文／曹铁
尽得长沙风流
滔滔湘江一路北去，不甘寂寞的她在北去的路上温情地将浏阳河拥入自己的怀抱，由此形成了一个天然的三角地带。这，就是今日的新河三角洲。
新河原本有河。清康熙年间，湖南巡抚王艮雇人在浏阳河与湘江间开掘人工河，作避风良港，名新河。
湘江、浏阳河、新河围抱而成的土地就是新河三角洲，后来新河淤塞，三角洲才得以与陆地相连。
直到上世纪90年代，新河三角洲还只是长沙城北地广人稀、交通不便、棚户房多、发展较慢的地区之一。但随着城市现代化的步伐，特别是随着长沙“大城北战略”和开福区打造“五家岭ＲＢＤ（娱乐休闲文化商业区）”战略的提出，这块蒙尘日久却秀色天成的土地就逐渐成为长沙潜力巨大的一块风水宝地。
长沙“十一五规划”明确提出：“积极建设区域性文化产业中心，推进历史文化的保护传承和现代文化的创新发展，发展壮大文化产业，建设独具地域特色和品位的文化名城，形成具有广泛影响的文化产业集聚中心”，“一江两岸作为最关键的开发建设区，重点是抓好湘江大道和潇湘大道南北段延伸建设，推进橘子洲和新河三角洲开发，加快湘江滨江区改造建设步伐，加强生态保护和景观建设，五年内建成集中代表长沙山水洲城特色和宜居城市特点的服务型经济文化景观带”。
在这一整体城市发展思路指引下，位于开福区的五家岭的大城北商圈开始全线提速。业内人士分析，伍家岭商圈的快速发展建设，势必打破现有城市商业商圈格局，这预示着长沙将在湘江北去的地方，开始新一轮商业地产风暴。而新河三角洲，正处在伍家岭ＲＢＤ西北片区的龙头位置，将被打造成以文化、旅游为驱动，以商业为核心，集多功能于一体的现代服务业中心。
新河三角洲整体改造于是进入人们的视线。
按照规划，长沙市政府计划至少投入120亿元，在新河三角洲兴建规模宏大的图书馆、博物馆和音乐厅，“两馆一厅”占地面积约300亩，总建筑面积约16．5万平方米。其中博物馆2．2万平方米，图书馆约2．6万平方米，音乐厅约2万平方米，此外还将建立一个高100米的景观塔。2009年建成后，两馆一厅将成为长沙的“城市名片”，吸引大量前来休闲观光的市民和游客，毫无疑问，届时这里将成为文化底蕴深厚的长沙的文化中心。
新河三角洲，这一长沙最恣意舒展的江景地带至此也有了自己全新的定位：文化“曼哈顿”！
新河三角洲完全具有这种潜质。西临湘江、北接浏阳河的独特地理位置，使其坐拥长达2公里的滨江风光带，可谓尽得长沙风流；南抵319国道，东靠芙蓉北路，又使其交通十分便利。
更重要的是，新河三角洲位于长沙行政区、商业区和工业区所构成的三角区域的中心位置，距离长沙市区各主要区域均在10公里以内，具备成为城市中枢的区位优势。业内人士也普遍认为，新河三角洲的地形地貌和未来所承载的城市功能，都具备了城市地标性区域中心位置的条件。
正因为如此，全国地产行业的巨头们普遍将目光聚集在这里，对这块面积达78．5万平方米的地块展开了激烈争夺。而长沙市方面也对参与竞标者设立了极高的门槛，先要交纳高达10亿元的保证金不说，还要有开发200万平米以上大型社区的经验。仅此两点就足以使大多数地产商望而却步。
北辰实业作为奥运地产龙头，经过多年发展已经积累了雄厚的实力。截至2007年12月31日，总资产突破200亿元，净资产近90亿元，其总开发面积达300多万平方米，其中不乏绿色家园这样的超大型楼盘和碧海方舟这样的顶级别墅。因此，长沙市有关领导为新河三角洲项目到北京招商时，北辰实业就是其重要目标投资商之一。
而北辰实业在Ａ股发行上市后即制订了“立足京内，发展京外”的八字方针，积极提高土地储备，为公司可持续发展奠定可靠的基础。新河三角洲项目无论是规模还是地理位置、发展前景，对于具有造城经验的北辰实业都是又一个千载难逢的机会，都完全符合北辰实业的发展目标。因此，公司董事会经过慎重研究并实地考察后，决定全力以赴将其拿下。
2007年7月24日，长沙。
92亿元天价，新河三角洲78．5万平方米土地。
“中国地王”在这里诞生了。而这一桂冠，与北辰实业紧紧联系在了一起。
