上海：楼市下跌心理防线降至20%(图)

　　早报记者 刘秀浩

　　一旦房价下调，20%的调整幅度将成为购房者的心理底线。CFP图

　　“首付20%，精装修景观房，热销中”，昨天，上海松江某知名楼盘的一则售楼广告将两成首付摆在了显著位置，就在同一天，奉贤某楼盘也打出了首付8万元就能置业、银行贷款8成的楼盘广告。

　　据悉，几个楼盘所谓的2成首付，是针对盘内90平方米以下小户型房源而言。对于此类房源，购房者可以获得银行80%的贷款额度。

　　在首付只有2成的情况下，一旦房价出现下调，20%的调整幅度就将成为购房者决定是否还贷的心理底线，而不是通常认为的30%。

　　小户型获两成首付普遍

　　这种情况并非个案。上海万科包括白马花园、花园小城、四季花城三个项目参与的青年置业计划，这个内容丰富的营销方案其中一条就是“联手各大银行，提供最高2成、最长30年的按揭贷款办理，符合条件者还可申请下浮15%的优惠利率。”此外类似上海青年城、保利西子湾等楼盘同样也可以做到2成首付。

　　记者了解到，虽然目前信贷紧缩，但市场上小户型楼盘享受2成首付的现象已经是常态，几乎所有小户型房源都能享受到这一待遇。

　　这种现象产生源于2006年，当时出台“国六条”明确规定，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。但考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　由于“自住”难以定义，大部分银行将这一概念统一为第一套房。“你只要是第一次买房，就能做到2成首付，贷款年限可以做到30年。”一位售楼先生这样告诉记者。

　　2007年9月27日，央行公布了“对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的通知。但对第一套房依然实行原贷款政策。

　　这使得市场上出现了部分房源可以享受2成首付、低利率，而部分房源的首付必须达到4成的现象。

　　房价回落心理线：20%？

　　虽然目前所占比重并不大，但随着时间推移，小户型将不再是小部分现象。2006年5月，国家9部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，明确规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”（简称90/70政策）意见公布之后，上海土地市场所出让的住宅土地中，除个别地块外，绝大部分土地90平方米以下户型的比例要求都达到了70%以上，部分甚至达到80%。

　　同时，一些新批规划项目也要求执行90/70户型限制。由于该政策的实施，上海90平方米以下房型的房源正变得越来越普遍。

　　随着这批房源的上市，今年开始上海大部分楼盘中都会有相当数量的小户型房源。一些楼盘已经开始将小户型作为最大卖点。一旦小户型比例逐渐达到70%的要求，上海将出现小户型房源占绝大部分比例的现象，而这部分房源中很多都能实现2成首付。

　　记者另外了解到，除新房之外，二手房的贷款同样遵循第一套房且面积不超过90平方米最高可以贷款8成的规定。在首付只有2成的情况下，对于这部分房源来说，一旦房价出现下调，20%的调整幅度就将成为购房者决定是否还贷的心理底线，而不是通常认为的30%。

　　而目前的上海楼市，观望情绪正浓，二手市场上，成交量萎缩的情况明显，而部分楼盘已经出现了房价下调的现象。这种情形正逐渐向一手市场蔓延。

　　银行：暂无控制必要

　　工商银行上海分行消费信贷业务部总经理王洪海表示，由于符合政策规定，银行不会对这部分贷款特别限制。但银行会根据楼盘和贷款对象的不同进行相应评估。

　　以二手房为例，银行会委托评估公司进行评估，也就是说100万元成交的房子，可能评估价格仅90万元，贷款成数虽达到8成，但实际首付近30万元。

　　在一手楼盘方面，银行则根据楼盘情况作出判断，部分楼盘可以给出8成贷款，部分则会相对偏低。

　　王洪海表示，对于银行来说，个人房贷还是一项优质资产，不良率一直维持在1%以下。即使在2005年上海房价出现比较明显的下降幅度，银行贷款不良率也没有出现显著波动。因此银行暂时不会调整贷款成数。

　　事实上上海大部分银行都未感受到上海可能出现的贷款风险。除高成数贷款之外，有银行推出的房贷利率甚至低于最优惠贷款利率。

　　有媒体透露，在房价下跌最明显的深圳，部分银行已经调整了其按揭贷款政策。光大银行的文件中将“调整深圳分行的房屋按揭贷款政策”作为单独内容，以示与其他地区区别。该行规定，深圳地区借款人购买首套自住住房的，不能享受90平方米以下首付2成的优待，不论面积是否在90平方米以下，其贷款额度最高不得超过7成。