地王退地 宏调下的“蛇吐象”

　　每经记者 李丽 发自上海

　　不惜血本争抢“地王”的场景犹历历在目，6月24日晚间，上海楼市却传来了首例退订已拍得地块的消息，而且，退订的还是曾经的“普陀地王”。

　　事件：上海地块首次被退

　　历经2个多小时、440轮叫价，普陀长风生态商务区4号东南地块（以下简称“长风地块”）终以11.04亿元一锤定音，超出底价3.14亿元250%，折合楼板价约1.64万元/平方米，一举成为当时的“普陀地王”。

　　这一幕发生在上海地块之争愈演愈烈的2007年9月。然而，仅仅时隔9个月，上海楼市却传来了退地的消息。

　　获得长风地块的是名不见经传的上海志成企业发展有限公司（以下简称“志成公司”）。这匹黑马的出现，打破了包括黄光裕旗下鹏润地产、华润集团及上海新黄浦等在内的9家知名房企拿下该地块的如意算盘。

　　6月24日晚间，一位知情人士向《每日经济新闻》记者证实，长风地块 “目前正在走收回的程序，开发商已明确表示放弃。”该地块将被收回，然后重新公开招拍挂。

　　当初好不容易“抢”来的地块，如今缘何放弃？

　　原因：未能及时交清地款

　　关于退地一事，长风地块相关部门人士表示，其对志成公司主动放弃该地块并无过多意外。该人士表示，目前志成公司对长风地块的已缴款约在总价款的10%左右，按照规定，志成公司应在去年底前交清所有地款。但事实是，地款并未及时交清，再加上宏调从紧导致开发商资金链紧张，“就意识到出了问题”。

　　事实上，退地风波始发于今年4月。知情人士透露，今年4月底，志成公司向普陀区房地部门提出：由于其自身原因，申请终止履行关于长风地块的合约。普陀区房地部门根据有关规定，于近期同意上述申请并收回该地块。目前，普陀区长风生态商务区规划建设办公室正在积极配合区房地部门，争取在合适的时间将该地块重新推向市场。

　　对于退地原因，上述知情人士认为，去年的情况特殊，志成公司是在地价最高的时期拿的地，而目前整个土地市场已开始回归理性。“经过权衡，开发商可能是出于资金、地价等方面考虑，加上宏观调控后的市场因素，从而选择退地。”

　　但对于退地引发的违约金问题，长风地块相关人士表示，由于“过去没有碰到过”类似案例，目前尚难最终确定违约金数额。

　　还原：曾经的“蛇吞象”样本

　　几经辗转，本报记者在志成公司九亭镇涞坊路上的知雅汇项目沿街商铺2楼，找到了志成企业董事长郑建禄。

　　当记者问及退订长风地块一事时，郑建禄一再表示“不清楚”，并指了指其办公桌一角的资料称，“这个项目的规划我们都已经完成了。”但当问起何时开工时，郑建禄又表示，“这就犹如谈恋爱，还不知道什么时候结婚。”

　　知情人士透露，志成公司曾邀请美国顶级的设计公司对长风地块做规划设计。

　　志成公司的工商材料显示，该公司于2000年6月与上海市九亭经济联合总公司签订合同，获得九亭镇房产开发区约300亩土地的商品房开发权。而这300亩土地，便成为郑建禄引领的志成公司在此后几年的主要运作资产。

　　从志成公司“2004年1月~2005年7月损益情况汇总表”可以看出，2004年1月至2005年7月，志成商品销售收入约12.22亿元。而在此期间的商品销售成本却达到约9.65亿元，再加上经营费用、商品销售税金及附加等支出，此期间的净利润约为1.15亿元。

　　根据志成公司2005年度企业法人年检报告书显示，2005年度，志成公司资产总额约为5.3亿元、负债总额约为2.95亿元，净资产总额约为1.05亿元，营业额约7874.4万元，税后利润约为4599万元。

　　与此同时，由于项目逐渐完成销售，据2006年度《企业法人年检报告书》显示，2006年底，志成公司资产总额约5.969亿元、负债总额约1.4亿元，净资产总额约1.059亿元、税后利润不足40万元。

