两周售出百套 “翠湖 天地”异常热销调查

　　销售单价在7万～12万元/平方米之间，单套总价基本在3000万元左右，据开发商介绍，翠湖天地三期嘉苑自6月2日开盘至今的两周内，已售出118套。

　　记者昨日在翠湖天地三期嘉苑1号楼看到，样板房布置得富丽堂皇，客厅全落地玻璃窗外是尚在施工的工地，开发商暂时用一大块挡板挡着，试图让屋内外的反差不那么强烈。挡板上有英语写着的一句比尔?盖茨的名言，下面有一行中文翻译：“生活是不公平的，你要去适应它。”

　　早报记者  朱楠 

　　“位于卢湾新天地板块的翠湖天地三期嘉苑，自6月2日开盘至今，两周内已售出房源118套，单套总价基本都在3000万元左右。”这是该楼盘开发商瑞安房产的执行董事许诚新昨天向早报记者通报的销售新进展。按之前网上房地产公布的共推出房源319套计算，销售量已经超过1/3。如果这一销售数据属实，那么该楼盘所代表的市中心中高档新房市场，就和最近中高档二手房市场量缩价跌的萎靡形成了极大的反差。

　　许诚新还告诉记者，嘉苑一个明显的销售特点是，越贵的房子越好卖，单价在12万元/平方米的几套顶层房源已率先售出。究竟是谁在买这样的“豪宅”？上海市中心的中高档房还有没有投资价值？

　　称销售118套

　　为何登记数只有70套？

　　翠湖天地嘉苑为翠湖天地三期，位于新天地的正南面，北至自忠路、南至复兴中路、西至马当路、东至黄陂南路，是“翠湖”系列中最靠近新天地中心的一期。

　　本次推出的房源中，有129平方米～183平方米的两房两厅，230平方米的三房两厅以及少量324平方米的四房两厅和90平方米的一房两厅，同时还有少量顶层复式房源。目前，该批房源在网上房地产参考价为7万～7.5万元／平方米，但售楼处的实际销售价格则约在7万～12万元/平方米之间。根据其房型面积粗略估算，翠湖天地嘉苑大部分房源的总价约在630万～2300万元之间，少量房源总价在3000万元以上甚至更高。

　　这一价格比2006年初翠湖天地二期御苑开盘均价高出了约30％～50％。

　　许诚新称，自6月2日开盘起至6月19日，短短两个星期内就已售出房源118套。然而截至昨晚发稿时，记者在网上房地产上看到的公开数据显示，目前已售住宅为70套，但并未列出具体成交价。

　　为何还有48套房产没有被列入网上房地产的“已售”范围，瑞安方面对此的解释是：由于港台及境外买家购房结汇需要一定时间，因此虽然签订了购房合同，但还须结汇完成后才能上网备案。

　　谁是买家？

　　上海本地人占30%

　　根据瑞安房产销售人员统计数据，购房客户中本地人士占据了30%，港台人士约占48%，境外购房者占到22%。

　　据记者了解，翠湖天地的购房者一直以境外人士居多，不过自二期以来，该项目开始备受台湾购房者追捧。翠湖天地第一期（雅苑）的台湾业主占总业主人数不到10％。销售二期（御苑）时，台湾客户所占的比例超过了40％，取代香港客户成为翠湖天地二期主要的业主。但从三期嘉苑开盘情况看，客户来源显得相对平均。

　　由于限外政策的影响，目前港台人士购买住宅虽然相对境外人士政策略为宽松，但一个家庭也限买一套住房。

　　出乎意料

　　竟然“越贵的越好卖”

　　“从销售情况来看，有个很显著的特点就是，越贵的房子越好卖。”许诚新告诉记者，1号楼、2号楼是两栋最高的建筑，直面太平湖，因此顶层房源景观资源最佳，售价也最高，单价达12万～13万元/平方米，总价每套高达三四千万元。

　　据翠湖天地售楼处得到的反馈消息显示，反而是靠近复兴中路的两栋景观资源欠佳、总价在2000万元以下较为便宜的房源销售速度相对较慢。

　　许诚新所说的越贵越好卖的房子正是指那几套少量但价格最贵的顶层房源，“很抢手，也最早售出。”

