元的销售额，占全年任务的19%左右。这其中，招商地产至3月底完成了全年销售额的10%，华润置地至5月中旬仅完成12%，万科至4月底完成17%，表现较好的是中国海外、富力地产、绿城房产、雅居乐地产，至5月中旬，它们完成了全年任务25%以上。

　　高华证券统计，2006年、2007年前五个月全国房地产销量平均占全年房地产销售额和销售面积的28％-29%。今年前五月平均19%的数字，是一个“异相”。

　　高华证券还对5月19日-5月25日12个城市的一手房市场交易量进行追踪，发现周环比和年同比分别下降了16%/6%和35%/18%，这12个城市为上海、武汉、重庆、杭州、大连、南京、广州、沈阳、深圳、北京、成都、西安。

　　106上市公司平均存货34.12亿

　　以目前的销售速度，地产商很有可能完不成全年任务，而全年任务很大程度上是基于在建工程和存货设定的。今年的市场很可能令存货堆积。

　　“虽然一季度不是销售旺季，但是即使是销售旺季的9、10月份，月销售面积和销售额也不会猛增到哪里去，更何况今年的市场形势，旺季也很难弥补目前的任务缺口。”一近期将在香港联交所接受聆讯的深圳某地产公司人士告诉理财周报记者。

　　观察申万行业分类地产业中的106家上市公司，截至2008年一季度末，存货总额为3617亿元，平均每家公司的存货在34.12亿元，按照万科3月份的销售速度，半个月左右就能清空。

　　一季度末存货排名前10的公司为万科、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商地产、泛海建设(000046)、首开股份(600376)、北辰实业(601588)、ST广厦、金融街(000402)、中华企业(600675)，其存货总计约2151亿元，平均每家在215亿元。按照万科3月份的销售速度，4个月左右清空；按照万科1月份或者2月份的速度，1年左右才能清空。

　　但万科的快速销售能力业内一流，即使是第一军团的地产企业与之也有不小差距。进入高华证券关注范围的14家地产企业平均月销售额仅约8亿元。以此计算，上述存货排名前10企业需要花费两年多的时间消化目前的库存。

　　这还没有考虑规模不在小数的在建工程。以万科、北辰实业、中华企业为例，截至去年年底，在建工程分别高达2.1亿元、36.5亿元41.1亿元。

　　招商证券判断地产已供大于求

　　也许，地产的调整尚处初级阶段，更大的暴风雨还未到来。

　　招商证券在一份名为《房地产开发速度将在年底放缓，或拉低名义经济增速两个百分点》的研究报告中指出，楼市的走弱很可能经历四个阶段。

　　在第一个阶段，市场的冷暖会在成交量上最先感受出来。成交量会在一个阶段出现下降，但是新开工房仍然会上升。

　　根据统计，新开工面积的同比增速从2007年以来不断上升。2008年1季度，新开工面积同比增速达到了26.8%。而与此同时，竣工面积也在提高。2008年1季度，商品房竣工面积达到了7800万平方米，同比增长26.9%，而2007年全年的增速为9.8%。

　　招商证券对供给扩张作出了四点解释。

　　首先，2007年，房地产行业的毛利率达到了40%，开发商是有利可图的。

　　其次，开发商对后市并不乐观，尽早将存量土地开发、出售是理性选择。

　　第三，政府加大了对闲置土地的惩罚力度，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》：“土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价......”

　　最后，房企现金流普遍吃紧，盘活现有土地存量及早出售为上上之策。

　　在市场的供给出现短暂上升之后，继而很有可能出现新开工住房下降，销售下降得更快，以致待售住房上升。

　　2008年1季度，商品房销售面积同比下降1.5%，是2002年以来的首次负增长。招商证券以新房销售竣工比为分析工具，判断房地产行业可能已经出现了供大于求的局面。2008年1季度，全国的销售竣工比为1.33，虽然该数据仍然大于1，但已经远低于2007年同期的1.71。而从区域来看，北京、江苏、广东的新房销售竣工比已经降到了1以下。招商证券指出，在这种情况下，待售房的存量很可能上升，对未来市场具有风向标意义。

　　而最后的一个阶段是新开工房出现大幅下降，并对经济产生一定影响。招商证券在研究报告中认为，目前中国的房地产市场还处于新开工房继续上升，销售出现可能滑坡的阶段，地产调整仍然路漫漫。

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