戚金兴：宏观调控期开发商要做北极熊

　　⊙本报记者 于兵兵

　　“宏观调控是一个长期的过程，这对于房地产企业来说好比一个漫长的寒冬。好的房地产企业这时需要让自己成为北极熊。能耐得过寒冬的企业将最终赢得市场。”

　　5月29日，一个来自浙江杭州的房地产企业??滨江集团终于迎来上市敲钟的时刻，滨江集团（002244）开盘价格25.20元，收盘价24.30元，较发行价格20.31元涨19.65%。

　　滨江集团上市首日的行情表现并不火爆，但滨江集团能在股市行情低迷、房地产加大宏观调控、管理层对房地产企业IPO融资日益谨慎等多重“利空”下上市成功，成为2008第二只直接IPO的地产股，这一点就让许多同行对滨江集团刮目相看。

　　滨江集团上市成功来之不易。

　　受宏观调控影响，早在2007年10月，市场上就传出证监会已暂停房地产企业在内地A股市场的IPO申请受理和审批工作。到今年3月，中国证监会发行部有关人士公开表态，证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

　　2008年4月，楼市“黑马”恒大集团在香港IPO突然宣告搁置，160亿港元融资计划暂缓。业内人士透露，目前国内有数十家房企排队等待A股或H股上市，但进展缓慢。包括龙湖地产香港上市、富力地产和复地集团回归A股等众多大型房企的IPO没有结果。而市场有关“百日剧变”论更令房企融资问题成为业内最热话题，房地产融资市场一片愁云笼罩。

　　“这一时期能够上市，我们非常幸运，同时也说明监管部门、社会各界对我们企业的产品、品牌等综合能力的认可。”上市成功后，杭州滨江房产集团股份有限公司董事长戚金兴不无激动地说。

　　和其他想上市但没有成功的房地产企业相比，滨江集团过人之处究竟在哪里？运作上市过程中，掌门人戚金兴又经历了怎样的心路历程？在滨江集团上市成功之后，上海证券报对戚金兴进行了专访。

　　上市成功是企业发展的里程碑

　　上市的目的是什么，这是房地产企业上市永远也逃不了的问题，股民、证券市场监管层都很关心，在滨江集团过会和路演的一系列上市过程中，这也是戚金兴经常被问到的问题。

　　“一开始，我们并不想上市，因为企业的日子一直过得也不错。”戚金兴的回答经常这样开始，随着对资本市场的了解，戚金兴越来越意识到，在现代经济社会，上市的过程是一个企业从游击队走向正规军的过程。

　　“简单来说可以总结为‘约束自己、规范企业’，我不愿意做皇帝，更愿意做总统。”戚金兴的意思是，作为公司第一大股东的他，在上市后可以受到公开市场的监督和制度化要求，而不是像传统企业当家人那样自说自话。

　　规范企业的意义则更加明显：“上市之后股权多元化，可以听到来自股东的各种声音，借鉴采纳各种观点；股东大会又能够推动管理者努力进取，不可懈怠，同时，上市能为企业打开了解资本市场、进入资本市场的渠道，未来也有更多机会进行多种形式的再融资。这对目前的房地产企业来说弥足珍贵。”戚金兴说。

　　这就是戚金兴如此珍视这次IPO成功，并把它视为里程碑事件的原因所在。而回忆滨江上市过程，戚金兴总结道，“我了解资本市场是在两年前，坚定不移要上市只有22个月。”

　　在这22个月里，戚金兴首先要打定的主意是在哪里上市。早在2006年5月前，包括摩根大通、高盛公司在内的境外资本大鳄都曾表示有意参与滨江IPO。当时，这些境外企业都希望滨江能在香港上市。

　　“内地房企在香港上市的原因有几个，一是香港资本全球化，可以实现世界资本全流通。再融资也相对方便和简单。”戚金兴称。去年7月，浙江房地产的“老大哥”绿城在香港成功上市。

　　但是，戚金兴却最终选择了和中信证券合作，在内地发行A股。“相比香港，内地资本市场在2007年时更加繁荣。上市的市盈率可以比香港高，不可否认，进行最大化融资是企业上市的首要考虑因素。”戚金兴坦言，“另外，香港上市的房企今后资金进出内地楼市比较麻烦，维护费用相当于内地上市的3至5倍，财务管理文化不同也会导致企业资源内耗。”

