灾区住房及房地产恢复与重建：我们共同的责任

　　2008年5月12日汶川大地震除了生命损害严重外，与广大人民群众联系最紧密的就是房产损害了。据有关统计数据显示，成都、德阳、绵阳、广元、雅安和其他15个市、州倒塌和损坏房屋约440多万间；甘肃省倒塌裂损房屋45万多间；陕西省倒塌裂损房屋30多万间；很多县90%房屋无法居住。

我国城市住房自有化率平均超过了80%，不少城镇超过了90%以上，如果按照85%的自由化率来计算，此次地震给广大居民造成的经济损害是相当严重的。针对这一问题，《理论前沿》周刊专门采访了北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦教授，请他就灾区住房及房地产恢复与重建问题发表相关看法。

　　巨大的损害带来长远的影响

　　记者：汶川大地震带来不仅是生命损害，而且给我国社会经济发展造成了巨大损害，这其中房产损失应当是最为严重的。您认为这将在哪些方面产生长远影响？

　　张琦：第一，对居民心理影响难以在短期消除。如果说房地产损害是一种可以看见和感觉到的话，那么，地震对居民的心理影响将会是长期的，有人认为地震对房地产总体市场没有影响，因为四川和甘肃地震大多基本上属于农村地区，受灾群众多数不属于商品房有效消费群体，地震对房地产市场、房地产企业都不会造成根本性的影响。我认为，这种认识不符合实际。因为这次地震造成的600多万人无家可归的事实，已经直接作用于人们的心理预期，现有住房和将要购买的住房是否抗震将成为人们购买住房的重要因素，这种考虑不仅仅是四川和甘肃，而是所有的城镇和农村居民都在考虑的事情。那么，现有住房销售和未来住房建设在抗震质量是否达到标准将会直接影响其销售量，因此，地震对房地产的影响大大超过了灾区范围，是一次全局性影响，对于房地产市场和房地产企业的影响也是不可低估的。

　　第二，房地产投资理念将可能出现新变化。房地产投资理念的变化主要表现在以下几个方面：其一，房产投资的安全性并不仅仅取决于市场价格波动性变化，而且受到了房地产自身抗拒自然灾害能力和性能大小，在此次发生地震前，房产一直被视做安全投资，但是地震之后，这种固有理念被打破。其二，房地产投资的区域选择相当重要，尤其是对于地震带区域房地产投资选择将会减弱，这也将会影响到人口流动变化及其城市规划布局的变化。

　　第三，地震带来房地产发展和住房建设一系列新矛盾出现。地震不仅损害了原有物质财产价值，也带来了财产价值原有资产产权关系、契约关系以及法律关系等一系列矛盾交织，给灾区住房和房地产建设、灾区恢复与重建带来极大困难，如何从公平、理性、规范化、合理化和人性化的角度解决这些问题，需要高度智慧来求解。其一，商品房的贷款问题。对于向银行贷款的按揭房，这些受灾百姓是否还应当继续向银行还款？地震损失究竟应该由谁来承担？有人认为银行房贷协议签订以后，无论房子出现什么情况，协议的法律关系是始终存在的，因此，从严格意义来讲借款人有继续还贷款的义务。但是这就遇到很多问题，贷款人失去住房后承受着无房居住之痛，还要承受着原有债务之负担，就好像是一个为不存在的东西来继续承担债务，两面受损。假如银行进行核销，那么，很多以前没有向银行贷款按揭者，显然又在同样情况下未享受到这种优惠条件，假如要核销，那么，是全部核销还是部分核销，有人认为应该采取国家财政、银行和个人共同承担，但是各自承担的比例是多少？目前也是没有定论，总之目前灾区面临的这一难题是否能圆满妥善予以解决，对灾区恢复和重建工作至关重要。其二，原有大量商业商铺尤其是一些私人个体商铺已经获得了房产权和土地使用权商铺，这类城镇商铺土地使用权是否还有效，假如有效，是维持原有产权关系？还是根据新的城市建设规划进行调整？同样面临着妥善解决的方法选择之考验。解决好了会减少矛盾，解决不好将会带来新的更大矛盾冲突。

　　第四，地震给灾区带来房地产恢复和重建的发展新机遇。我们知道，本次受灾人口达到了4000多万，其中保守估计至少800多万人口短期内需要解决住房问题，如果按照人均建筑面积25平方米来计算，新建居民住宅面积也需要2亿多平方米，为此需要投资1600多亿~2000多亿元。可以说这是一次极其巨大的建设需求和任务，未来的四川及其甘肃和陕西部分地区将在相当长时期内以恢复和重建为目标。当然，这仅仅是住房问题，如果加上城镇的商业地产建设任务，文化教育和基础设施建设等等；那么，灾区在未来的5~10年内都将处于建设发展时期，这是房地产发展的新机遇，反过来说，房地产建设将成为未来5~10年内灾区社会经济发展的发动机和启动器。可以认为未来灾区房地产建设的需求是很巨大的，仅仅依靠当地来建设显然是不行的，四川及其周边区域和省份将面临着建设和恢复的重要职责，把握时机、抢占商机、提早介入，对灾区房地产发展同样有积极推动作用。