　　仅凭2006年底的1亿元净资产，却在2007年9月拿了11亿元的地块，志成公司一度被媒体称为“蛇吞象”的样本。

　　调查：登记地“没听说过”志成

　　带着拨开谜团的想法，本报记者来到了工商登记中所显示的企业地址：上海市松江区泖港镇新乐路58号。而新乐路58号，目前已是一家服装店。

　　该服装店老板表示，其已在该址开服装店15年，未曾听说过志成公司。他同时表示，在几年前，新乐路的门牌号码已经有所调整。

　　经多方打探，记者获悉目前新乐路66号正是当年的新乐路58号，从外挂标志来看，目前该址已是松江区泖港镇公路路政中队、松江泖港市容环境协管服务社等部门。

　　新乐路66号的门卫告诉记者，这些部门早在4年前就已经迁入，在此之前是一个农业公司，但没有听说过有志成公司。

　　随即，记者来到位于中兴路的松江工商局浦南工商所，工作人员告诉记者，对志成公司不是很了解，从工商登记资料来看，志成公司在九亭设有一个分支机构，而这个分支机构正是郑建禄的办公所在地。

　　志成公司及其董事长

　　志成公司退地的消息在业界疯传后，引发质疑一片。人们不禁要问：志成房产究竟是怎样的一个公司？

　　据《每日经济新闻》获得的企业工商资料显示，志成公司成立于1999年6月，注册资本为600万元，当时的法定代表人为黄春新。2001年初，通过增资，郑建禄入主志成公司，公司的注册资本由原先的600万增加到1200万元。2001年1月12日签订的 “股权转让协议书”显示：股权转让完成后，志成公司的股权结构为黄春新持有39%的股权；郑建禄持有41%的股权；另两位股权持有人分别持有10%的股权。此时，公司董事会决议郑建禄出任董事长。

　　此后的2002年，郑建禄再通过一系列的股权受让，成为志成公司的绝对控股方，拥有公司90%的股权。而在2002年11月15日签订的“股权转让协议书”中写道，受让方郑建禄同意向转让方支付股权转让金一次性买断价1350万元。其中现金1200万元，“宝马、丰田、桑塔纳轿车各一辆共折合人民币壹佰伍拾万元”。

　　采访中郑建禄向本报记者表示，以后可以聊聊他的个人经历。

　　坊间流传的经历是这样的：郑建禄起家于浙江金华，以承包建筑工程掘得第一桶金之后来到上海，并在松江成立志成企业，开发了30万平方米的大盘“知雅汇”，另外还成立了上海赢华房地产开发有限公司开发“枫桥丽舍”，两个项目均是住宅，而公司唯一一次商业地产投资是在杭州投资开发的“红楼大酒店”。

　　行业分析

　　房产业仍处“蛇吞象”时代

　　上海房地产研究专家顾海波在接受《每日经济新闻》采访时表示，虽然当前开发商的自有资金较几年前有所增加，但不少开发商还处于“蛇吞象”的时代。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也表示，很多开发商的运作模式，都是以小博大的方式。房地产行业以小博大的倍数，几乎是所有行业中最大的。志成公司只是浮出水面的典型个案之一。

　　融资现状：负债率冲破70%

　　缺钱，是很多业内人士对房地产企业现状的统一认识。房地产企业的负债率正在逐步走高。

　　中房指数研究院6月初发布的《2008年内地房地产上市TOP10研究报告》（以下简称“报告”）称：沪深上市公司整体资产负债率大幅走高，部分企业短期风险值得关注。报告指出，沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，并于2007年底达76.49%，与上年同期相比提高了7.39个百分点，其中万科的资产负债率从2005年末的61.0%上升至66.5%，金地从53.7%上升至71.4%。

　　上市公司：多渠道融资

　　“融资，是房地产行业的特点。”一位资深房地产专家表示。

　　五合智库总经理邹毅认为，对于资本雄厚、经营模式成熟的大型房地产企业来说，解决融资问题的方法较多。除银行信贷之外，资本市场股权融资、企业债券、与专业房地产基金共同合作、发行房地产信托等都是比较常见的融资渠道。

　　今年以来，已有超过10家房地产上市公司再融资计划获得批准。5月以来，卧龙地产定向增发12亿元的计划获得批准、万科59亿元的公司债也获批、新湖中宝14亿元的公司债也获得批准。部分房地产上市公司公告确实透露出对资金的较强需求。

　　非上市公司：促销或“贱卖上市”

　　对于非上市公司，由于融资渠道相对较窄，企业现金流相对紧张。顾海波认为，部分房地产企业很可能会走上建业地产 “贱卖上市”的道路。

　　6月6日，河南建业地产(00832，HK)正式在港交所挂牌交易，成为今年首个在香港成功上市的内地房地产企业，但还是遭到业界 “贱卖”的评论。其招股价原定为2.75至3.8港元，最终，河南建业地产却选择了2.75元的最终定价，融资规模缩小为13.75亿元。相比其融资80亿港元的计划，融资规模大幅缩减。尹伯成则认为，除了积极融资外，开发商仍需加强销售以促进资金回笼。