　　然而，去年以来一路走低的A股市场令很多准备上市的房地产企业措手不及。“大盘6000点时是一个计划，到4300点时又是另外一个计划。”戚金兴说。最终，滨江集团因首发规模没有达到1亿股以上，落户深圳中小板，发行6000万股，融资总额约12亿元，每股发行价20.31元，市盈率23.95倍。较之前的意向融资额15亿元少了3个亿。

　　5月15日晚上7点50分，当滨江最终的上市发行价格获得认可时，戚金兴感叹，“滨江这次上市的最终定价表明市场对滨江还是很认可的，我们一定要珍惜。”

　　滨江凭什么能“过会”？

　　面对滨江上市，市场最有兴趣的话题莫过于：在众多排队上市的房地产企业中，为什么滨江能够顺利过会？

　　许多浙商一样，戚金兴也以低调著称，但提起滨江房产，杭州人莫不知晓。以金色海岸、金色家园、万家花城等系列楼盘为代表，滨江是杭州唯一能和绿城比肩的本地房地产开发企业。2007年，杭州市主城区商品房销售总额为529.52亿元，滨江实现销售总额为40.56亿元，占杭州市场份额的7.66％。

　　2005年至2007年，滨江集团的房地产主营业务收入分别为91580.04万元、130965.01万元和258190.29万元，合并报表净利润分别为9456.85万元、20338.52万元以及45484.39万元。公司营业收入的年复合增长率为67%，净利润的年复合增长率为119.53%。公司连续3年入围全国民营企业500强，连续3年入围全国地产企业50强，连续3年名列杭州城区商品房销售榜冠军。2007年，滨江集团排名中国房地产企业百强企业第41位，在中国华东房地产公司品牌价值TOP10中排名第3。

　　滨江房产能成功上市，企业规模是重要因素，除此之外，滨江集团较为清晰的股权结构也是有利因素，和一些在股权方面存在较大上市难度的房企相比，滨江集团产权、股权关系相对清晰，也有利于加快上市的进程。

　　1962年出生的戚金兴，笑称自己是房地产企业家中的新生代力量。从集体企业的技术人员，到国有企业管理者，再到股份公司掌门人，戚金兴的职业生涯一直与房地产业息息相关。

　　20世纪80年代初，还不到20岁的戚金兴首涉建筑行业。到1987年，凭借精湛的业务水平和诚信热情的性格，戚金兴开始出任杭州市江干区第四建筑工程公司任副经理，由此拉开了他的管理者生涯。5年后，杭州江干区成立杭州滨江房屋建设开发公司，戚金兴不负众望，被推举到总经理的位置。

　　“我的经营理念无他，就是共赢，比如盖房子，不仅要自己赚钱，还要为业主尽最大可能建宜居的房子，同时成为城市的景观；比如做企业，不仅要为员工和社会创造财富，也要记得给客户创造更多的机会。”戚金兴说。

　　戚金兴的这种共赢理念早在清末杭州巨贾胡雪岩时便有传承，到今天成为浙商最被称道的商业品格。滨江集团的房产也以品质著称，公司旗下的楼盘万家花园、金色家园、金色海岸成了到杭州考察经济适用房、普通商品住宅及精装修高档豪宅的中外人士必到之地。

　　然而，面对滨江已经取得的成绩和上市后迅速膨胀的个人财富，戚金兴显得从容淡定。除了承诺36个月内不得转让股份外，戚金兴称未来责任和担子更重。

　　从北京“过会”回来，戚金兴说，“我的人生观价值观都在悄然升华。”这种升华是体现在对自己人生目标和企业的定位更加明确上。”一直以来，我以忙碌为最大的快乐。原来是忙着赚钱，但当企业从初创时的‘小钱’发展到‘有钱’，如何把企业做好，并为社会提供有价值的好产品，履行好企业的社会责任，才是企业的核心目标。”戚金兴说。“企业上市后，我的责任和精力要更多集中在企业战略、土地储备和产品定位上。要尽量帮助股东实现更大的回报，让员工分享企业成果。”戚金兴称。