以近100亿元巨资击败
金融街、世纪金源等知名地产巨头竞得此块国有土地开发权，北辰实业的大手笔立即成为业界焦点。
然而，伴随着“中国地王”等溢美之词而来的还有种种置疑：在国家宏观调控下房地产行业普遍感到寒风扑面的同时，北辰实业如此高调出击二线城市是否明智？是否有足够的资金在规定的时间内进行开发？长沙是否可以消化如此高端如此规模的物业？凡此种种，不一而足。
就在北辰实业竞得这块土地开发权整整10个月后，2008年5月23日，部分知名财经媒体齐聚长沙，对这一在全国房地产行业产生了巨大影响的项目进行了实地考察。
当笔者登上防洪堤，看到湘江和浏阳河如带如练将新河三角洲紧紧拥抱，一种极目楚天舒的感觉不禁油然而生，彷佛湘水之滨一个集文化宜居、滨水休闲、高端商务和精品商业为一体的长沙新地标已拔地而起。在钦佩北辰实业慧眼独具的同时，内心也不由感叹新河三角洲尽得长沙风流！
“地王”上的新地标
根据长沙市政府规划，新河三角洲整体开发将以湘江大道为界，分为两个区域：湘江大道以东为高档商住楼及与之相配套的社区服务设施等；湘江大道以西是长沙滨江文化园，包括图书馆、博物馆、音乐厅以及酒店会议中心等服务设施，其中包括一个高度不低于260米的长沙市标志性建筑。
北辰实业长沙公司项目负责人介绍说，新河三角洲地块整体建设期约为8年左右，采用竖向立体分层式设计，人车分流。架空平台上总建筑面积380万平方米，架空平台下建筑面积157万平方米，总建筑面积达到537万平方米。
该项目负责人进一步介绍说，新河三角洲项目的总体定位是长沙新型多功能区域中心，建成后，这里将成为一个集文化宜居、高端商务、滨水休闲和精品商业为一体的大型社区。
文化宜居，即深度挖掘两馆一厅的文化氛围和卓越的滨水景观，为长沙的高端人士营造一个文化宜居、生态环保的高品质生活社区；
高端商务，即通过精心合理的设计规划，提供配套完备的高标准办公空间和酒店会议设施，以吸引跨国公司和大型机构入驻，树立长沙新兴高端商务中心的形象；
滨水休闲，即充分利用湘江和浏阳河两条知名河流的景观资源和两馆一厅的吸引力，打造具有长沙“山水洲城”特色的时尚休闲消费胜地；
精品商业，凭借优越的景观资源和承南启北的地理位置，壮大规划中的伍家岭商圈，为长沙市民提供一个崭新的高端精品商业中心。
按照目前的设计方案，架空平台上总建筑面积为380万平方米，其中住宅300万平米，酒店14万平米，写字楼30万平米，商务公寓16万平米，商业20万平米；架空平台下总建筑面积157万平米。
特别值得一提的是，届时这里将有一座超过260米高的长沙标志性建筑拔地而起，站在它的顶端，不但湘江、浏阳河尽收眼底，整个长沙城，包括西边的岳麓山也都尽在视野。
新河三角洲项目作为“中国地王”上的长沙新地标，其引人关注的并不仅仅在于其宏大规模与高端品质。更值得关注的是，这一项目率先在整体上采用竖向立体分层式设计，实现人车分流。这一设计既可以解决交通组织和投资平衡等难题，又可以节约资源。
采用竖向立体分层式设计，使城市的平面扩张变为立体发展，将能够有效地整合空间资源。
据该项目负责人介绍，在新河三角洲项目中，人上车下、竖向分离的道路交通系统就是巧妙利用地形高差，在海拔32米左右标高形成快速便捷的机动车交通系统，在38米标高以下架空二层形成3万个停车泊位的静态交通系统。在标高约38米平台层形成步行和非机动车交通系统，三个系统通过竖向分离实现交通组织效率的最大化。
这一开发设计理念将有助于最大限度地利用资源、节约成本。
有数据为证：新河三角洲通过采用人车分流的节约集约用地模式，建筑容积率由2．0增至2．8，开发强度可提高40％，相当于节约土地约470亩，如果以这块土地的成交价780万元／亩计算，则其土地增值将达到惊人的36．66亿元；据有关机构测算，采用这一模式还将降低建设成本2亿多元，同时绿地率由30％提高到50％以上，可增加绿地22公顷以上；区内总建筑面积将超过500万平方米，比传统模式增加150万平方米左右，容纳人口将超过5万人，实现了空间资源的有效整合和土地集约利用。
