抄底时刻 谁将成愁云惨淡的房市中赢家

　　文 《环球企业家》 商思林

　　对那些在本轮房地产低潮期幸免于难的公司来说，一个低成本扩张的时机已经到来。5月26日，SOHO中国有限公司宣布以55亿元人民币收购了位于北京中心城区的一处地产项目??凯恒中心，其中包括承担其所有债务。

对项目出售方北京凯恒房地产有限公司来说，这是一次痛苦的出售??其去年净亏损超过人民币2800万元，资产净值比2006年的4600万元已缩水了一半还多。分析人士相信，此交易额若放在1年前，简直是不能想象的。

　　因为该项目需要一次性支付的款项巨大，在谈判过程中，SOHO中国成为单一收购方。“新项目非常顺利、快速地达成交易，主要原因是没有竞买对手，这与整个房地产行业当前的竞争状况有关。”SOHO中国联席董事长潘石屹告诉《环球企业家》。此举凸显了手头握有大量现金的开发商与那些仍需挣扎脱困的同行间冰火两重天的景象。这也是SOHO中国自去年10月在香港IPO以来进行的第三宗大手笔收购。

　　由于融资渠道收窄和房地产市场陷入低迷，去年一些疯狂囤地的中国房地产商们现在正陷入如何筹措资金以延喘的苦战。最为典型的一幕发生在今年3月20日，野心勃勃的恒大地产不得不放弃在港IPO计划（详情请于Gemag.com.cn参见5月下《恒大地产危机调查》一文），及至5月底，才成功获得35亿港元的私募资金，缓解燃眉之急。

　　在去年越飚越高的几次土地竞拍中，类似SOHO中国这样的公司常常被出手更为阔绰的同行挤出拍卖现场。而现在，土地的价格已经便宜到可以放手一搏的时候了。“潘石屹之前屡次唱空是因为手中没地，现在有地的（开发商）没钱，而有钱的（开发商）就开始大举买地了。”一位房地产商私下告诉本刊。今年1月11日，中国海外发展有限公司(0688.HK)与世茂房地产控股有限公司(0813.HK)斥资46.6亿元购得了杭州的两处地块。

　　一些房地产商也对收紧的银行信贷表示乐观。瑞安房地产有限公司(0272.HK)主席罗康瑞称，紧缩的信贷环境实际上为他的公司带来了好处，银行现在更倾向于把钱借给大企业，而不是信誉度不高的小公司。

　　证券分析师称，今年中国股市和房地产业发生的整合动荡，最终会为投资者制造出绝好的买进机会。那些财务健康的大型开发商将进一步受益，一些实力不足的小开发商则将成为收购目标。 冰火两重天 让国美第一城总经理陈云峰感受到市场冷暖变化的一个小细节是，在今年元旦以前，每次和银行的信贷人员吃饭，对方都抢着付账，希望能讨好房地产商以扩大自己的房贷业务。但在此后，情形却颠倒过来了：买单者变成了房地产商们。

　　陈向《环球企业家》回忆说，直接触发市场变化的是去年12月份推出的第二套房政策。该政策将家庭第二套房的首付款比例提高到40%，导致大部分徘徊的投资者放弃投资的想法。陈随后发现，电话询问、上门来访、预签量等数量直线下降。紧接着，银行个人放贷审核前所未有严厉起来，他不得不费很大精力来与银行沟通。

　　事实很残酷。今年5月北京共有44个项目放量入市，整体开盘均价为15628元/平方米，环比涨幅不到1%。北京市期房网上日均签约261套，日均签约面积28513平方米，同比下降超过1/3。“几乎所有人的反应都慢了半拍，大家都有点手忙脚乱。”陈说。

　　而此前的大好行情则刺激了地产商的大干快上。最明显的一个例子是，当建设部出台“90平方米小户型要占开发总面积70%”的政策后，开发商逆流而上，通过规划时“一分多”、销售时“多合一”的手法规避政策，依然大推大户型。市场好时，银行对此睁一眼闭一眼，但现在，这类贷款基本被银行列入“劣质贷款”行列。更有甚者，房地产商因为担心银行不放贷而导致网签退房，现在的购房合同大都会提前给银行预审。这在2007年几乎不可想象。

　　“好时候过去了，很多人感到被卡住了脖子，难以呼吸。”广州至达房地产咨询有限公司总经理李卓建说。但一些聪明的投资者则在此刻发起了新的攻势。

　　广州最热板块珠江新城的标志性建筑东塔，通过竞买资格审查的5家企业中仅有保利地产一家内地企业，其余4家都是老牌港资企业??新世界、新鸿基、华人置业和越秀投资。 李卓建总结这些抄底者的特点是，在商业项目建成后通过卖给基金等渠道获得及时回款，同时又可以参股基金，并成为这个商业项目的管理者。拥有稳定、持续的商业地产租金回报。商业地产往往更具有抗跌性，在市场进入观望时扮演现金奶牛的角色。

　　在北京，长江实业5月份高调宣布开发位于顺义的一个大型高档别墅“誉天下”。 此前，长江实业进入内地超过10年，但从未开发过任何型态的住宅。此前，长江实业已在上海、重庆、深圳、武汉、常州及广东新会等地购入大量住宅用地。

　　港资地产曾被业内讥笑行动慢。但在市场低迷期，这些经历过大萧条和大繁荣的老牌地产企业已开始大肆买进。

　　“不要过分依赖银行和基金，包括上市都靠不住，能靠住的就是自己。迅速办‘五证’，迅速以低价开始卖，把回款往银行一存多踏实。”曾任国美电器天津分公司总经理陈云峰认为家电市场的金律同样适用于房地产业：薄利多销，快速回笼。

　　陈云峰算过一笔账：北京去年拍卖的所有地块平均都是以底价的2.3倍成交，这样的疯狂让国美地产也心生恐惧。2006年，国美地产曾经制订了雄心勃勃的扩张计划，在全国考察的项目有35个。但不久就否定了扩张的想法。2007年，该公司未开发任何新项目。据说，黄光裕一再叮嘱陈云峰的是：安全。

　　万通地产董事长冯仑曾让手下研究了A股所有房地产开发公司的多年报表，发现市场繁荣时投资增长、销售增长、利润增长，但是现金流却急剧减少、负债增加。冯仑称，这种增长其实意味着陷阱，当市场掉头时就会立即死掉。

　　融科智地执行总裁郑志刚告诉《环球企业家》，该公司去年在几次一级市场土地招拍挂中都铩羽而归，每次的赢家几乎都是上市的房地产企业。而现在，该公司将采取并购、盘活存量土地的方式进行全国扩张。据全国住宅产业商会会长聂梅生调查，全国尚有70万亩土地存量，只要有钱，直接拿地或者与“地主”合作都是可以选择的。

　　潘石屹告诉本刊，收购凯恒中心只是SOHO中国今年计划中的一部分。“我们还会继续适当地收购，适当提高公司的负债率。”潘说，“北京的‘地主’都着急了。”