上海二手房交易心态突变只要能成交什么都好谈(组图)

　　早报记者朱楠

　　二手房交易展上一位工作人员在展板前睡觉，近期上海二手房交易市场沉闷。早报资料

　　仁恒河滨城急跌15

　　%今年3、4月份以前，该盘二手房成交价格一直维持在33000-35000元/平方米左右，而如今，据当地中介人员介绍，单价高于3万元以上的房源根本没有成交的可能。

　　御翠豪庭跌价24

　　%6月6月新推一批御翠豪庭房源，至今成交的162套房源成交均价仅33806元/平方米，相比今年1月1日至6月5日所售出的128套房源成交均价高达44734元/平方米，下跌了10928元/平方米，跌幅达24.4%。

　　国际丽都最多跌了1万/平

　　今年1-3月份价格处于高峰状态时，该盘成交价维持在6万元/平方米左右，而如今，该盘位置较好的房源成交价在55000元/平方米左右，而位置一般的房源成交价已滑落至50000元/平方米。

　　中凯城市之光跌价2万/平

　　已从最高峰时的6万元/平方米下跌到目前的4万元/平方米。

　　沪上二手房市场亦一片惨淡。记者昨日通过多家房产中介了解到，浦东联洋、长宁古北、静安、黄浦等多个市中心区域普遍出现成交量萎缩严重、成交价格普跌的情况，有的楼盘价格下跌幅度在近2个月达到10%以上，市中心楼盘保值、增值的神话正在被打破。同时，房东心态亦出现明显变化，为了成交，有些房东甚至主动承担起买家的交易税费。

　　二手房中介喊“日子难过”

　　门店5月份的营业业绩整月为500万元，可6月目前已经过去大半月了，才做了50万元业绩。

　　“现在买卖成交真的很差，我们的日子也很难过啊。”昨日记者采访的所有房产中介人员都这样概括目前的二手房市场。一家港资中介公司区域总监李先生告诉记者，目前浦东几乎所有区域都出现二手房成交严重萎缩、成交价下跌明显的情况，尤其是浦东的联洋板块，由于之前投资客聚集，空置率较高，目前有投资型房东急抛房源，使得二手房市场成交价格下跌明显。

　　“我们门店最近刚刚成交一套仁恒河滨城的房源，房东今年年初挂牌，当时给我们很强硬地"放话"说，到手价不低于35000元/平方米，所有税费由买家承担，这样算来，这套房子的挂牌价就在38000元/平方米左右。”李先生告诉记者,“现在不同了，这套房子的业主对市场很敏感，一嗅到市场气氛不对，立刻就降价出售了。上周这套房源刚刚成交，成交价在30000元/平方米，而且房东为了成交，居然主动提出为买家承担交易税费，这在以前是根本不可能发生的事。”李先生表示，该套房源不论从楼层还是小区位置来说，均不存在明显缺陷，业主降价出手完全迫于市场大势。

　　仁恒河滨城是联洋板块内品质最高的楼盘，其一期房源亦是当地二手房市场的价格标杆。今年3、4月份以前，该盘二手房成交价格一直维持在33000-35000元/平方米左右，而如今，据当地中介人员介绍，单价高于3万元以上的房源根本没有成交的可能。“以前都是房东朝南坐，现在完全颠倒过来了，已经转变为买方市场了。很多房东只要能成交，什么都好谈。现在一般房源的成交价普遍低于挂牌价的10-15%。”李先生告诉记者。

　　景观房在如今的市场大势下，也显得不堪一击。不久前刚成交的一套联洋板块内位于绿缘公寓高层房源，虽然房龄较老，但世纪公园景观视野相当好，成交价仅18000元/平方米。“这在3个月前简直是不可想象的。”经手该套房源的业务员告诉记者。而联洋板块内其余楼盘，最近几乎极少成交。“我负责的门店5月份业绩为500万元，可6月已经过去大半月了，才做了50万元业绩，我们都急死了。”一位大型中介公司浦东南部区域负责人言语之中难掩焦虑。

　　新房价格急跌二手房跟风

　　“现在买卖成交真的很差，我们的日子也很难过啊。”