　　许诚新说，“很多购房客户都表示，需求最强烈的就是1号楼顶层可观湖景的几套最贵的房源。价格贵个几百万上千万都不成问题，房子好才是最重要的。以翠湖天地的购房者资金实力来说，2000万和3000万元对他们来说没有太大差别，顶级豪宅市场客户的最大特点就是，他们只在乎房源是否物有所值，而对于价格并不敏感，因此只要房子够优质，往往越贵越好卖。有一套总价3000万元的房源，买家现金付款，都不需要贷款。”

　　翠湖天地三期嘉苑的1号楼样板房布置得富丽堂皇，客厅全落地玻璃窗外是尚在施工的工地，开发商暂时用一大块挡板挡着，试图让屋内和屋外的反差不那么强烈，挡板上用英语写着比尔?盖茨的一句名言，下面有一行中文翻译：“生活是不公平的，你要去适应它。”

猜测

是否为套现放开销售？

早报记者  朱楠  

2008年6月20日，上海新天地翠湖天地御苑和右侧新楼盘翠湖天地嘉苑。　　蒋振雄/CFP 图

    一些迹象表明，上海诸多先期捂盘的高档楼盘正紧急套现。这与时下开发商资金链普遍吃紧、融资难度日益加大不无关系。

    6月12日，李嘉诚的和记黄埔旗下楼盘御翠豪庭新推出的一批房源中，有162套以33806元/平方米的低价成交，每平方米降价近万元，这比此前该楼盘的均价降了近25%，此次销售套现近9亿元。不久前，李嘉诚旗下上市公司和记港陆也宣布，将旗下位于上海长乐路的写字楼世纪商贸广场以44.38亿元人民币售予亚太置地有限公司，这笔交易套现后又给和记港陆带来21亿元的收益。

    此次翠湖天地的销售速度，不由让人产生瑞安是否也在套现的联想。

    “有家银行主动提出，要贷款100亿元人民币给瑞安，可是我们不缺钱啊，这100亿都不知道用到哪里去。”许诚新昨天回应记者时如是表述。

    记者粗略计算，如果翠湖天地嘉苑确实已售出118套房源，按照单套面积为200平方米、单价为8万元/平方米计算，两周内瑞安能够实现销售回款近20亿元，这大概是瑞安“不缺钱”的理由之一。

    然而，瑞安的2007年公司年报反映的情况却并非如此。今年4月，在瑞安的业绩报告会上，瑞安房地产董事局主席罗康瑞直言，公司近日融资出现困难。对于融资成本的增加，罗康瑞颇显无奈。有分析人士认为，瑞安融资出现困难更多的因素可能在于其在2007年递交了一份并非出色的业绩。事实上，在瑞安业绩报告中，2007年的收益有8.7亿元来自把部分土地转让给策略合作方。因此尽管2007年瑞安房地产纯利有数倍的增长，但仍被认为“主要动力来自出售土地权益、物业重估增值、联营公司业绩等非经营收益”。 

    就在5月底，瑞安房地产宣布，将其位于上海的项目：瑞虹新城49%的股权作价22.59亿元，出售给一家名为“永菱通金融有限公司”的海外投资基金。瑞安房地产曾向记者表示，此次交易获得的资金将作为集团一般营运资金。

    “引入合作者也并不意味着瑞安缺钱而急于套现，而是为了求得在项目上取得更大的增值回报。不排除瑞安今后会将这种合作模式复制到其他项目上，但是瑞安会谨慎选择专业合作者。”许诚新还向记者透露，虽然也有机构投资者与瑞安接触，但由于目前整栋收购存在一些技术难题，因此目前瑞安暂无整栋出售的计划。

    而对于目前上海楼市市中心豪宅物业的保值功能因为房价下跌而受到质疑这一现状，许诚新表示，真正优质、稀缺的豪宅物业依然被市场所看好，翠湖天地三期的销售情况就是证明。而市场暂时性的起伏并不影响豪宅物业长期的保值增值功能。