国土资源部副部长?小苏曾这样说，长沙新河三角洲节地模式的提出，具有重要的指导意义。今后，还有可能出现更多更新的节地模式，但不管哪种模式，城市的开发必然走向节约集约用地模式。
国土资源部土地利用司副司长束克欣也曾表示，节约与集约用地是协调经济发展的必然途径，人车竖向分流有利于节约用地、解决交通拥堵、改善人居环境、降低投资成本，新河三角洲的这一整体开发模式在国内将是一项创新的实践。
大手笔开辟新领域
2007年7月24日，北辰实业和北京城开组成的联合体在激烈的竞争中击败金融街和世纪金源等国内知名地产巨头，以92亿元天价如愿获得长沙新河三角洲地块的开发权。
这一价格创下了国内单宗土地转让价格之最，从而成为名副其实的“中国地王”。
地王的诞生极大地刺激了周边楼市的走强。就在新河三角洲地块开发权将要拍卖时，位于临近区域的楼盘售价应声而涨，以拍卖前后一周的楼价比较，拍卖后周边楼价最高每平米涨了800元。
更重要的是，到目前为止，长沙的高档物业还不多，像新河三角洲项目这样集高档酒店、公寓、商业和住宅于一体的超大型高档物业更是空白。因此，新河三角洲项目的开发对提升长沙物业水平无疑具有积极促进作用。
此前，长沙作为湖南省省会，在房地产商眼里一直是个二线城市，无论是从其人口规模、人均可支配收入水平、商品房供求情况及其价格等因素来看都是如此。
但这也许即将面临改变。如果说长株潭综合配套改革试验区的成立将极大地提升长沙的经济发展水平，扩大其人口规模，那么，新河三角洲项目的登场将极大地推动长沙的房地产发展水平向一线城市靠拢，包括其价格。
另一方面，新河三角洲项目对北辰实业来说无疑也是个大手笔。
作为奥运地产绝对龙头的北辰实业，此前其房地产项目主要集中在北京，如北辰绿色家园居住区、碧海方舟别墅、长岛澜桥别墅、长河玉墅别墅、香山清琴别墅以及国家会议中心、奥运媒体村和北辰大厦等项目。在外地尤其是二线城市花巨资开发这样超大型的项目，对北辰实业来说还是头一次；
在此之前，国内也没有任何单宗土地的转让价能高达近百亿元。尽管从楼面地价来看，新河三角洲只有2421元／平米，从每亩地价来看也只有780万元／亩，但相对于长沙商品房均价只有4000元／平米左右，北辰实业的这一大手笔不能不让人惊服其魄力。
北辰实业表示，之所以不惜巨资拿下新河三角洲78．5万平米土地的开发权，是公司基于对国家宏观经济在未来10年仍将继续保持较快的增长、长沙未来发展潜力巨大和房地产行业仍将迎来稳步发展这三个基本判断。而从长远看，房地产行业大盘、长盘的抗风险能力会更强，更能够抵御房价波动和宏观调控的风浪；不同城市的布局，也可有效减少单一城市销售波动给业绩增长带来的压力。因此，新河三角洲项目的竞标成功，对公司来说是一个战略性举措，它将可以支撑公司8到10年的发展。
目前，湘江沿岸新开楼盘的售价普遍都已经超过了6000元／平米，最高的甚至达到了8200元／平米。新河三角洲项目作为长沙新地标，其价格应该不会比这些楼盘低。
况且，长沙市当初之所以对这块土地的拍卖提出了极高门槛和苛刻要求，目的就是寻找有实力的开发商，通过整体开发，在新河三角洲这一湘江北去的景观龙头位置上打造一个集文化宜居、滨水休闲、高端商务和精品商业为一体的长沙新地标，进而完善长沙市的文化基础设施，提升城市品位，改善城市形象。
这一整体开发理念决定了新河三角洲项目从一开始就代表了长沙房地产开发的最高水平，因此，不论是商业物业还是商品住宅，其楼价也必然要与之相适应。
据有关方面测算，新河三角洲项目楼面地价为2421元／平米。如此看来，新河三角洲项目盈利并不存在什么问题。
市场潜力不容小觑
北辰实业敢于在二线城市开发如此大规模如此高端的地产项目，还源于她对长沙未来发展包括房地产行业稳步发展的坚定信心。
2006年4月《中共中央、国务院关于促进中部地区崛起的若干意见》的颁布标志着中部六省的崛起进入了具体实施阶段。