　　“滨江未来怎么样，全看现在的战略。”戚金兴认为，“未来5年内，滨江集团将立足杭州，以长三角区域为主，紧抓房地产开发体系，拓展多元发展。”在原材料涨价和整个产业宏观调控可能影响住宅市场的大背景下，戚金兴显然已经做好准备：“滨江除了仍旧会紧抓住宅产品开发外，也将适度拓展到商业地产、酒店旅业等体系，目前，集团在优质写字楼及商场的置业总量已经在不断提升，并积极探索以物业租赁为盈利模式的新产业板块。目前公司在杭州千岛湖、西湖边等景观资源极丰富的地块上对高星级酒店进行布局，以增强企业稳定的现金流和抗风险能力。”

　　宏观调控期开发商要做北极熊

　　对于目前市场频繁传出的开发商资金危局，戚金兴也坦言，土地与融资正在成为房企发展最重要的两个砝码。“在北京路演时，听到很多房企也相当迷茫。”戚金兴称。

　　虽然业内的多位地产精英对中国房地产业的前景观点不一，但戚金兴表示对市场“绝对看好”，对房地产行业的前景“绝对乐观”。他的理由包括：中国城市化进程的完成尚需要20至30年的时间，中国特有的居住文化会影响着住宅市场长期的持续需求；另外，中国目前可投资的金融产品有限，房产不仅是居住功能更是保值增值的投资产品。至少到2020年之前，中国的房地产行业都大有可为。中国人口众多，在未来十几年还将稳步增长，这意味着巨大的需求；其次，我国正处于城市化进程发展过程中，相对于欧美和日韩等国在城市化进程中的“平面“推进，我国将呈现“斜坡式”的发展，这个过程可能会比国外二十年左右的时间要多十年，因此这个过程至少要持续到2020年左右。第三点与我国的整体文化观有关。因此，相对于变现能力较弱的黄金和投资风险较大的证券市场，房产是现今更为可行的投资选择。

　　但是，戚金兴也表示，去年以来，一些房企高价拿地确实可能导致企业风险：“银行是个连锁反应很快的系统，一个银行公布企业的信贷出现问题，其它银行会在第一时间反应，并从此关闭该企业在银行贷款方面的所有路径。”而根据戚金兴的介绍，目前国内大多数银行对房地产企业实行严格的紧缩政策，许多企业达到融资门槛的要求，也很难从银行获得开发贷款。

　　这样，一旦房企此前拿地成本过高，一年期贷款偿还能力不足，很多在去年9月贷款买地的房企资金链危机或在今年下半年曝光。再加上一些企业上市融资遇阻，企业的生存境遇堪忧。

　　“一个大型的房地产企业，要倒起来也真是很容易的事。”对于目前的房企现状，戚金兴感慨道。

　　“企业大整合期已经到来。”戚金兴表示。据他估计，目前全国房地产销售额3万亿元左右，而房企数量高达5万多家，平均每家房地产企业的销售额5000多万。这对于高投入长周期的房地产业来说是过于粗放的体现。

　　戚金兴认为，未来一些小型房地产企业只有3种去向，一是边缘化，从一线城市走向二、三、四线城市做开发；二是保持一定的租金收益物业，休闲人生，毕竟财富积累的数额已经不菲；三是资金实力不够，转让项目，彻底退出行业。

　　而在这样的行业整合期，良莠不齐的企业难免遇到一视同仁的宏观调控政策。比如银根的紧缩，比如消费预期受到影响的楼市需求变化。

　　“宏观调控是一个长期的过程，这对于房地产企业来说好比一个漫长的寒冬。好的房地产企业这时需要让自己成为北极熊。能耐得过寒冬的企业将最终赢得市场。”戚金兴表示。

　　■人物语录

　　“不清醒会失去方向，过度清醒会失去机会。”对于房企发展战略及拿地时机的选择，戚金兴说。

　　“我的做人原则之一就是‘简单的事要认真做’。比如上市，我努力过了，上不成我都不后悔。”

　　“中国正逢几千年来最好的政治环境和经济发展时间，房地产行业又赶上了城市化的大好机会，企业一定要做好品质，才不辜负时代。”

　　■人物简介

　　戚金兴 男，1962年3月出生，杭州滨江房产集团股份有限公司董事长，全国五一奖章获得者、中国优秀房地产企业家、浙江省经营管理大师。1996年至2006年任杭州滨江房产集团有限公司董事长，2006年至今任杭州滨江房产集团股份有限公司董事长。