银根紧缩房产信托年收益率看涨

　　吴晓波

　　从5月5日至6月5日，信托市场合计出现了13款房地产信托产品。尽管由于知名开发商的参与力度不大，导致单个项目的资金募集规模较3~4月有所下降，不过，在银根紧缩的环境下，房地产信托产品的普遍年收益率却有所提高，以吸引更多的投资人。

　　从5月初至6月初这段时间发行的房地产信托，一个明显的特点就是在银根紧缩的背景下，年收益率有了大幅提高。其中北京创赢一号工业地产信托更是提出了信托产品中少见的16％的预期高收益率。

　　从这些产品的运作方式看，这些信托产品更类似于一定期限的过桥贷款，且每年的支出成本相当高，不少号称按贷款发放形式运作的信托产品，预计年收益率在8％~9.5％之间，高于同期银行的1~3年贷款基准利率7.56％。也比4月份绿城东部建设玉兰公寓项目信托计划所代表的主流信托产品6.2％~7％的预期年收益率水平高出30％以上。

　　其中，北京国际信托（下称“北京信托”）发行的创赢一号工业地产信托计划募集信托资金2亿元，信托期限为2年，用于投资北京艺苑房地产开发有限责任公司（下称“北京艺苑”）工业地产收益权，预计最高年收益率达16％。即使是最低投资门槛的200万元等级，也可以获得预计约12％的年收益率。

　　此外，根据信托约定，北京信托还可以在北京艺苑取得北京市大兴区黄村镇永华路6号土地使用权证后，双方成立运作该地块的项目公司。在项目公司中，北京信托将对北京艺苑回购的债权进行投资，并最终持有其70%的股权。信托计划到期时，由北京艺苑受让该部分股权，结束信托计划。

　　资料显示，北京永华路6号地块由北京艺苑于年初1月份摘牌所得，成交价格为4.01亿元，而在信托约定中“北京艺苑取得北京市大兴区黄村镇永华路6号土地使用权证后”的字句可以看出，目前北京艺苑很可能正等待该信托计划募集的资金作为缴纳地价的头寸。

　　但相对于实际的短期资金缺口，2年信托期限显然会使北京艺苑的信托融资成本达到合计近30％。所以，在该信托计划中，增加了“满6个月后可能提前结束”的附加条款。

　　其他二线城市中小型项目，则直接在资金运用方式上注明是以贷款形式发放。包括成都太禾地产、重庆福茄路建设项目、天津市团泊湖、江苏吴江汾湖经济开发区二期基础设施等信托计划，预计收益率从7.5％~9％不等，融资规模从3500万元到1.5亿元不等。

　　从这些二线城市的项目来看，政府扶持也在信托计划的风险控制中起了一定作用。例如年收益将达8.8％的重庆福茄路建设项目，所募集的1亿元信托资金，除了其开发公司提供连带责任保证担保外，项目所在地的大渡口区政府也将在信托贷款期间内为福茄路建设项目安排基础设施建设资金，经大渡口区人大常委会专项决议，该资金列入大渡口区同期财政预算安排。

　　同样获得了地方财政局出具财政资金安排文件的担保的产品，还有苏州信托推出的吴江汾湖经济开发区启动区基础设施二期工程建设项目信托计划和苏州阳山科技工业园有限公司债权转让项目（一期）信托计划。两者的规模分别为6800万元和5000万元，期限分别为4年和3年。预计年收益分别为9％和8％。

　　其中苏州阳山科技工业园信托计划受让的还是因基础设施建设产生的对开发区管委会的债权，浒墅关开发区管委会将按《债权债务确认书》的约定，按时向受托人支付到期债务。

　　衡平信托推出的四川新津工业园基础设施8000万元信托计划，期限2年半。预期最高收益率达到9.5％左右。还款来源是工业园区土地整治后出让土地的收入、引进园区的企业的税收收入、新津城投的经营性收入，由新津县政府财政资金和新津城投可支配的城建资金提供补贴等。

　　可见，在各地的工业园区建设中，由于银行贷款的收紧，这些与政府关系深厚的开发商，开始依托政府的财政担保以及后续支持，通过信托市场以短期贷款的方式获得前期启动资金，渡过目前的难关。