　　同样的市场状况出现在长宁古北国际社区内，这个外籍人士聚集的高档住宅板块近来二手房成交价格亦出现明显跌幅。信义房产古北分行徐雪飞告诉记者，由于和记黄埔旗下的古北名盘御翠豪庭于6月初再推新房源，预售均价最低在28000元/平方米左右，均价35000元/平方米，较之前超过4万元/平方米的预售均价来说，新房市场价格下跌信号意义已非常明显。“古北的二手房市场受御翠豪庭的开盘影响非常大，市场普遍认为，一手房与二手房价格是联动的，现在一手房都跌了，二手房价格肯定也要跌的，买家由此也产生观望情绪，总体来说，市场处在胶着之中。”徐雪飞告诉记者。

　　佑威房地产研究中心最近发布的报告显示，6月新推一批御翠豪庭房源，至今成交的162套房源成交均价仅33806元/平方米，相比今年1月1日至6月5日所售出的128套房源成交均价高达44734元/平方米，下跌了10928元/平方米，跌幅达24.4%。受到御翠豪庭售价下跌万元的影响，上周（6月9日-15日）新房市场商品住宅的平均成交价格下滑了4%。

　　佑威房地产研究中心的数据显示，6月6日推出636套房源的御翠豪庭，虽然报价高达41697-50601元/平方米，高于去今年3月推房源的47233-49716元/平方米的报价，更远高于去年8月4日和18日两次开盘35000元/平方米的报价，但这批报价最高的房源，实际成交价格却是历史新低。6月6日至15日成交的162套房源均价仅33806元/平方米，而该案5月份成交的12套房均价还高达47823元/平方米，一个月内价跌三成。但考虑到上周成交的房源，主要分散在多栋楼的中低层位置，因此拿今年6月5日之前所售出的128套房源44734元/平方米的均价与之对比，也下跌了10928元/平方米，跌幅达24.4%。新房市场价格如此急跌，也导致了二手房市场价格跟风。

　　卖家股市套牢 楼市忙套现

　　目前市场上成交的几乎都是房东急抛的低价房源，房东资金出现问题，急需周转是最主要的急抛原因

　　早报记者从当地中介处了解到，目前古北板块内二手房成交价格每平方米普遍下跌约一两千元。“股市也这么不景气，有些业主在股市里亏了钱，急于资金周转，于是抛房套现，这种情况下房东必定要降价。”中介人员告诉记者。记者了解到，目前市场上成交的几乎都是房东急抛的低价房源，房东资金出现问题，急需周转是最主要的急抛原因。

　　目前，古北二期二手房市场上成交房源非常少，主要是由于古北二期目前尚不成熟，而古北一期相对而言买家需求较多。例如古北瑞仕花园目前成交价在35000元/平方米左右，古北国际广场成交价在32000元/平方米左右，且由于该盘两房房源相对挂牌较多，因此很多求购两房的买家会指名要买古北国际广场的房源。“这两个楼盘由于之前已经过较长时间的市场消化，投资客基本已退出，因此目前挂牌量较少，成交价也相对坚挺。”徐雪飞告诉记者。

　　同在古北一期的古北强生花园的业主就没那么幸运了。由于之前该盘的一手买进业主中投资者相对较多，因此目前市场上该盘的二手房挂牌非常充裕，对于买家来说可选择范围很广。“买家都喜欢货比三家的，差不多品质的房源，各个房东心态却不一样，只要有一个让步了，其他房东也不得不让步，也正是因为有选择，买家还会不断压价，整个小区的房源价格就下跌了。”徐雪飞告诉记者。目前古北强生的成交价在33000-35000元/平方米，而之前该盘成交价一般在36000-38000元/平方米。

　　优质楼盘难逃颓势

　　目前静安区二手房成交价格总体下跌约10%左右

　　即使是传统市中心黄金地段的优质楼盘，在此轮淡季中也难逃颓势。中原地产静安区域总监赵家春用“很淡”来形容这一个多月来的市场状况，她表示，目前静安区二手房成交价格总体下跌约10%左右。“现在看房的人也还是有的，但真到出钱成交的时候就开始犹豫，几乎所有买家都是同一句话：再等等吧。”赵家春说。