2007年，作为国家重点支持发展的中部四大城市群之一，以长沙为核心的长株潭城市群被国务院批准成为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”。
长株潭不仅聚集着湖南全省90％的科技人员和80％的科技成果，还聚集了全省75％的重点企业集团。2001－2006年三市ＧＤＰ年均增长率达13．6％，已成为湖南经济增长的“金三角”，被列入世界银行在中国首批开展城市发展战略研究的城市群之一。
因此，北辰实业认为，作为长株潭核心的长沙发展潜力巨大。新河三角洲作为长沙重点规划和知名度最高的综合性开发项目，其所面对的市场和商机将不仅局限于长沙，更将吸引湖南及周边区域最具消费和投资能力的高端群体。
更重要的是，尽管国家出台宏观调控政策，房地产行业普遍低迷，但长沙的量价均保持了平稳增长的态势。
2007年，长沙商品房销售持续火爆，下半年供给迅速攀升，全年供需总量基本平衡，销售量同比增幅接近30％，累计住房供应套均面积为110．23?，销售套均面积为110．47?，90?以下中小户型供应占比为36．84％，比2006年同期增长4．18个百分点。
与成交量稳步增长的同时，长沙市商品房均价也出现了同步增长。2007年，其商品房均价为3601元／平方米，其中，商品住宅均价为3372元／平方米，与2006年同期相比分别上涨了20．77％、26．00％，2008年一季度，长沙商品房均价已经超过3800元／平米，仍然呈现出平稳增长的态势。12月，长沙商品住宅成交价格指数为141．18点，月均涨幅为2．60点。
统计资料显示，尽管2006年长沙住宅市场的主要客户仍为有长沙市城区户口的居民，占总购买量的49．80％，但湖南省其他地区的客户已经成为长沙市住宅市场的第二大客户群体，占总购买量32．86％。
据有关机构研究，当一个城市的人均ＧＤＰ处于800美元到4000美元之间时，房地产行业将进入高速发展阶段；超过4000美元低于8000美元时，房地产行业将出现稳定快速增长；超过8000美元时，其房地产行业的增速会明显放缓；达到13000美元以后，房地产行业会开始逐渐出现下降。
2007年，长沙人均ＧＤＰ为4472美元，其房地产行业在国家宏观调控下仍然出现稳定快速增长也就不足为怪了。
另一方面，从横向来看，长沙是中部六个省会城市里面人均收入最高，而房价却最低的。2007年，长沙人均可支配收入16153元，比武汉高出近1800元；而同期，长沙的商品房均价只有3308元，比武汉低1300元。尽管长沙在过去几年房价有相应的增长，但增幅却大大低于其他中部六省省会。
“房价收入比”反映居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。按照国际惯例，该比值在4－8之间为正常水平，也就说一户家庭应该用4到8年的家庭收入买得起一套房。
据统计，目前长沙房价收入比不到6，即平均一套房子的价格相当于一户家庭6年左右的收入，北京的这一比例是14．5，全国平均是8左右，而其他中部六省会城市都在7以上，武汉甚至达到了9．4。长沙的房价收入比不仅远低于全国平均水平，也低于同处于中部其他5省省会的水平，更只有北京的一半不到。
因此，目前长沙房地产行业正处于一个快速发展的时期，随着其经济迅速发展，城市竞争力不断加强，其房地产市场规模必将不断扩大；另一方面，长沙目前商品房价格较低，相对其较高的人均可支配收入，具有较大上升空间，市场发展潜力巨大。
据香港仲量联行和戴德良行研究，从经济总量来看，大约10年后的长沙就是今天的广州。
北辰实业所看重的正是长沙的这种发展潜力。
如期开发没有悬念
北辰实业敢于以92亿元巨资拿地，既源于她的实力，也源于她多年专注于地产行业所积累的深厚底蕴。
截至2007年底，北辰实业总资产规模突破200亿元大关，达到204亿元，净资产超过85亿元，负债率仅为58％。值得一提的是，在公司119亿元负债当中，有32亿元是预收帐款，占公司负债总额的27％。一旦这32亿元确定为收入，则公司的负债率将进一步降低至不足50％。