    记者还从当地二手房市场上了解到，目前翠湖天地一期雅苑的二手房售价在5万～6万元/平方米之间，可观湖景的高层房源售价在8万元/平方米左右；二期御苑第一排房源目前在二手房市场上的挂牌价已达7万～8万元/平方米，后排房源挂牌价也在5万～6万元/平方米之间，而高层湖景房单价则在10万元/平方米以上。

    由于瑞安地产在新天地周边所拿地块，均属早先与卢湾区协议出让地块，故无法测算瑞安究竟在此地块获益多少。

关注

“汤臣一品”、“翠湖天地”何以冰火两重天？

　　早报记者  朱楠    

　　市场真的如此追捧单价12万~13万元/平方米的顶层豪宅？这样的价格几乎和上海最贵楼盘“汤臣一品”的销售均价一致，最初汤臣豪宅只卖出三套尚让人质疑，后来销售一直陷于停滞状态，直到5月底，汤臣集团找来上海前20强拥有豪宅业务的中介公司以及在沪的外资机构房产中介商公司高层，在这场有关“汤臣一品租赁中介推荐会”上，原先坚定“只售不租”的汤臣一品终于宣布从2008年5月27日起调整市场策略，转作“售租并举”，4栋滨江景观楼宇中的B栋大楼将用于对外出租，租赁价格介于7.5万元/月至12万元/月，“天价”销售楼盘摇身一变转为“天价”租赁楼盘。

　　“汤臣一品”的江景未必逊色于“翠湖天地”的湖景，何以形成销售冰火两重天的局面？

　　有分析人士认为“汤臣一品”销售失败可能是其宣传策略上“过于高调”留下败笔，一直在鼓吹“天价”的汤臣一品，使很多富豪生怕因此成为焦点而望而却步。

　　然而在翠湖天地三期嘉苑销售数据尚无法得出“毫无水分”的结论之前，我们亦无法认为瑞安房地产的销售策略更为高明。

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高档楼盘加急套现 上海房价6月蹊跷走高

　　据中国房地产报报道，进入6月，上海房价陡然走高，颇给人逆市攻坚的假象。 

　　据佑威房地产研究中心统计，6月第一周，上海商品住宅成交均价升至17000元/平方米，第二周成交均价虽回落到16448元/平方米，但较前5个月水平依旧偏高。 

　　但一些迹象表明，上海诸多先期捂盘频频的高档楼盘正紧急套现。6月12日，和记黄埔旗下的御翠豪庭项目销售164套房源，每平方米降价近万元，套现近9亿元。与此同时，仁恒旗下的仁恒河滨城销售均价为3.7万元/平方米，成交170套，套现9.05亿元。 

　　分析人士认为：“近段时间，上海一些高端楼盘快速套现，其成交放量拉高了楼市的整体成交均价。但这种明涨暗跌的现象，必将影响后市，可能会带动打折销售的频繁出现。”

　　上海高档楼盘能够快速套现，缘于其降价销售。据佑威房地产研究中心的报告显示，今年1月1日至6月5日，御翠豪庭售出的128套房源均价为44734元/平方米，而自6月6日起新推出的房源共成交162套，均价为33806元/平方米，较上批房源下跌10928元/平方米，跌幅达24.4%。

　　“现在均价被拉动完全是正常的，因为成交的前三位都是高档楼盘，价格均在30000元/平方米之上。”佑威机构分析师薛建雄表示，高档楼盘销售速度较普通住宅慢，开发商需要后备大量的流动资金，在市场走势不被看好的情况下必然会抛售套现，以避免被过长的销售周期拖累。

　　“‘明折暗降’目前充斥着整个上海楼市，而且随着时间的推移，价格松动的幅度也会进一步加大。”一位业内人士如此判断。如今年4月开盘的上海康城项目将售价下调25%，显然已经和今年年初万科的5%的折扣率拉开了差距。 

　　上海中原地产研究咨询部经理马冀认为，未来上海房价会出现愈加明显的两极分化态势。“由于市中心区商业价值的提升，房价也会相对稳定；而外围区域的住宅价格压力会越来越大，不排除会有更大范围和更大幅度的价格松动。”