苏宁环球：高速成长的地产新品牌

　　“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”。当全国房地产业遭遇市场冷暖变化时，有的房企沉沦了，百日巨变的预言下一定会有房企的日子不好过，但有的房企却在崛起并高速发展。“没有永远朝阳的行业，只有朝阳的企业”，苏宁环球董事长张桂平对此深信不疑。

苏宁环球也证明了这一点：上市三年来，公司基本面从借壳前的亏损到2007年销售收入12亿多元；而公司的市场面更喜人，借壳三年来公司股价复权涨幅高达660%多，远高于地产行业的明星大碗们。而未来三年苏宁环球更是踌躇满志、掷地有声：规划了3年“两个以上”的战略目标：一是年开发面积要达到250万平方米以上，二是年销售收入要达到120亿元以上。确实无论是发展规模还是发展速度都高于过去的三年，苏宁环球高成长、脱颖而成地产新品牌的底蕴在哪里呢？

　　在大股东支持下持续注资提升核心赢利能力

　　苏宁环球是证券市场的地产新品牌，从05年底借壳开始，公司实际控制人就以持续注入优质资产的方式不断做大做强上市公司。05年注入南京天润城??4300亩土地，06年注入南京天华硅谷??500亩土地，07年的南京威尼斯水城??4000亩土地。三年来，苏宁环球住宅产业开发、销售规模及销售收入、净利润均实现了跳跃式增长。在地产类上市公司中，苏宁环球的业绩脱颖而出。2005年12月，苏宁环球借壳吉林纸业，不仅成功地挽救了吉林的造纸行业，也实现了登陆资本市场的夙愿。2005年借壳重组时，苏宁集团将其持有的天华百润95%的股权和华浦高科95%的股权，即4亿元的经营性资产注入上市公司，腾笼换鸟般的资产置换，000718开始新生，2005年当年就扭转连续三年亏损的窘境，实现净利润1558万元。进入2006年，公司置入的资产进入大规模销售期，当年实现净利润7730万元，是2005年的5倍，000718化茧为蝶。2007年张桂平开始第二次向上市公司注入资产，通过非公开发行8100万股收购乾阳地产100%的股权，2007年公司实现净利润达到2.25亿元，是2006年3倍。而这几年来苏宁环球对投资者的回报也是深沪两市中最高的地产公司之一，从2005年12月26日上市以来到2008年5月28日，公司股价复权涨幅高达668%，远高于市场上的一线房地产公司。

　　这次苏宁环球面临新一次扩大规模实力的机遇，即集团第三次向上市公司注入优质资产，也是公司的第二次增发。股东大会2007年8月通过、2008年5月证监会核准的定向增发3.3-3.9亿股，其中张桂平父子以每股26.45元的价格、以浦东公司84%的股权认购约1.92亿股，其余是以不低的每股23.81元向机构投资者发行。虽然这次无论从注入地产规模、质量及对上市公司的影响都远胜前两次.但当前证券市场及房地产业的变化不能让苏宁环球掉以轻心，他们在兢兢业业、细致周详地规划公司的未来，希望有更好的业绩回报投资者。

　　苏宁浦东公司的看点是正在开发的“威尼斯水城”与“浦东大厦”。这两个项目紧靠长江大桥，坐拥3.5公里长的绝妙江景与江边湿地。“威尼斯水城”整体项目占地约4,540亩，该地块已开发近百万平方米，尚余约360万平方米，而这部分正是威尼斯水城的精华项目。预计2008年浦东公司将实现销售收入近20亿元，净利润6-7亿元，如果按照增发84%股权进入苏宁环球，其给苏宁环球带来的净利润将高达5亿元以上，几乎是公司2007年净利润的两倍。

　　丰厚的土地储备保证发展动力，低廉的土地价格增强抗风险能力

　　土地储备是房地产公司核心竞争力中最有价值的元素之一，也是未来高成长的基石。据相关研究报告称，增发完成后公司拥有土地储备占地1.5万亩，规划建设1500万平方米。而正在洽谈中的意向性储备占地同样不低于其现有的储备，区域分布于江苏、上海、吉林等极具发展潜力的省份。