去年，尽管面临不断深化的宏观调控和日趋激烈的市场竞争，北辰实业仍然保持了经营业绩稳定增长：实现营业额43．5亿元，同比增长53．12％，利润总额近7亿元，同比增长25．04％。
在房地产开发业务方面，公司通过加大投资力度，扩大开发规模，提升项目综合运作水平，经营业绩再创新高。2007年，公司共完成开复工面积126万平方米，竣工28万平方米，销售21万平方米，全年实现合同销售收入31亿元。
2008年，公司预计全年将实现开复工面积217万平方米，新开工面积119万平方米，竣工83万平方米，力争实现销售面积43万平方米，合同销售收入45亿元。
业绩的大幅增长、营销的持续向好和实力的不断增强使北辰实业完全可以如期开发新河三角洲。
公开资料显示，2007年，公司在支付了51．52亿元的新河三角洲地价款后资产负债率仍然只有58％，远低于全国70％左右的平均水平。公司有关负责人表示，这一资本开支虽然给公司的现金流带来了一定影响，但并不会给公司的正常运营带来冲击，也不会影响新河三角洲项目的开发进程。
企业有理由如此自信，因为北辰实业目前在北京的所有楼盘销售状况都非常理想。奥运媒体村开盘仅三个月就实现销售面积11．35万平方米；香山清琴、碧海方舟和长河玉墅等高档别墅的现有可售房源都已基本售罄；今年五一期间，北辰实业奥运媒体村二期更是5天销售6个亿，在北京楼市处于低迷的时候，这不能不算是个奇迹。
而作为上市公司，北辰实业还将充分利用资本市场进行融资。今年4月，公司就公告，将发行17亿元公司债，其中8亿元偿还银行贷款，其余补充公司运营资金。目前，这一融资计划已获得中国证监会批准，因而公司今年的资金压力将得到极大地缓解。
今后，公司将把提高自身营运能力作为工作重点，通过加强成本管理、财务管理、销售管理和项目进度管理的方式，加强对现金流的分析和运用，积极推进公司债券的发行，满足公司发展需要。此外，公司亦将利用两地上市和业务结构独特的优势，抓紧探索多元化的融资模式，力争取得进展。
另一方面，尽管新河三角洲项目开发投入资金巨大，但它的开发周期相对较长，因此首期启动资金并不需要很大。
据了解，去年，公司已展开项目前期各项筹备工作，包括公司设立、市场分析、项目定位以及规划设计等方面；今年，公司将在已开展前期工作的基础上，继续完成总体规划方案的报审工作，同时，通过细化产品定位、客户分析，进行首开区的深化设计工作，并充分利用新河三角洲项目作为长沙市第一个进入审批办事“绿色通道”项目的有利条件，加速推进各项报批工作，力争实现首开区年内开工，明年年中即开盘销售。
所谓“绿色通道”，就是特事特办，专事专办。长沙市规定，对进入“绿色通道”的项目，所有涉及部门见“绿色通道”审批卡，随到随办，即时下达批复文件（或办完即转），需现场踏勘的项目，在受理后两天内进行，如需多个部门联合踏勘的，由领导小组办公室协调会同责任单位牵头组织。各个审批环节的审批时间，按现有程序的承诺时限缩减一半。
新河三角洲项目作为长沙市的重大招商引资项目，作为长沙未来的文化中心和标志性工程，去年9月4日长沙市重大投资项目审批办事“绿色通道”刚刚开通运行的第一天就第一个获批进入“绿色通道”。
新河三角洲项目对北辰实业而言并不仅仅是一个房地产项目，这是她在贯彻“立足京内，发展京外”方针的过程中所作的一次重大战略抉择，这个项目不仅将支撑公司未来几年的发展，它的成功实施还将不断加强公司的资源整合能力、运营管理能力、营销策划能力，同时也将极大地提升公司的核心竞争力，促其进一步建立规范、专业化的运作程序和不断创新与自我完善的运行机制，并提升其品牌的知名度、满意度和忠诚度。我们有理由相信，长沙“地王”将续写北辰实业后奥运时代的“造城”新篇章！
?企业形象?
(责任编辑：王燕)
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