成交量萎缩“传染”全国房地产继续深度调整

　　郝倩

　　如果销售困境延续，价格调整几乎是可以肯定的必然结果。虽然开发商认为楼市的走向因城而异，但是一种观望的情绪的确在越来越多的城市出现

　　“悲观的开发商可以更悲观。”日前，北京师范大学金融研究中心主任钟伟对《第一财经日报》记者表示。

　　在深圳已经出现的房价下跌在钟伟看来并非“见底”，而仅是开端，因为同样的状况必然向其他地区蔓延。价升量跌被行家看作为地产行业的“弱市”已经初露端倪。

　　然而，房地产投资热度依然未消。在诸多专家看来，这种投资额的快速膨胀必然在一段时间内伴随着从紧政策。而开发商要摆脱这一困境，可能必须尝试以牺牲房价换取成交量。

　　成交量萎缩的传导效应

　　深圳在此次楼市调整中走在前端，而且这里糟糕的情形有可能被其他城市的市场仿效。

　　深圳市国土资源和房产管理局的统计显示，5月份全市新房成交均价为每平方米10254元，与4月份的数据相比，深圳房价继续下降。

　　就在3月份，深圳房价在环比下降了16.53%之后，以13618元/平方米的价格恢复了去年四五月份的水平。深圳市国土资源和房产管理局“预计2008年将是深圳楼市调整期”。

　　“从2008年初开始，以深圳房价下跌为代表的市场调整是市场自发的调整，不但出乎许多开发商的预料，甚至出乎一些政府部门的预料。”钟伟说。

　　事实上，目前北京、深圳、广州、南京销竣比均已低于0.7。如果销售困境延续，价格调整几乎是可以肯定的必然结果。虽然开发商认为楼市的走向因城而异，但是一种观望的情绪的确在越来越多的城市出现。

　　以南京为例。根据当地一地产研究机构发布的《2008年南京房地产潜在需求研究报告》：今年1～5月南京商品住宅共成交19758套，与去年同期相比缩水了近47%，楼市依然未摆脱观望情绪。

　　5月的南京楼市同比出现反弹，但上升部分基本来自于降价促销力度最大的江北板块。网上房地产统计数据显示，江北浦口5月份成交住宅13.5万平方米，比4月份多出3.8万平方米。这一数据几乎高于5月份全市增加的销售数字。而其他板块成交量仍在不断的“缩水”中。

　　杭州楼市4月份的市场表现同样不尽如人意。在市场价格上涨幅度达79.7%的同时，市场正向“有价无市”进一步发展，成交量同比下跌了31.2%。同时有数据显示，今年1～4月，浙江全省房屋施工面积同比增长8.3%，但是受信贷资金紧缩、贷款利率上升等因素的影响，商品房销售面积却同比下降了13.9%。

　　当楼市涨价的春天没有随着4、5月份如期而至时，北京房价环比的“滞胀”状态更为明显了。

　　亚豪地产机构的统计数据显示北京楼市已经供大于需。今年4、5两个月，新增商品住宅供应面积为186.5万平方米；而销售量为170.7万平方米；其中，4月份商品住宅供应面积99.5万平方米，而商品住宅仅销售74.7万平方米，供应量超出需求量达24.8万平方米。

　　一向以房价坚挺著称的上海此番也概莫能外。在成交价一路上扬的风光背后，是不容回避的交易量持续下跌，被业内人士冠之“弱市”。

　　佑威房地产研究中心的数据显示，5月份上海商品住宅的成交量只相当于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。一组令人沮丧的数字是：5月商品房的总成交量只有143.31万平方米，供需比达到1.24∶1。其中，商品住宅的成交量为104.28万平方米，供需比更是达到1.28∶1。仍有大量的楼盘预备在本月和下月推出，正如钟伟所预言的，供需比的天平不仅不再向供不应求偏移，还有可能渐行渐远。

　　“今年前4个月，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3%；销售面积13664万平方米，同比却下降了4%，增幅同比下降20.6%。” 中国人民大学经济研究所发布最新一期研究报告认为，今年前4月以来，全国房地产市场出现了明显的销售萎缩。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生也认为“房地产滞胀初期”已经可以成为全国楼市的通行标签。这一阶段的标志就是交易量萎缩，以及随之带来的购房者恐慌与开发商融资困难。这都将产生一个可怕的后果，就是银行的信贷风险。

　　开发商或将“深度调整”

　　房地产投资的热度不减，可能将使得行业希望从紧政策能变得宽松的愿望落空。

　　国家统计局6月发布的数据显示，1～5月份，城镇固定资产投资40264亿元，同比增长25.6%。其中，房地产开发投资9519亿元，增长31.9%。这一增长幅度在行业排名中位居前列。

　　聂梅生认为房地产投资过热的现象已经有减缓的趋势，因为每个月都会有零点几个百分点的下降。但是下降速度依然太过缓慢，以至于在其他行业下降的时候房地产开发投资仍远高于其他行业。

　　国泰君安证券研究所日前发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的两倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年销售收入的24%。

　　这些显示过热的数字都让房地产行业遇到政策扶持的可能几乎为零。不仅如此，政策将开发商的钱袋子越收越紧。

　　在深圳，去年7月开始，各商业银行就减少了房贷数量。据中国人民银行深圳中心支行的数据，去年8月各银行的房贷总额是145亿元、9月是99亿元、10月则为49亿元。

　　“除了个别地区，多数地区开发商都没有经历过一轮完整的地产周期，他们一直认为房地产市场只涨不跌，能够不断维持丰厚的利润水平。这轮市场调整使他们开始反思。全国几乎所有主要房地产市场都不可避免地进行主动的调整。”钟伟对本报记者判断说。

　　“房地产在需求下滑情况下供给大幅度增长，预示房地产价格将面临整体下滑的可能。今年下半年和明年，房地产市场可能出现深度反向调整。” 中国人民大学经济研究所发布报告表示了类似的判断。

　　上海已有楼盘出现或明或暗的降价促销，并且逐步放量。虽然之前该市更多的开发商选择捂盘惜售，并持续提价。分析师认为现在的降价是一个苗头，随着供应的进一步放大，降价只会更加明显。以价格换销量，在北京也已经十分明显。这种交换在市场仍持续“滞胀”的城市日渐增多。

　　穆迪投资者服务公司在最近发布的《中国房地产开发商：流动性趋于紧缩和市场波动性增加，导致风险上升》报告中，将中国房地产开发业的评级展望定为负面，原因是未来12至18个月信贷紧缩仍将持续。

　　报告指出，流动性(紧张)是目前内地房地产业的主要焦点所在。同时，信贷环境紧缩不仅对企业流动性状况和募资成本造成威胁，也制约了国内的银行放贷，增加开发商准客户的借款成本。因此，内地房企销售可能放缓而价格也可能下降，可能比珠江三角洲经历的情况更加严重。