　　恢复与重建需要注意的几个问题

　　记者：地震发生后，国务院抗震救灾总指挥部迅速开展抗灾营救工作，目前已经进入到了恢复重建阶段。灾区群众的安置是重中之重，对此国务院抗震救灾总指挥部已经迅速组织调集帐篷和活动用房。您对下一步安置工作有什么建议？

　　张琦：帐篷和活动用房毕竟只是一种应急性权益之计，不是长久之策，居民住房建设及其重建才是根本出路。

　　第一，要对灾区的住房进行重新评估，不能仓促搬进原有住房。汶川8级地震的破坏性极强，影响面积广，到目前为止余震仍然不断，因此，灾区的很多住房和房地产在经过了这次地震考验后，即使没有倒塌，其质量也是难以保证，因此，对灾区受损房屋进行全面评估鉴定是完全必要的，另外对于危房和不能再使用的住房应迅速地进行处理，为下一步的城镇规划实施奠定基础，尤其是对于农村的房屋，国家要尽快组织力量进行全面评估修复和重建工作。

　　第二，要重视和加大农村房屋恢复和重建。城市是人口集聚之地，房屋建设相对比较集中，加上交通方便，因此，抗震救灾首先从城镇开始是可以理解的，但这并不说明农村地震损失就少，事实上，农村地震的影响也是很大的。我们可以看到甘肃和陕西地震区农村房屋90%以上都倒塌，很多地方还没有帐篷居住，尽快加大农村救灾力度刻不容缓。

　　第三，高度重视灾区恢复和重建的规划制定工作。灾后重建是一项长期而艰巨的任务，做好重建的前提就是要做好规划。灾后重建规划要在对灾区进行现场调查研究基础上，从自然社会和经济发展综合因素基础上，尤其是针对处于地震带区域的现状，要在科学论证、地质地理条件评估和建设项目科学选址的基础上，制订灾后恢复重建规划的总体方案。重建规划总体方案要包括城镇体系规划、农村建设规划、基础设施建设规划、公共服务设施建设规划、生产力布局和产业调整规划、市场服务体系规划、防灾减灾规划等。我认为，规划要做到高标准高起点，要以此次地震为教训，在吸收国外经验基础上，探索处于地震带地区城乡发展规划思路和标准，制定科学规划和法律制度，严格规划建设标准，造福中华民族。

　　第四，灾后恢复和重建要以政府来主导。实践证明，本次地震应对迅速并受到国内外一致好评的关键就是政府的主导性作用。政府迅速行动，第一时间到达灾区第一线进行应急和组织，从而使得国家和社会力量得到了最大发挥，也使得灾区的社会秩序稳定而有效，次生性灾害威胁降到最低，这充分说明了政府主导下的应急管理相当有效。一般来说，巨灾后往往是次生灾害，而次生灾害损害性往往更大。因此，我们认为，灾区的恢复和重建同样必须由政府来主导，可以吸收社会的其他力量参与，但决不能由其他主体来主导，灾区的住房建设和房地产发展也一样，开发商只能在政府主导下来参与。应以政府制定的规划和制度为标准，通过政府和建筑商来主导完成，不要轻易地让开发商来主导，否则，灾区建设就会产生新的矛盾体。

　　记者：地震发生后，针对灾区房屋倒塌严重、灾区居民生命伤害严重的灾难性后果，金融机构，特别是发放住房贷款的商业银行在出台相关措施时应有哪些考虑？

　　张琦：地震发生后，银监会迅速就银行业金融机构做好汶川大地震造成的呆账贷款核销工作发出了紧急通知，应当说这是一个非常及时也非常正确、非常理性的举措，是以人为本的重要表现，既体现了中国政府抗震救灾的坚定决心，也是基于灾区实际情况的务实之举，对稳定受灾群众心理情绪、尽快恢复受灾群众生活有莫大的好处。

　　有人以商业贷款并不能因为地震而使债权债务关系有所改变为由，反对核销，有人以商品房贷款不是所有购房者为由反对核销，甚至还有很多其他的理由，但我们认为这些理由是站不住脚的，更不符合中国目前现实的。首先，商品房贷款合同是以不可抗拒因素为前提的，而地震是一种不可抗拒、不可预测的自然因素，这样，原有的合同也应当有所改变。不能银行可以以不可抗拒力量来不履行合同，贷款者却不能以此为由不履行。其次，地震给灾区人民造成的不仅仅是财产损害甚至生命代价，还有心灵的打击和创伤。没有了房产、没有了亲人，却还要为一个没有的房子去还款。再次，核销这些贷款并不能给银行带来巨大的负担和损害，按照目前银行实力是可以负担起的。据有关人员估计，本次地震造成的银行业呆账规模至少200亿~300亿元（可能农业银行占1/3，其它股份制银行占1/3，当地金融机构占1/3），这样的规模，我们不能说很少，但是对于银行来说也是可以核销的。当然，核销也是有规则和政策的，尽快地调查灾区贷款情况，制定相应的细则是当务之急。

　　此外，对于贷款也可以尝试采取政府、业主和银行三方合作，各自负担一部分。方式就是灾民出让土地使用权年限、政府补贴一部分，这些思路也是值得研究和借鉴的，不管怎样，在巨灾面前，共同应对是我们的责任。