二线城市旅游地产契机:差异化经营实现收支平衡

　　随着宏观调控持续，投资者把目光更多投向旅游地产。“宏观调控之下行业调整，反而凸显了旅游房地产的综合价值。”国家发展和改革委员会国土开发与地区经济研究所旅游规划中心主任、资源环境室主任石培华日前在“2008年亚洲旅游地产和景点国际峰会”上指出，旅游房地产须创新谋求发展

　　面对宏观调控，旅游房地产与其他房地产一样，也会面临一系列新的挑战，必须转变增长方式，谋求新的发展。

　　与此同时，旅游地产摆脱以往相对低端和表面的简单发展模式，寻找到新的更加将资本和旅游资源深入结合的深度发展模式，成为旅游地产各参与方关注的焦点。

　　二线城市旅游地产契机

　　可以肯定的是，旅游地产在这一轮调控中的契机在于，地区旅游资源和地方政府对旅游产业的扶持中，投资者可以寻找房地产业切入点，把房地产与旅游相结合。区别于大盘时代，旅游地产更凸显旅游产业链上的房地产价值挖掘。

　　试验田就是二三线城市。“旅游业对相关产业、相关行业的促进作用在我国旅游业经过了近三十年发展后，明显增强。”国家旅游局政策法规司司长张坚钟指出，在拉动旅游地区的投资增长、促进旅游地区的农民增收和脱贫致富、增加就业以及促进产业结构调整等方面，旅游业已经成为重要力量。

　　据无锡市政治协商会议副主席孙志亮介绍，近年来在无锡房地产市场中颇受各界关注的蠡湖新城就是无锡市“打太湖牌，建山水城”城市建设思路的产物。

　　记者了解到，蠡湖新城在这种旅游地产发展概念的推动下，迅速成为无锡近几年楼市的焦点板块，无论是在土地供应、楼盘销售量等方面，均成为当地市场的核心之一。

　　但从严格意义而言，无锡市蠡湖新城的城市建设及地产模式，并非真正意义上的旅游与地产的结合，更多体现为城市建设与房地产开发的良性互动。就目前而言，发展真正意义上的旅游地产，国内很多城市还面临诸多问题。

　　安徽省旅游局副局长吴浩坦言，成功的文史景区有赖于资源、资本、知本的完美结合，但现实中，往往存在着高品位资源和低水平占有者、设计者、建设者的“灾难性”碰撞。

　　他指出，投资旅游景观地产应从中国人最熟悉的故事入手，目前国内许多地方山水自然景观处于基本开发完毕的态势，但人文胜迹资源尚无人问津。“目前，资源拥有者开发欲望强烈，但一缺资金，二无专业知识，对旅游地产本身和专业开发商而言，是个很好的机遇。”

　　尤其在对房地产行业宏观调控持续深入的背景下，传统的地产分类面临着发展的最大瓶颈，此时，对旅游地产而言，理性的投资者将注意到它的综合价值。

　　四大压力

　　从统筹城乡和区域发展、保护生态环境和统筹产业发展，提升区域的整体价值，以及有效组合各种业态和消费来看，旅游地产是长期性的战略投资，从而面临四大压力。

　　“宏观调控背景下旅游房地产的四大压力：土地储备的压力、金融支持的压力、生态环境保护和自然文化遗产保护的压力、高端项目审批压力。应对调控，旅游房地产要不断创新提高土地集约利用水平，包括土地利用方式及建筑模式创新、业态及消费创新、开发模式创新等方面。”石培华坦言。

　　据了解，近期在三亚、琼海等东南沿海市县旅游房地产开发明显加速，房地产开发投资快速增长，今年一季度海南房地产开发完成投资30.32亿元，同比增长55.2%。由雅居乐、富力地产投资的清水湾、香水湾等一批大型旅游房地产项目仍为海南的投资热点。

　　但海南师范大学的韦经照教授表示，目前海南在旅游房地产开发上，大多是一哄而上，定位不明确，需要政府部门的规划和参与。海南旅游房地产存在问题，仅仅是国内旅游地产发展的一个缩影。

　　事实上，这些问题的焦点直接集中在旅游地产的发展模式上，而业内对旅游地产的发展模式之争，从未停息。

　　尽管华侨城集团主题公园模式的旅游地产已经令一个企业发展壮大，但似乎，也并非具有广泛的可复制性。

　　中坤投资集团有限公司总裁焦青指出，优秀的旅游地产发展模式，首先应该体现差异化经营。

　　“复合经营来体现差异化经营，房地产行业应从单纯的住宅、商业、旅游和工业地产等等概念中区分出来，利用地产企业的规模和资产优势，跨界和符合相关领域，以推动中国经济和地产行业的全面发展，同时与相关产业、行业相辅相成、共同成长。”

　　此外，据了解，中坤旅游体系目前采取滚动开发的差异化经营策略：地产开发方面的盈利支持旅游项目的先期投入；而旅游项目度过净投入期后很快实现自身的资金平衡。

　　据焦青介绍，中坤在南疆的投入已超过4亿元，但目前喀什土库曼河度假区项目的招商进展顺利，中坤只要以不低于15000元的价格出售2万平方米物业，该项目的销售收入就将达到3亿元；而宏村的旅游收入则可支持奇墅湖项目的投入。从而达到各板块资金基本平衡。