　　苏宁环球的土地储备虽然惊人，但其低廉的土地价格同样是一大亮点。根据相关公开资料，其“南京天润城”的土地价格每亩不到45万元，占地4300亩，“南京天华硅谷”60万，占地492亩，“吉林天润城”28万，占地5900亩，上海青浦淀山湖边700亩占地，每亩约87万，此次置入的“威尼斯水城”项目价格更低，每亩只有15万的价格，占地4500亩。

　　在去年末开始的房地产业宏观调控影响下，全国主要房地产市场均出现了调整，但公司极其低廉的土地价格和雄厚的土地储备使其极具抗风险能力。苏宁环球开发的房产大部处于二、三线城市，并且销售价格平均中等、不高，符合国家调控方向，最贴近于老百姓买房的刚性需求，受调控影响较小。而且根据记者了解，在现在很多房产公司资金紧张甚至断裂的情况下，其现金流入一直保持稳定。

　　虽然苏宁环球进入资本市场时间较短，目前被人称之为是二线地产公司，但其土地储备及开发规划、开发区域以及发展速度已经实实在在地超过了许多一线公司。并且，苏宁环球现股本5亿，增发完成后也不到9亿，极具扩张优势。按其1500万的建筑面积及其低廉的土地成本，估计每股可以有30元的盈利回报。因此，在可预计的二、三年，我们有理由相信苏宁环球将进入快速发展的轨道，能够完成年开发面积达到250万平方米、年销售收入要达到120亿元以上的战略目标。

　　清晰的战略奠定高成长

　　“谋定而后动”是企业成功的一大战略。苏宁环球清晰的战略定位和发展方向不仅保证了公司这几年的的高成长，也不断提升公司的核心竞争力，并引领公司逐步成长为全国性的前沿企业。

　　公司董事长张桂平为人务实，处事低调，他控制的地产企业已达十几家，总资产过百亿，这不仅为上市公司的发展提供好的平台，同时在集团和上市公司间也制定了一条清晰的产业防火墙，并通过战略布局将诸多优质资产注入到上市公司中。2005年借壳之时，苏宁环球就明确了自己在房地产开发方面的市场定位和发展战略，即苏宁环球以住宅类房地产开发为主，而集团其他相关房地产开发关联企业以商业地产开发为主，实际控制人将逐步通过资产注入等方式将苏宁环球打造成住宅类房地产开发业务的旗舰企业。

　　苏宁环球自己也制定了清晰的五星发展战略，一是核心战略：满足和谐城市化的居住需求，将企业的发展与中国社会的和谐发展及城市化进程共同推进；二是区域战略：深耕南京、立足江苏、布局全国，从一家区域性的房地产运营公司逐步向全国扩张，依托江苏本地市场逐步向全国扩张，最终成为一线全国性龙头公司；三是区位战略：以长江、环渤海等沿江、沿海二三线潜力城市为主，依托这些城市经济发展的巨大潜力发展公司的房地产业，并将受惠于北京、上海等城市的区域扩张，为公司的房地产业提供持续动力；四是品牌战略：共筑心空间，(即公司和用户)；五是产品战略：以大盘开发为主，以中高端别墅提升品牌。以大盘社区开发为主，适当参与高档次中小盘的开发建设，既传承公司的品牌经验，也利于复制，结合自身实力和竞争格局找到自己的客户群体和细分市场。公司已经成功地开发了“南京天润城”项目，“天润城”是目前华东地区最大的普通住宅开发项目之一。充分发挥大盘开发的规模效应，一方面可以集中资金、技术、人力，降低开发成本及相关费用；另一方面，通过大盘开发聚集人气、形成区位优势、提升整个周边板块的价值；“天润城”自2005年推出以来，连续成为南京市销售面积、销售套数冠军。现正在把其成功的理念和经验复制在规模上更上档次的南京威尼斯水城和吉林天润城上。

　　管理大师德鲁克说：企业的竞争最主要的是商业模式的竞争。苏宁环球在大股东的支持下，逐渐形成独具特色的开发模式：一级土地开发+二级房产开发+品牌溢价。我们相信：苏宁环球既有清晰的规划，又有清晰的区位战略和产品定位，在地产企业大浪淘沙的今天，无论是土地储备、资源培育，还是发展模式都形成自己独特的核心竞争力，并保持快速的发展趋势，环球的太阳一定会照耀苏宁。（CIS）

　　高 文

　　

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