深圳房价下跌30%,已被深圳发展银行列为禁区。
由于地处房地产市场变化剧烈的深圳,市场对深圳发展银行受累于房价下跌的传言远甚于其他银行。该行副行长刘宝瑞就此市场传言声称,深圳楼市早已是该行房贷“禁入区”,深发展未出现房贷异常“断供”情况。
深圳楼市列为禁区
“市场暴涨不是机会而是风险。深发展没有次贷。”刘宝瑞昨天澄清称,早在去年3月份,该行就将交易量与价格同时暴涨的深圳楼市纳入了红色区域,已基本禁入。
因此,深发展的房贷业务目前处于“很好”的状态,传言纯属无中生有。
刘宝瑞并不否认深圳楼市出现的剧烈波动。不过他认为,个别地区的波动不足以拖累全国市场,并且,“中国银行业处于同一个市场,不存在谁受伤重,谁受伤轻。深发展不是受影响最大的。因为,我们的规模不是最大的。”
目前,深发展更关心紧缩环境下受到冷落的中小企业融资市场。昨天深发展(000001)推出的“展业贷”产品,进一步放宽了中小企业贷款的申请条件和抵押范围,还款能力强的企业甚至可以弱化财务审核。“中小企业产值占GDP的60%,商机巨大。”深发展住房与消费信贷部总经理柳博昨天直言,该行将以中小企业贷款为基本发展方向之一。
心照不宣的“潜规则”
据新华社报道,针对商业银行出现放松房贷一说,深圳中行和农行回应称,该行一直以来都严格按照监管政策执行,从未出台过任何松动的操作办法。深圳工行则表示,工行对房贷的审核都集中在个人业务部,业务人员只负责资料的搜集,在贷款审核和发放上,工行一直严格按国家政策执行,从来没有松动和改变。
位于深圳中心区的皇御苑均价为每平方米1.9万元,该楼盘的售楼部工作人员告诉新华社记者,按揭银行可以选择工行、农行和建行三家,如果已经买房,只要完成了按揭还贷,就可以享受第一套住房的优惠;如果没有还清贷款,可以联名与18岁以上已经工作的孩子或弟弟共同买房,一样可以享受首付两成的优惠。
新华社记者随后又致电银行求证,工行信贷部门明确表示,如果手上没有贷款要还,购房者就可以享受第一套住房贷款政策优惠。
市民周先生近期在深圳布吉片区买了一套龙园意境的房子,面积129平方米,属于第二套住房,银行办理按揭时,首付是三成,因为银行告诉他,深圳人均居住面积是28平方米,而他家现有的住房水平低于该标准,所以可以享受首付三成的政策。
“实际上,从去年9月到现在,我就从来没有看到任何一家银行对自己的二套房贷款政策明确过,银行在具体操作的过程中也很迷茫。就拿人均面积这一项来说,规定中要求“家庭人均住房面积低于当地平均水平”,那么这个当地平均水平究竟如何定呢?是按户籍人口算,还是按常住人口算,还是按所有人口来算?银行按哪个标准操作才不违规呢?到现在都没有明确的规定出来。”一位银行人士表示。
风险隐患逐渐显现
自去年下半年以来,深圳房价已经下跌超过30%,这意味着很多购房者的三成首付已化为乌有,如果房价继续下跌,购房者卖掉房子可能都不足以抵偿银行贷款,房子将沦为地地道道的负资产。从这个意义上说,深圳楼市的风险隐患目前日益显现,为急于扩大房贷的银行敲响了警钟。
这种情况很多银行是心知肚明的。
深圳大学国际金融研究所所长国世平说,据他掌握的情况,深圳的银行在住房贷款方面确实出现了一些呆账坏账,虽然总体情况不算太差,但这不等于银行违规放贷没有风险,如果房价继续下调,今年下半年或明年将迎来客户违约的高峰。
应加强事前风险控制
深圳银监局有关负责人告诉新华社记者,他们获悉媒体的报道后,立即布置了对各家商业银行的自查和检查,下周具体的情况会出来,届时会向媒体通报。他还表示,在一线做业务的银行工作人员为了完成任务,难免有夸大之辞,但深圳大规模放松二套房政策不太可能。
事实上,各家银行二套房贷的具体执行政策都不一样,简单地说谁违规,谁不违规,意义不大。重要的是,此事折射出两点亟须解决的问题,一是国家有关二套住房房贷政策确实存在不少漏洞和空缺,比如“家庭”怎么界定?又怎样执行?人均居住面积如何计算?违规了如何处罚?这些漏洞如果不扎紧,银行总有空子可钻。
二是监管部门应该加强风险控制。风险一般是滞后的,尤其是作为市场主体的银行,在扩张住房信贷时,往往以当前的房价为价值评估依据,其前提在于楼市稳定。一旦房价出现大幅度下跌,等到银行警惕的时候,很可能已经积重难返了。
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