易宪容：负资产出现对国内银行体系影响不大

　　最近，有人说：随着国内房价下跌，中国可能出现负资产家庭，这样政府就得改变目前房地产市场的金融政策，特别是要改变目前从紧的货币政策，要让涨到天上的房价再上涨。对于这些言论，可谓“司马昭之心，路人皆知”。

　　其实，“负资产”的概念是香港社会1997年到2003年（期间香港房价下跌67％）流行的一个新名词。一般来说，“负资产”与个人按揭贷款所购住房价格下跌有关。如果个人购房款是一次性付清，那么即使住房价格跌得再厉害，也不存在“负资产”的问题。只有个人按揭贷款所购住房价格下跌且市值低于未偿还贷款时，负资产才会出现。至于负资产的大小，取决于房价的跌幅。

　　在香港，根据对负资产的不同定义，也就有不同的计算方式。最简单、最平常的说法就是负资产指已经购买的住房因价格下跌低于原先所付出款项。比如，原先以100万元购买的住房，现在市值只剩下80万元，该住房的负资产就是20万元。按照这种算法，只要房价下跌，就会出现负资产。这种宽泛的定义没有多大意义。

　　按照香港金管局的定义，负资产是指“未偿还贷款额超过住房当前的市值”。同时，该住房必须是以个人名义购买的，而且提供按揭贷款的又是金管局所指定的几间银行。一般来说，香港业界与学界基本上认同金管局的界定，只是其范围扩展到所有的银行住房按揭贷款，其中包括转按揭与加按揭贷款。这样，在2003年3月底，按照金管局的计算方法，当时负资产住房78000宗，而按照后一种方式来计算则有158940宗，相差8万多宗，该数据是香港2002年成交住房宗数的两倍多（当年香港一手房与二手房成交易宗数仅74584宗）。

　　当时，这15万多宗负资产家庭（为整个人口的比重2％）涉及资产金额达6685多亿港元（为2002年香港房地产成交总额4倍多）。尽管出现这种严重负资产现象，但是由于香港的银行体系健全，住房按揭贷款市场准入要求比较严格，因此并没有对香港的金融体系造成什么影响。

　　眼下我们要问的是，中国目前存不存在负资产家庭？如果存在，其规模有多大？

　　就目前中国的住房按揭管理制度来看，由于个人住房按揭贷款的首付比重在30％以上，特别是购买第二套住房按揭贷款首付比重在40％以上。因此，按照香港金管局对负资产的定义，如果中国要出现负资产家庭，那么该地方的房价一定要下跌30％以上。根据国家统计局的数据，到目前为止，国内房地产市场的价格不仅没有下跌，反而还在上涨，只不过上涨速度没有2007年快。因此，从总体上来看，中国目前根本就没有出现负资产家庭的必要条件。从区域来看，深圳、广州房价的下跌看上去较快，据说有楼盘的价格下跌了40％以上，但是这些楼盘多数是一手房，其价格下跌与负资产还没有必然关系。即使是二手房的价格下跌，就目前而言，在广州与深圳达到下跌30％以上的楼盘恐怕也不会太多。而且也可能是2007年炒作十分严重的楼盘，是那些按揭贷款审核不严而进入的房地产市场炒作者。对于这些房地产炒作者，中央政府有十分明确态度，是严厉的打击对象。这些人出现负资产问题，首先损失的是自己，然后才是银行有少量损失（因为这些人如果把房子交给银行，就得看这些房子价格下跌的程度）。因此，国内银行体系对此根本就不用过多担心。

　　从央行2008年一季度货币政策报告来看，到2008年底，全国商业银行本外币贷款余额为29．4万亿元，商业性房地产贷款余额5．01万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的17％），其中房地产开发贷款余额1．8万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的6％左右），个人住房按揭贷款余额为3．13万亿（占整个国内银行体系贷款总额的11％左右）。也就是说，如果最为极端的情况出现，即假定到2008年一季度末所有个人按揭贷款都为不良贷款，那么整个国内银行体系不良率也只是增加11％，不会造成多大影响（国内银行体系不良率最高时曾为40％）。何况，这根本就是不可能的事情。

　　还有，对于国内个人住房按揭贷款来说，不良率的高低还与国内房价上涨幅度有关。房价上涨幅度越大，那么在房价下跌时，个人住房按揭贷款所面临的风险就越高。比如说，国内房价上涨最快一年是2007年，而2006年个人住房按揭贷款余额2．27万亿，2007年个人住房按揭贷款增加9000亿元左右，2008年一季度个人住房按揭贷款增加1233亿元。在这里，个人住房按揭贷款风险较高的是那10233亿元，其中个人还款1600亿元。也就是说，个人住房按揭贷款风险较高的贷款也只是8600亿元左右，占整个银行体系贷款总额不足3％。对于2006年以前的个人住房按揭贷款，由于那时房价水平低，国内整体房价水平要降低到2006年底以前的水平还有很大距离，更何况还有30％按揭贷款首付。因此，就目前而言，这些个人住房按揭贷款的风险不会太高。

　　上述数据分析表明，国内目前根本就不存在什么负资产家庭的问题，即使存在也是规模十分微小，不足以对国内银行体系及国内金融体系造成什么影响。不过，无论是从美国次贷危机还是从香港挺过1997－2003年负资产危机的经验来看，中国政府及监管部门对个人住房按揭贷款及房地产开发贷款都得引起足够的注意，以便防范风险。

　　在这里，关键是要坚决落实国务院严厉打击房地产市场炒房、炒地行为的政策，坚决把房地产市场的炒作之风清除出去。要做到这一点，一是要严格个人住房按揭贷款市场的准入标准，对个人住房按揭贷款者的收入采取真实性原则，比如要求个人住房贷款者出示银行工资对账单、个人所得税交税单、单位工资单、建立个人信用体系等；二是要对严格区分投资性与消费性购房。对于后者仍然采取信贷优惠政策，对于前者则要采取市场定价原则。这样既可以增强银行防范风险的能力（提高利率），也能够把一些房地产炒作者完全拒绝在市场之外。

　　如果国内商业银行不是仅顾及短期业绩，而且考虑到中长期风险，那么即使未来房地产市场出现大的价格波动，这些房地产个人按揭贷款对国内银行体系也不会造成多大的影响。中国的房地产市场还没有经历过一个完整发展周期，市场面对的困难与问题会很多，因此，政府监管部门不仅要制定一系列的制度规则来防范其风险，而且要对发生的一些现象作周密分析，保证信息透明化。这样做不仅便于民众分析与判断，而且也能防止一些人为的操纵。