　　目前，静安区二手房需求成两极分化：200万以下房源和500万元以上的豪宅尚有需求，而中间价位的房源几成断层，既少有需求，又无房可供。购房者中投资者已几乎难见，动迁户、为子女上学买房的需求占到大多数。“也只有这类非买不可的才会在现在这种情况下买房了，改善型的购房者现在都在观望。”

　　赵家春透露，静安区的知名楼盘国际丽都城近期成交价下跌惊人，今年1-3月份价格处于高峰状态时，该盘成交价维持在6万元/平方米左右，而如今，该盘位置较好的房源成交价在55000元/平方米左右，而位置一般的房源成交价已滑落至50000元/平方米。据悉，近期市场上成交了一套国际丽都城8楼房源，成交价格仅45000元/平方米，该房无明显缺陷，最大的不利就是靠马路，但以这样的价格成交，下跌幅度已在15%以上。

　　而另一个静安名盘中凯城市之光成交价格下跌幅度更大，已从最高峰时的6万元/平方米下跌到目前的4万元/平方米。“这个楼盘目前成交极少，主要是由于该盘临近高架，从位置上也距离静安中心区域较远。同时，例如静安枫景靠近中心小学，国际丽都城靠近外国语附属小学，都是典型的教育房，因此目前还有客户需求，而中凯城市之光周围没什么教育资源，目前刚性需求客户很少。”赵家春告诉记者。

　　在黄浦区也是如此。中原地产黄浦区区域总监瞿玲告诉记者，目前黄浦区内的买家特点很明显：主要求购总价200万元以内房源，总价300万元以上的房源几乎没有客户需求。“最要命的就是买卖双方心理价位差距太大。一方面，买家认为目前经济形势不好，跌价在所难免，不断要求降价，有的甚至要求在叫价基础上降价20%以上；另一方面，房东议价超过10%以上，往往宁可不卖也不愿意降价了。”瞿玲无奈地向记者表示。

　　个别景观品牌楼盘坚挺

　　虹口北外滩及黄浦南外滩的一些楼盘成为成交亮点

　　就在沪上二手房整体沦陷的情况下，也有个别区域逆势突破，例如虹口北外滩及黄浦南外滩的一些楼盘就成为沪上不多的成交亮点区域之一。同时，不少刚性需求者依然青睐品牌楼盘，成交优势凸显。

　　据信义房产陈店长介绍，北外滩板块内的白金府邸、耀江国际广场、名江七星城、新外滩国际花苑等虹口区较为高档的楼盘，最明显的特点可以看黄浦江景。目前这些楼盘中，一般非江景房源成交价仅在2-3万元/平方米之间，其较高的性价比颇受买家青睐，仅5月耀江国际广场就有五六套房源成交，白金府邸及新外滩花苑也有两三套成交。

　　中原黄浦区总监瞿玲也表示，新外滩花苑的江景房坐北朝南，从位置上看在沪上所有江景房中堪称最佳，目前二手房成交价在8万元/平方米以上，而且价格坚挺，近期也有少量成交。同时，位于黄浦南外滩板块内的金外滩花园其江景房目前成交价在45000元/平方米左右，非江景房成交价在33000-35000元/平方米，价格几乎没有任何跌幅。“与浦东与北外滩的江景房相比，南外滩的江景房价格相对较低，市场普遍认为这个价格尚有上涨空间，因此价格相对比较坚挺。”瞿玲表示。

　　综观目前市场，市场沉闷是主要特点之一。但据中原地产调查发现，在不少刚性需求购房者购房首选还是品牌楼盘的房源。例如闵行的七宝板块可以说是万科楼盘的集中地。目前房龄在10年以上的“万科系”楼盘市场价为12000元/平方米左右，虽然房龄较长，但房型较好，绿化、物业较完善，受到自住购房者青睐。同时，租赁市场中，“万科系”房源的租赁价格也高于七宝同类房型的其他楼盘房源，租金高出100-200元/月不等。万科后期产品，如万科魅力之城、万科朗润园目前市场价为15000元/平方米左右，成交在同区域内也相对活跃。