止赎潮推动美国房市加速探底

　　据美国全国地产经纪商协会(NAR)周一公布的数据显示，4月份美国成屋签约销售指数较3月份上升6.3%，至88.2，创6个月以来最高水平。

　　“成屋签约销量上升的地区均为住房价格大幅下滑的地区，尤其在价格跌幅在10%以上的市场，有大量逢低买进者入市。”NAR首席经济学家劳伦斯?云在解释此次指数上涨原因时如是表示。

　　借贷商大打房屋价格战

　　在这场房价狂跌浪潮中，拥有大量止赎房产库存（被取消抵押品赎回权的房屋）的借贷商扮演了重要的幕后推手角色。

　　自2006年二季度以来，美国住房市场开始大幅降温。随着房价下跌，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资。受此影响，很多抵押贷款借款人无法按期偿还借款，丧失抵押品赎回权的比例均大幅上升，止赎房产数量越来越多，仅去年一年滞留在银行等借贷商手中的止赎房产数量就翻了不止一番。据统计，截至去年年底，在所有的住房贷款中，大约有2%进入止赎流程，较过去28年的平均水平增长了一倍。今年一季度，约有300万美国家庭至少拖延一个月未支付贷款，其中已有45000家进入止赎流程最后阶段。而今年4月份此类房产数量已由去年同期的254000套增至660000套。与此同时，去年止赎房产的销量仅增长了4.4%。为将手中房屋库存尽快脱手，他们不惜引发价格战。

　　穆迪经济网首席经济学家马克?赞迪称，目前止赎房产的销售主导了部分市场，其中拍卖是最为快捷的方式，但通过拍卖出售的房产平均需要折价56%，而正常的销售则折价40%左右。

　　借贷商引发的止赎房产价格战对于某些潜在个人购房者及投资者而言，或许正是抄底的良机。

　　新一轮止赎浪潮逼近

　　就在很多人以为次贷危机即将过去时，也有专家发出预警：2009年4月，数十万可调整利率抵押贷款(ARMs)将面临贷款利率的重置，这势必会带来新一轮的止赎浪潮。

　　据瑞信统计，美国已发行的ARMs总量达5000亿美元。利率重置后，月付款有望从2009年4月开始加速，重置前50亿美元的月付款，到2010年1月将上涨至100亿美元的高位。目前一些ARMs已经开始重置，其中在2006年发行的重置期限为18个月的ARMs中，有13%的借贷者已拖欠两个月。

　　虽然美联储理事克罗兹纳日前指出，丧失抵押品赎回权数量的上升是美联储面临的紧急问题。但有一点值得肯定的是，ARMs借贷者将从美国政府正在计划实施的方案中获得援助。今年5月份美国白宫通过了一项减少止赎的议案，议案允许联邦住宅管理局在新的贷款中提供3000亿美元的担保，来帮助面临止赎风险的借贷者。美国住房保存基金会主席赫南德兹表示，尤其是对不了解ARMs具体流程的人而言，此类贷款具有一定风险性，但丧失抵押品赎回权不是不可避免的，止赎并非最佳选择。

　　目前美国房市是否接近触底虽然尚无定论，但房市恶化已趋于平缓正是大家所乐见的。伦斯?云日前也表示，经历次贷危机的美国房地产市场正朝合理的方向健康发展。